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1、板式小高层户型设计和产品研究 户型研发专题之一 2008 06 28 1 前言 当前 国内三 四线城市的房地产开发进入蓬勃发展时期 其市场上的住宅产品大多数处于多层向小高层转化阶段 如果说 多层住宅的户型可以原样照搬书本或其它项目的设计图 而从小高层开始 户型设计应更多考虑南北不同区域特点和各地 市 的报建审批 消防审核差异 此时做产品研发 单个户型图是不够的 我们需要根据项目和地块尺寸 研究不同户型的单元组合平面 本报告以华中某地一个楼座进深12 5m的项目地块为案例 从专业角度出发 通过分析小高层户型设计的建筑规范和基本要点 结合项目地块条件 当地房地产市场的消费者需求 提出小高层户型设计
2、和产品研究的操作思路和创新方案 针对特定的项目地块进深 12 5m在小高层中最常见 报告列举了41种不同面积的户型设计草图及其套型调整建议 同时配有一些可借鉴的其它项目户型 供投资方决策参考 2 目录 一 小高层户型中常见交通核布局 3二 项目地块及户型设计限制条件 11三 90m2左右2室户型方案 9种 15四 108m2左右小三室方案 8种 22五 126m2左右大三室方案 8种 29六 140m2以上大户型方案 5种 39七 户型创新 电梯直接入户 2种 55八 户型创新 1 2组合户型 9种 60 3 汇报提纲 第一部分 小高层户型中常见交通核布局 4 1 1小高层户型中常见交通核布局
3、 竖向 这是交通核面积最小的三种布局形式 根据进深和消防需要 侯梯厅与楼梯之间的面积应考虑适当调大 如层数低 可用小型号的住宅电梯 5 1 2小高层户型中常见交通核布局 竖向 通过扩展交通走廊 可设计一梯多户 如右图 这三种户型的交通核面积约26 28平米 实际设计中需根据地块和户型情况做必要尺寸调整 6 1 3小高层户型中常见交通核布局 并排 并排式布局可形成相对独立的电梯前室 调整管道井的位置 即可设计一梯多户 7 1 4小高层户型中常见交通核布局 横向 横向布局主要应用于一些特殊地块 如设计短进深 宽面户型 右侧的也是基于特定需求的布局形式 宽敞侯梯厅彰显品质 便于设计一梯多户 8 1
4、5小高层户型中常见交通核布局 电梯入户 这四种布局主要在高档品质楼盘中见到 均是在电梯上做文章 包括电梯直接入户 双开门 和观光电梯等 其中 上图两种布局适用于南向单元入口 下图两种布局适用于北向单元入口 电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统 有利于后期物业管理 右下角的布局形式可考虑在1 2组合 两代居 户型中使用 9 小常识 住宅电梯的常用参数和尺寸 备注 此类电梯只允许运送人 此类电梯还允许运送残疾人乘坐轮椅及童车 如服务于残疾人乘坐轮椅 其候梯厅深度不应小于1 50 此类电梯还能运送把手可拆卸的担架和家具 电梯主要参数及轿厢 井道 机房的型式与尺寸 GB T7025 1 7025 3 1
5、997 规定 10 小常识 不同品牌电梯的尺寸略有不同 下表为某品牌住宅电梯的相关技术参数和尺寸 提示 设计带电梯住宅的户型 一定要考虑配套电梯的选型问题 提前了解拟用电梯的参数 一般而言 做小高层户型的产品研发时 电梯井道轴线可按2 2m 2 4m通用尺寸设计 11 汇报提纲 第二部分 项目地块及户型设计限制条件 12 2 1小高层楼座在项目地块中的位置 拟建的小高层位于项目三期地块北部 紧邻城市外环绿化带 规划四栋11 5F小高层 进深12 5米 楼长分别为51 8 82 5和75 5米 提示 单元户型组合变化 将影响楼座的具体长度 82 5米长的楼座 需考虑伸缩缝 是否适合有待斟酌 从建
