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1、湖景壹号营销策略 向广告公司传达 致盈丰地产 世联地产2006年12月5日 湖景壹号 2 我们的机会 政府限制别墅用地 别墅愈加稀缺 市场上类别墅 双拼 联排 叠加 风行 独栋非常罕有横岗湖是公认生态豪宅片区 海逸豪庭和加州阳光别墅已基本销售完毕 观山碧水别墅不多 本项目是横岗湖片区唯一在售大规模别墅楼盘房地产市场持续火爆 价格不断攀升 深圳土地稀缺 深圳人北上东莞 惠州置业 青睐有先天资源的高端项目 3 我们的优势 城市中央的别墅 距厚街镇中心5分钟车程 横岗湖片区最大规模纯独栋别墅盘 占据横岗湖最佳地段 拥有最佳景观面 湖岸线长达1800米 国际级的规划 坡地布局 一湖九溪 人工湖 沙滩泳
2、池 湖滨公园 湖心岛 巅峰级的产品 大别墅 大花园 巅峰级配套 国际商业街区 国际幼儿园 五星级会所 名牌学校巅峰级圈层 财经巨亨 名流政要 4 我们要克服的难点 户型偏大 480平米以下别墅占55 480 1000平米别墅占45 而厚街别墅85 为480平米以下 城区别墅85 在300平米以下 单价高 总价高 预期销售单价2万元 平米 总价 650 2500万 套 销售速度快 预期销售速度4 6套 月 东莞市场500万元以上别墅常规为0 1套 月 品牌声誉响 项目声誉和发展商声誉名镇珠三角 5 项目市场定位 珠三角首席顶尖豪宅 6 项目人群定位 珠三角财富金字塔顶尖人士 私人财产过亿者 7
3、项目属性定位 南中国首席湖畔 峰级别墅 8 项目营销策略 体验营销为主导客户极致体验 感官体验 享受体验 身份体验 展示价值为主线 通过精心设计 让客户充分感知产品全面价值 眼球经济为要点 通过强势新闻炒作 事件营销 使项目始终成为珠三角楼盘热点 封闭式高端客户营销为要诀 针对高端客户 营销中极度强调私密性 专享性 营造项目价值感 9 展示 体验营销 活动 眼球经济 宣传 塑造价值 展厅 餐会 各地捕客 10 样板房布点 暂定 02栋 800平米 超大户型别墅典范 25栋 530平米 大户型别墅典范 36栋 480平米 中户型别墅典范 11 样板房装修风格建议 项目目标客户群 珠三角财富金字塔
4、顶端人士 客户群特征 行业特征 生产型企业实体 贸易 物流 酒店行业职业特征 大型企业董事长 总经理个性特征 好面子 喜受人尊敬 在圈层内自觉成为领袖 喜欢的别墅样板房类型 尊荣 豪奢 金碧辉煌舒适 阔绰景观视野佳 12 风格1 王者豪华型 根据客户特征 我们建议下列样板房装修风格 关键词 豪奢 尊荣 建议用在02栋 湖畔超大型样板房 13 风格1 王者豪华型 14 风格2 雍容博大型 建议用在02栋 湖畔超大型样板房 关键词 阔绰 富丽 15 风格3 欧洲宫廷式 建议用在25栋 大户型样板房 关键词 舒适 洋派 16 风格4 古式典雅型 建议用在25栋 大户型样板房 关键词 东方神韵 豪门大
5、宅 17 风格5 摩纳哥风情 建议用在36栋 中户型样板房 关键词 璀璨 诱惑 18 风格6 幽静内敛型 建议用在36栋 中户型样板房 关键词 幽静 典雅 19 看楼路线及包装建议 20 会所 湖畔栈道 主入口 小会所 看楼路线图 中央大道 样板房1 样板房2 样板房3 21 主入口 项目主入口应该气势恢弘 有标志性建筑或私家林荫道 形成归家的仪式感 22 会所 会所应该金碧辉煌 体现顶级别墅住区的生活品质 23 样板房 样板房精致典雅 别墅和园林融为一体 要求 三套样板房需把园林做足 以软性铺装 立体绿化为主 24 中央大道 中央大道气魄恢弘 直通湖面 展现领袖大盘气势 二期用地 荔枝林 用
