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1、1 新加坡的土地制度与土地市场管理 新加坡南洋理工大学刘云华博士电邮 ayuliu ntu edu sg手机 65 97497576 讲座1 1g 2 一 土地使用效率的理论与管理规范二 新加坡土地制度与土地管理机构三 新加坡的土地市场与地产政策 3 一 土地使用效率的理论与管理规范 土地使用效率土地使用效率在于土地产出的最大化 即让能够产出最多的土地使用者使用土地 平等的市场交易自然会使土地的使用权落入出价最高者 同时 他必然也是能使土地产出最多的人 完全竞争的土地市场会使土地使用效率到达最佳状态 4 市场经济中土地的特殊特性1 不可移动性造成分割的土地市场 2 区位的唯一性造成产品的异质性
2、以及一定的垄断性 3 分割的市场和有限供给以及可以长期重复使用成为最佳投机品 4 不可移动性造成使用者外部效应的不可移动 结论 自由土地市场是不可能达到完全竞争市场的最佳状态 5 土地管理的目的是取得土地使用的综合效率土地管理的不同层次和类别 城市土地的综合规划土地分区制管理土地市场化管理 市场经济中土地的管理规范 6 城市综合规划城市规划则是研究如何合理地规划土地的使用 从而使整个城市能够和谐高效地运作 提高城市运行的综合效率 这包括合理的工业 商业和住宅区的布局 畅顺的交通 整洁 优美的环境 以及具有历史文化特色的市容等 简单说来 城市规划的核心是布局 人口 交通 产业 这三个要素 解决
3、交通拥挤和环境污染 两个问题 城市土地的综合规划 7 城市系统规划模式中心城市和卫星城模式多中心模式 城市带 正在探索中的立体城市和超级都市 城市土地的综合规划 8 中心城市和卫星城模式城市在由集聚效应导致的人力 资本集中的同时 也由于交通成本的降低向外扩散 扩散的新城区或形成的卫星城并不一定复制中心城市的所有功能 而是借用或仍然依托中心城市的某些功能 于是形成中心城市和卫星城的模式 城市群或城市带模式每一城市各自专注于某些方面的产业或经营 形成经济功能互补的城市群或城市带 城市土地的综合规划 9 环球企业家 2010 07 052010年6月24日 国务院副总理李克强在上海进一步指出 城市群
4、是城市化发展的重要途径 通过现代交通网络 把中心镇发展成中小城市 与大城市形成有序分工 优势互补的空间布局 李克强认为 这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费 亦可避免特大城市过于膨胀造成的 城市病 10 基本的手段是将使用目的互不相容的土地分离开来 土地分区的基本类型有 公害分区财政分区设计分区 土地分区制管理 11 公害分区 外部性分区 把不相容的土地利用隔离开来 产生公害的产业通常有 工业工厂的工业污染零售商业的外部性如交通阻塞和噪音高密度住宅产生的外部性负效应交通拥挤和噪音问题 公害分区的方法不减少污染量 只能是污染源转移 土地分区制管理 12 公害分区 外部性分区 环保性能分区 传统分
5、区以区域划分土地 环保性能分区则以环保标准分区 符合限定环保标准者都可以进入 零售业公害 交通拥挤 噪音 停车是零售业的主要外部效应 若以环保性能分区 只要零售业者能够满足要求 也可以座落在住宅区内 住宅公害 大部分住宅外部性产生于高密度住宅 停车 噪音 遮挡是主要问题 土地分区制管理 13 财政分区地方政府通常利用财产税为公众服务提供资金 所以城市会排斥那些可能给地方政府带来财政负担的家庭或企业 高密度住宅通常是地方政府排斥的对象 排斥性分区制和包含性分区制 边缘土地的使用可能会用附加开发费 工 商业开发区要承担其对所在区域产生的外部成本 土地分区制管理 14 设计分区设计分区将住宅和就业的