6、筑风水角度看 楼长需微调 13 2 2本案小高层户型设计的相关限制条件 根据楼座所在地块位置 结合 市房地产市场的需求特点 本报告中所提出的小高层户型建议方案 均把握了以下限制条件 这也是后期建筑设计需遵循的设计要点 板式小高层 以一梯两户为主 进深控制在12 5米内 尽量用足 保证多出建筑面积 因楼座位处地块北部 需考虑南向单元门 或者通过转换 在一层设置单元公共大堂 主力户型 二室面积90m2左右 小三室面积105 118m2 普通三室面积120 136m2 三室户型 以2个阳面卧室为主 应考虑设计一些3阳面卧室的三室 2阳面卧室的二室 关于户型配比 户型创新问题 有待各方进一步沟通讨论
7、报告中的一些思路仅供参考 应考虑适当配置150m2以上的四室户型或跃层户型 顶层可设180m2以上复式户型 14 小常识 住宅户型设计的 风水宜忌 好户型宜 格局方正 分区合理 不缺角 尽量避免异型 不宜开门见厨房 餐厅 或户门正对厨房门 有退财之象 房子忌直冲 入户门不能正对卫生间门 或对阳台 窗户 厨房不能设在楼座西北角和西方 厨房 卫生间不能设置在户型中央 室内中心十字线上 楼梯 电梯不能设在室内中心 一梯一户 跃层户型需注意 室内不能有三门相对的情况 或出现两门相对咬合交错 不能出现横梁压顶 入户见横梁或床 沙发顶有梁 现象 门窗大小和个数比例要合理 一间房不可有三个以上门窗 主卧不能
8、有超过两面的落地玻璃门窗 主卧卫的门不能对床 15 90m2左右2室户型方案 9种 汇报提纲 第三部分 16 3 190m2左右两室户型方案 基本型 设计说明 这是板式小高层中一梯两户最常用的布局方式 南北方向的凹槽处理一是考虑楼座进深限制 二是为了让建筑外立面更显丰富 E1户型突出餐厅能容纳多人聚餐 E2户型突出进门玄关和北侧露台 南向阳台可按不同地域消费者的喜好 选择与卧室或客厅相连 阳台造型也可根据建筑立面风格调整 产品细节 建议预留洗手盆的上下水管道 另E2户型卫生间可考虑干湿分区 17 3 290m2左右两室户型方案 明厨明卫型 设计说明 设计明卫户型有三种方式 一是利用楼端头 二是
9、退凹槽 三是巧妙排列组合 E3户型以凹槽实现一明一暗两卫 满足现代家庭生活需要 入口玄关开阔 E4户型则是单元错位组合 形成大2室2厅2卫 方正大气的餐厅 使用舒适 产品细节 管道井位置 18 3 390m2左右两室户型方案 全阳卧户型 设计说明 延续单元错位组合思路 E5户型为全阳面卧室的2室2厅 北向客厅宽大 E5 X7户型的卫生间区域 可根据实际需要调整为干 湿分区或两个卫生间 调整开间尺寸 可适当压缩前面提到的E1 E4户型面积 如图中右侧所示 产品细节 如不喜欢多个卫生间 后期装修需花费较多 可考虑改为储藏室 设一个卫生间的 考虑做干湿分区布局 19 3 490m2左右两室户型方案
10、并排式交通核 设计说明 调整交通核为并排布局 能适应短进深地块 有利于根据户型需要调整管道井位置 且使入户门开口方向更合理 便于各户室内空间分割 减少面积浪费 这种布局更多在2 3室组合单元中使用 一层设南向入楼通道 E6户型大 小各得其所 大客厅大主卧 更符合年轻小家庭 产品细节 E6户型的客厅分隔 可变小三室一厅一卫 满足家庭成长需要 并在闪烁光标处考虑设洗手盆 20 3 590m2左右两室户型方案 自由变化户型 设计说明 本方案最大限度利用地块条件 多出面积无浪费 可充分满足区域消费者的个性需求 客厅在南或在北自由选择 可变区域均预留电话和电视接口 餐厅也可随机安排 K1 K2户型为同外
11、形尺寸条件下 不同的布局方式 其中 K1的卫生间更大些 K2后期分隔更省事 阳台可选择与主卧相连 产品细节 如K2户型选择南向设客厅 应考虑在此处设入户门 卧 厅 厅 卧 21 户型借鉴 根据家庭人口变化调整的户型 说明 此方案为天津市90 70大赛的优秀作品 该方案借鉴之处在于 户型B1 C1和C2由一室到二室 可根据家庭人口变化进行个性组合 22 108m2左右小三室方案 8种 汇报提纲 第四部分 23 4 1关于本案小三室户型设计的思考 由于项目地块进深 12 5m 受限制 不好设计大进深板式户型 建议 小三室户型作为产品补充 主要在楼端头布置 或与二室搭配组合 是否专门做小三室单元 需