6、围板挡住 25 沙滩泳池 沙滩泳池面积广阔 有标志性灯塔 环绕池边布置休闲设施 26 小会所 小会所主要展现休憩 观景 交流 服务功能 27 湖畔栈道 湖畔栈道优美动人 揽湖光美景无限 28 大会所功能布局及装修建议 29 大会所功能布局 大会所现在用一层的一半空间做销售中心 为了更好地接待客户 体现顶级豪宅气度 建议对现有布局做一些调整补充 接待台 原接待台放大 背后为大型背景墙 沙盘 原规划为沙盘 现在仍为沙盘区 包括片区模型和项目模型 水吧 原规划为接待台 改为水吧 洽谈区 分户模型区 原为材料展示区 因景观好 调整为洽谈区 休息室 深度洽谈室 原规划为健身房 因此处有景观 建议为休息室
7、或深度洽谈室 影音室 原规划为桌球室 此处较安静 建议为影音室 VIP房 原规划为律师房 建议该为VIP房 原为会议室 改为律师室 律师室 原规划为洽谈区和水吧 调整为分户模型区材料区 30 接待台 接待台美观漂亮 销售人员列队整齐接待客户 31 沙盘区 沙盘区气势恢弘 含横岗湖区域模型 项目模型 32 水吧 水吧亲切宜人 提供品牌饮品 33 分户模型区 分户模型精致闪亮 休息区舒适宜人 34 洽谈区 洽谈区舒适宜人 可看到窗外景观 35 休息室 深度洽谈室 深度洽谈室豪华 安静 高贵 36 影音室 影音室安静宏阔 进行项目资讯灌输 37 会所装修风格 项目属性 东莞首席豪宅 所以会所装修应尊
8、荣豪华 体现顶级豪宅的风范和档次 大门璀璨辉煌 门僮侍立 38 内部装修金碧辉煌 以暖色系为主 39 贵宾接待室 扶梯 走廊 细节的处理华贵高雅 40 小会所功能布局及装修建议 41 小会所主要在客人参观游览样板房和中央大道 对产品有感性认识后 来到小会所 进一步体验项目的顶级生活氛围和尊贵服务 并加深与销售人员的交流 小会所 顶级生态豪宅体验馆 A 观景功能 观赏沙滩泳池 广阔湖景B 体验功能 体验顶级豪宅高层次生活C 服务功能 享受尊贵细腻的服务 小会所主要体现三大功能 42 小会所功能布局 休闲水吧 欣赏沙滩泳池和湖景 休闲洽谈区 临窗欣赏沙滩泳池和湖景 红酒 雪茄陈列柜 展现高贵生活要
9、素 分户模型区 贵宾房高尔夫球具陈列室 接待贵宾客户 展现高贵生活 提供酒水餐点 吧台 厨房 洗手间 43 水岸休闲吧 临湖休闲吧 精美糕点供应 44 临窗休息区 临窗欣赏美景 45 分户模型区 精美的分户模型 再次体现户型魅力 46 内吧台 内吧台 供应酒水饮料 47 红酒 雪茄陈列柜 展现高贵生活要素 48 雪茄房 红酒房 高尔夫球具陈列室 品鉴高贵生活要素 同时兼贵宾接待室 49 极致尊荣服务 一对一售楼服务 尊贵细腻礼宾服务 50 展示 体验营销 活动 眼球经济 宣传 塑造价值 展厅 餐会 各地捕客 51 3月18日 周日 售楼处盛大开放4月21日 周六 厚街 深圳两地盛大产品推介会4
10、月28日 周六 园林 样板房开放暨盛大开盘仪式5月1日 4日 东莞房博会 深圳春交会5月26日 周六 湖景壹号楼王撼世拍卖 五大活动环环相扣 52 1 售楼处开放鸡尾酒会暨首批VIP卡发售 3 18 湖景1号售楼处为超豪华五星级会所 金碧辉煌 既是销售空间 又对项目档次是很好展示 举行五星级售楼处盛大揭幕开放仪式 邀请珠三角所有新闻媒体 53 2 湖景壹号东莞 深圳两地盛大 产品推介会 4 21 在深圳 厚街两地五星级酒店交替举行大型产品推介会 国际规划师对产品素质详细介绍 让准客户对产品充满信心 54 3 园林 样板房开放暨盛大开盘 4 28 4月28日 举行 园林样板房开放暨盛大开盘仪式