6、增长引向能够有效提供基础设施的地区 设计分区也常常被用于保护空隙地段 直接开发 考虑土地所以者的权益 空隙地分区制 边际效益与土地边际成本的均衡 土地分区制管理 15 未实行分区制的城市如何 美国德州休斯顿市是美国唯一没有分区的城市 发展的结果是休斯顿是城市机构和土地利用分布基本类似于其他土地分区的城市 土地不分区的优点是 激励土地所以者对土地利用的状况进行谈判 受外部性影响的各方通过谈判 签订和约一解决外部性问题 没有分区制使大部分工业厂商聚集于易于进入交通网的地方 零售商聚集在商业中心和零售业条状带地区 土地分区制管理 16 土地市场化管理只能是在城市土地规划的基本框架下有限地实行市场机制
7、 即目前通行的招投标 拍卖 挂牌等 招标 当土地使用的外部效应成为主要考虑因素时 固定土地价格下的项目招标是最可能的有效土地利用 土地的市场化管理 17 土地的市场化管理 继续 投标 价格是主要考虑因素 但市场又不能形成竞争市场 则由为数不多的购买者投标 拍卖 如果土地价格是主要考虑因素 有足够的购买者 挂牌 非竞争地段 土地利用管理与分区制 18 监控土地市场的其他机制限期开发 土地供应调节 交易税 资本增值税 建设执照 土地利用管理与分区制 19 概念性规划图概念性规划图1967年由联合国专家帮助制定 其主要用途为新加坡的产业分布 市区中心体系和交通设置提供指导 概念性规划图主要理念是要考
8、虑交通 环保 土地利用等城市的综合效率 城市中心和相对独立卫星城的概念减少总体交通需求 产业布局注重环保和就业分布 新加坡土地综合利用与集约利用 20 新加坡城市规划 土地的综合利用与集约利用 新加坡的城市中心与卫星城体系设计 21 概念性规划图的市镇和交通安排 22 交通规划概念性规划图以环形和中心向外辐射的模式设计新加坡的干线交通网络 这种设计可以使得车辆由中心方便地到达外围的卫星城 也可以使车辆从中心区的一个地方方便地到达另一个地方 干线交通网络由地铁系统和高速公路系统组成 目前的地铁线长93公里 未来计划增加到500公里 新加坡城市规划 23 人口布局 在市中心和其他商业区内设有公共住
9、房对缓减交通拥挤是非常重要的 24 新加坡城市规划 25 新加坡城市规划 26 产业布局 在居民区附近设置低污染的工业区对缓减交通拥挤也是非常重要的 27 从我家窗户看出去的景观 面向西南 对面是炼油厂 当时风向西北 28 土地规划中的环境考虑产业布局 污染控制 交通与人口密度 噪音和拥挤问题 绿地比例 每千人0 8公顷绿地 和开放空间 新加坡城市规划 29 市区中心功能区划分模式行政区 适度分散原则 历史文化区 殖民地行政区 中国城 马来村 印度村 教育与传媒 集中 金融区 集中市区中心 商业区 中心商业区与卫星城商业区 新加坡城市规划 30 新加坡土地利用分布2009 居住用地19 各类住
10、房工作用地19 工厂 办公室 仓库 销售中心娱乐和社区空间23 公园 水库 运动场 学校 图书馆基础设施21 交通系统 机场 港口 水电 电讯其他18 军营 训练场未开发区 新加坡710平方公里土地 土地用途细分为31个类别 31 新加坡土地利用分布 公顷 资料来源 市区重建局 32 二 新加坡的土地制度与土地管理机构 新加坡的土地制度新加坡的土地所有制是国有和私有的混合制度 国有土地是通过土地征用法从私有土地征用而来 目前国有土地比例约为90 国有土地出让的使用权一般是99年 特别情况有30年或60年 私人发展商可以向政府买地建设私人住宅或商业地产 使用权99年 此外 还有少量的政府土地使用
11、权为999年 33 土地征用法1958年通过临时土地征用法 1966年通过了修改后的土地征用法 修改后的法令授予政府更广泛的权力 政府为了如下目的征用土地 为了仍何公共用途 基于公众利益 如果执行部长认为有必要 部长可以指定仍何人 公司或法定机构进行征地 为了仍何居住 商业和工业的用途 新加坡的土地制度 34 私有和国有土地百分比的演变 年度国有私有 194931691952376319604456196549511970574319756634198070301985762420068713 新加坡的土地制度 35 新加坡土地管理机构新加坡土地局 土地局是政府的土地管理机构 土地局也指定代理