12、根据户型配比定 24 4 2108m2左右小三室方案 楼端头基本型 设计说明 这两种户型可在楼端头布置 通过北向凹槽处理 也能在中间拼合 X1户型为3室2厅1卫 面积较小 X2户型为3室2厅2卫 面积适中 为多出面积 在楼头布置时 图中两户型北向的凹槽处均可补齐 调整思路1 入户门也可设在此处 餐厅下移 餐厅 调整思路2 X2户型书房调整为3 0m 客厅开间调整为4 2m 主卧开间调整为3 6m 如图所示 可变成小四室户型 销售面积约132平米 25 4 3108m2左右小三室方案 楼端头突出型 设计说明 当地块尺寸受限制 或为了让建筑外立面造型更显丰富 对于楼端头的户型 可考虑局部突出 对局
13、部突出的房间 可通过开角窗使其实现南面采光 这在一梯多户设计中经常采用 从而使主要房间北面的户型通过规划审核 右图所示的端头户型仅供示意 实际设计中应分开与其它户型组合 产品创新 阳台进深适当扩大 设计阳光室和露台组合 阳光室可做多功能房 26 户型借鉴 楼端头户型的三种变型调整思路 27 4 4108m2左右小三室方案 交通核竖向布局 设计说明 这是两种交通竖向布置的小三室户型 即可在楼端头布置 也能在中间单元拼合 X5户型销售面积可控制到100m2 经济实惠 X6户型有两间卧室朝南向 且全明厨明卫 3室2厅2卫 分区合理 两种户型可自由组合 产品细节 户型平面不一样 管道井的位置也需适当调
14、整 以便空间合理布局 28 4 5108m2左右小三室方案 不同单元交错组合 设计说明 此方案主要与二室组合使用 根据地块尺寸和建筑造型的需要 具体进深可适当调整 X7户型为三阳面卧室 客厅开间达4 5m 方正大气 卫生间也可根据需要改造为双卫 X8户型为3室2厅2卫 产品细节 为了减少内墙的凹凸拐角 电梯井调为 宽2 6m 深2 2m 29 126m2左右大三室方案 8种 汇报提纲 第五部分 30 5 1126m2左右大三室户型设计提示 注意户型细节 避免不必要的空间浪费 交通流线合理 2个阳面卧室 1个明卫 给业主留下适当改造空间 如把12 5m进深用足 能考虑变4室 增加保姆房 可考虑引
15、入 电梯入户 空中庭院 等产品创新概念 以提升产品品质 31 5 2126m2左右大三室方案 交通核竖向 基本型 设计说明 这是两种最常见的小高层3室户型布局 S1户型考虑地块用足 S2户型考虑空间紧凑 餐厅独立 阳光室 产品细节 此处可改为保姆间 产品细节 储藏室 家政厅洗手盆等 形成创意第三厅 产品细节 阳台进深扩大至2 4m的阳光室 保姆间 产品细节 入户门开向和玄关 产品细节 衣帽间和书房相连 32 5 3126m2左右大三室方案 交通核竖向 客厅正中 设计说明 本方案与前面不同的是客厅在正中 两阳面卧室分列左右 入户门方向 管道井可根据地块和单元尺寸适当调整 S3户型适合单元宽较小地
16、块 厨房区域可增改工作阳台 S4户型适合较宽地块 能形成独立的大餐厅 错层布局彰显生活品质 产品细节 卫生间采用集中布局 有利于节省上下水管线 降低成本 33 户型借鉴 楼端头户型调整思路 说明 这是北京华侨城的3室2厅2卫户型方案 可借鉴之处见图中彩色区域 借鉴1 卫生间另一种集中布局 减少室内交通面积 主卧增加衣帽间 借鉴2 交通核电梯外置 入户缓冲空间 实现电梯直接入户 34 户型借鉴 竖向交通核 非对称式户型布局 说明 这是广州星河湾的户型方案 该方案借鉴之处在于 非对称布局使交通动线更简洁 浪费面积少 而且可交错组合 建筑立面更生动 避免兵营式小区规划 35 5 4126m2左右大三室方案 并排交通核 标准型 设计说明 如前所述 并排式交通核便于设计2 3室组合单元 且3室面积能控制126m2 该布局容易实现南向入楼 产品细节 预留门洞 让客户自由选择入户门的开向 产品细节 此处开门 便于客厅摆放家具 可使卧室床靠北放置 藏风纳气 顺应地球磁场 36 5 5126m2左右大三室方案 竖向交通核 楼端头 设计说明 请关注一个细节 项目地块进深10 5m 如全部用足 标准3室2厅