11、邀请珠三角所有媒体报道 55 4 东莞房博会 深圳春交会震撼参展 5 1 4 5月1日 4日 同时参加东莞房博会 深圳春交会 实行封闭式展厅营销 展厅外表极致奢华 展现巅峰别墅气度 内部为沟通空间 只对登记客户开放 他人不得入内 56 5 楼王撼世拍卖 5 26 5月28日 项目现场举行湖畔楼王撼世拍卖活动 营销推广 57 展示 体验营销 活动 眼球经济 宣传 塑造价值 展厅 餐会 各地捕客 58 大众媒体和小众媒体紧密结合 实效营销 高端杂志 财经报纸 高档直邮函 客户通讯 专有资源 世联资源 发展商资源 媒介资源 大众营销树声誉 大型户外广告牌 主形象 论坛 发布会 推介会 营造行业标杆
12、报纸 反复传达观念 电视 有效销售武器 小众营销做沟通 专有圈层 球会 俱乐部 游艇会 机场 银行客户等 大型主题活动 塑造声誉 营造热点 59 任何宣传反复强调四大价值 独栋别墅极其稀缺 城市中央的别墅 横岗湖 公认的生态豪宅区 巅峰级的产品 国际规划 一线湖景 九溪园林 巅峰产品 顶级配套 上流圈层 60 所有宣传反复强调四大别墅观 不在城市中央的别墅 是凋零的没有稀缺天然资源的别墅 是可耻的不是巅峰级的规划和产品 不足以匹配人生没有上流人士作邻居 社区是低层次的 61 户外立柱 城际布点 虎门大桥广深高速与常虎高速交叉口广深高速深圳机场出入口莞深高速梅观出入口莞深高速常虎高速交叉口107
13、国道常虎高速出入口镇际布点 S256省道虎门段 厚街段 长安段东莞城区 莞太路 东莞大道城区段厚街本地 湖景大道 博览大道深圳本地 深南中路香蜜湖路段深圳盐坝高速大小梅沙段 占据交通要道 封杀两城 深圳 东莞 截留高端客户群 62 户外广告气势豪迈 形象宣传 63 户外立柱 围墙广告形象高大 异型设计 展现领袖楼盘气势 形象宣传 64 周边道路旗 周边道路路旗设置 如湖景大道等 指引到达项目现场 形象宣传 65 电视 通过声音画面展现项目极度高端品质 电视广告提高项目的大众影响力 东莞富豪有看电视习惯 形象宣传 66 报广 传达项目动态 树立高端形象 深圳富豪受报纸传媒影响大 选择媒体 深圳特
14、区报 东莞日报 形象宣传 67 报广 连篇累牍软文 在项目营销前期 发布大量软文 炒作项目价值 提升客户认同 为热销作铺垫 形象宣传 珠三角需要什么样的别墅 顶尖别墅的稀缺论 高端置业 未被满足的需求在哪里 湖景1号 预示城市巅峰别墅的到来 湖景1号 财富阶层的终极置业梦想 建议媒体 深圳特区报 东莞日报 68 航空 高尔夫杂志 财经类报纸 珠三角富豪经常接触媒体推荐 南方航空 高尔夫 游艇 珠三角富豪经常接触媒体推荐 21世纪经济报道 经济观察报 等 形象宣传 69 直邮信函 传达项目动态 关键节点催促客户前来 客户通讯 通报项目信息 沟通客户感情 形象宣传 70 在球会 游艇会 高级餐厅 俱乐部 机场贵宾厅等场所放置项目易拉宝 近距离沟通 圈层营销 网络全面覆盖 传达项目动态 网络覆盖 形象宣传 71 展示 体验营销 活动 眼球经济 宣传 塑造价值 展厅 餐会 各地捕客 72 深圳威尼斯酒店展厅厚街喜来登酒店展厅虎门五星级酒店展厅 三地展厅 主动捕客 展厅动作 摆放项目模型 散发资料 进行讲解 73 财富餐会 小团体沟通 利用世联资源 与招行 工行 世联尊贵会等相关单位单位 为其贵宾客户举行投资理财餐会 详细分析产品价值 74 展示 体验营销 活动 眼球经济 宣传 塑造价值 展厅 餐会 各地捕客 策略回顾 75 THEEND