12、机构管理土地 新加坡市区重建局建屋发展局裕廊工业集团陆路交通局 新加坡的土地制度 36 隶属律政部的法定机构 代表国家行使土地所有权职责 土地局地职责主要是对政府土地和政府建筑物的管理和管制 确保政府土地出售 建筑物出租得到合理价格 具体管理职责有 土地出售和出租 土地征用 土地分配以及土地资料管理 管制职责包括土地注册和土地用途监管 新加坡土地局 37 土地局的土地出售管理土地局根据 政府土地销售计划 直接出售土地给私人或政府部门 土地的用途包括农业 商业 办公等 也有一些土地销售是临时决定的 土地局也会委托代理机构出售政府土地同时要确保这些机构尽可能公开 透明土地销售过程 38 如何确保土
13、地局和其他机构出售土地的公正性行政体系的廉洁新加坡法定机构的运作模式新加坡廉政监督机制严密的和公开 透明的销售程序 39 新加坡土地局的组织结构确保土地局在第一层面上有宏观和微观两个级别的监督机制 董事会主席 总执行官 副总执行官 管制与公司服务部 公共土地组 私人土地组 土地财政组 地理和空间组 土地管制组 公司服务组 土地资料组 信息技术组 法律服务组 内部审计 40 41 土地局的土地销售土地局在网上公布土地销售的信息 地点 面积 发展计划 销售模式等 42 土地局出售土地在网上的图片 43 三 新加坡的土地市场与地产政策 新加坡的土地市场以政府土地为主 根据概念性规划和土地使用计划形成
14、不同领域的土地市场 如 住宅 办公 酒店 工业 商业 教育等 政府根据每一个市场的土地使用计划和这个市场特别情形决定土地销售的模式和进度 44 市区重建局出售土地的模式主要承担一些与城市发展有关的土地售卖 市区重建局也负责私人房地产市场的价格信息统计与公布 新加坡的土地制度 45 比如在蔡厝港和兀兰路交接处的地铁站楼上要加建两层的项目就由市区重建局出售 46 新加坡私人住宅价格指数 47 建屋发展局出售土地的模式空地管理建筑物临时使用管理出售土地类别 商业住宅商住混合特别设计辅助建筑 新加坡的土地制度 48 比如在盛港出售的住宅用地 49 50 新加坡房地产市场结构及其运行机制 公共住房和私人
15、产业组成的相对分割的 二元市场 是新加坡房地产市场的最主要特点 由于公共住房的初级市场 政府售价 是以居民平均收入水平做基础 故政府售价缓慢增长并与经济长期发展水平相平行 公共住房的转售市场主要对象是新加坡永久居民 永久居民只占总人口比例的15 左右 所以转售价也较为稳定 51 目前 四房式100平米的三种房产价格比例大约为 公共住房政府售价 15万 公民 公共住房转售价格 30万 公民 永久居民 私人住宅 60万 公民 永久居民 外国人 但私人住宅在建筑是设计质量上要优于公共住房 是装修完毕的房屋 有更多的附加设施如游泳池 停车场 网球场 键身房 保安 卫生清理 新加坡房地产市场结构及其运行
16、机制 52 新加坡房地产市场结构 53 金融危机后十年新加坡公共住房转售市场价格小幅波动 新加坡公共住房转售价格指数 1998第四季度 100 94959697989900010203040506070809 54 新加坡政府调控地产业的政策机制配合经济发展的土地售卖计划 当经济膨胀时增加售地 当经济萎缩时减少售地 调控市场需求和价格的金融政策 当市场价格增加过速时收紧信贷 打击投机的资本增值税政策 96年中采用增加资本增值税打击投机 交易成本控制 印花税调整 96年同样也调高印花税打击投机 新加坡房地产市场结构及其运行机制 55 结论新加坡房地产市场的二元化特性使新加坡公共住房成为社会稳定器 而开放的私人地产市场又能满足外来的移动性需求和投机性需求 私人地产业投资在新加坡具有较高的不确定性 但完善的管理体制使风险的判断主要在于经济发展的不确定因素 新加坡政府将始终会调控房地产市场使其不偏离健康状况 其调控的政策有效性也很高 新加坡房地产市场结构及其运行机制 56 Thankyou
