《精编》租赁合同知识培训

《《精编》租赁合同知识培训》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》租赁合同知识培训（55页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、租赁合同知识培训 第一节租赁合同概述 一 租赁合同的概念和特征 一 概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同 在租赁合同中 交付租赁物供对方使用 收益的一方称为出租人 使用租赁物并支付租金的一方称为承租人 二 特征 1 租赁合同是转移使用权 收益权的合同 取得的仅是对租赁物的使用收益权 而非所有权 这是与买卖合同的根本区别 同时 承租人不享有对租赁物的处分权 这是与消费借贷合同的关键区别 2 租赁合同是诺成合同 双务合同 有偿合同 诺成合同在租赁合同中 双方意思表示一致 合同即告成 双务合同出租人负有交付租赁物于他方使用 收益的义务 承租人有支付租金的义务 彼此义

2、务互为对价关系 有偿合同承租人享有租赁物使用权时必须支付租金 3 租赁合同关系属于债权关系 但同时具有某些物权特征 承租人的租赁权可以对抗他人 例如 在租赁合同有效期内 出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效 又如 在租赁关系存续期间 出粗人出卖租赁物于第三人 租赁合同不受影响 对买受人继续有效 此为所谓的 买卖不破租赁 即在租赁关系存续期间 即使所有权人将租赁物让与他人 对租赁关系也不产生任何影响 买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物 所有权的转让不以买卖为限 合同法 229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力 该原则主要

3、适用于土地 房屋等不动产的租赁 二 租赁合同的标的物 租赁合同的标的物简称租赁物 是租赁合同的重要构成要素 是指出租人于合同生效后应交付承租人使用 收益的物 1 赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物 应当是耐用消费品而不是易耗消费品 2 应当时独立物而不是附着物 3 应当是特定物 而不是种类物 4 租赁合同的标的物一般为现存的物 应当是有形财产 5 租租赁合同的标的物应具有合法性 三 租赁合同的分类 一 不动产租赁合同和动产租赁合同动产租赁是指以动产为租赁物的租赁 不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等 二 特殊租赁合同和一般租赁合同特殊租赁是相对于一般租赁而言的 指法律有

4、特别要求的租赁 例如 房地产管理法律对房地产的租赁 海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定 三 定期租赁合同和不定期租赁合同当事人可以在租赁合同中约定租赁期间 没有约定租赁期间的则为不定期租赁 对于不定期租赁 任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同 但在解除合同之前 应预先通知对方 但是 无论是否约定租赁期间 租赁期间都受20年法定期间的限制 四 租赁合同的特别效力 一 承租人获取租赁物收益的权利根据 合同法 第225条的规定 在租赁期间因占有 使用租赁物获得的收益 归承租人所有 但当事人另有约定的除外 二 租赁权的物权化在房屋等财产的租赁关系中 租赁物所有权在租赁期

5、间内的转移并不影响承租人的权利 原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效 该第三人不得解除租赁合同 此即 买卖不破租赁 原则 它使租赁权具有了对抗第三人的效力 这种情况被称为 租赁权的物权化 或 债权的物权化 三 房屋承租人的优先购买权 所谓房屋承租人的优先购买权 是指当出租人出卖房屋时 承租人在同等条件下 依法享有优先于其他人购买房屋的权利 合同法 第230条确认 出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内 3个月 通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利 注意 在房屋租赁合同中 承租人在租赁期间死亡的 其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋 并享有此项优先购买权 五 租赁

6、合同的主要条款 租赁合同的内容包括租赁物的名称 数量 用途 租赁期限 租金及其支付期限和方式 租赁物维修等条款 合同法 第213条 一 租赁财产 二 租赁财产的用途 三 租赁期限 四 租金及其支付期限和方式 五 租赁物维修 六 违约责任 房屋租赁合同格式 出租人 以下简称甲方 承租人 以下简称乙方 甲 乙双方当事人经充分协商 达成房屋租赁合同如下 一 该房屋位于 卧室1间 独立厨房及卫生间 使用面积 约平方米 房屋质量良好 甲方提供室内设施有 二 租赁期共个月 从年月日起至年月日止 三 该房屋月租金为人民币圆整 交纳期限为每交纳一次 每次交纳人民币圆整 首期租金在年月日付清 以后每期租金需提前

7、一个月续交 四 乙方向甲方交付保证金人民币圆整 与首次房租一起交付甲方 该保证金应在该合同终止时全额退还乙方 五 租赁期间的水 电 煤气费用 由乙方自付 有线电视费用由乙方直接交给甲方 物业管理费由甲方承担 六 乙方有下列情况之一的 甲方可以终止合同 收回房屋 1 乙方未经甲方许可擅自将房屋转租 转让或转借的 2 乙方利用承租房屋进行非法活动 损害社会公共利益 产生噪音 影响办公及楼上居民生活的 3 乙方拖欠租金的 七 租赁期满前 如甲方或乙方其中任何一方欲终止合同 需提前一个月告知对方 八 乙方在租赁期间不得对其房屋结构进行任何改动 九 租赁期间如房屋出现质量问题 应由甲方负责修缮 十 房屋

8、如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的 双方互不承担责任 十一 如遇争议的问题 双方协商解决 协商不成 依法处理 本合同经双方签字后生效 本合同一式贰份 甲方 乙方各执一份 甲方 签字 乙方 签字 身份证号 身份证号 联系方式 联系方式 年月日 六 租赁合同的期限 合同法 第214条 租赁期限不得超过二十年 超过二十年的 超过部分无效 租赁期间届满 当事人可以续订租赁合同 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年 合同法 第215条 租赁合同订立可以采用书面形式 也可以采用口头形式 但是如果租赁期限6个月以上的 要采用书面形式 否则视为不定期租赁 双方均可以随时通知解除合同 课堂演练

9、例1 张某于1月租住何某一套房屋 租期一年 半年后何某出国 租期届满 何某未做任何表示 次年三月何某归来 要求张某立即搬出 下列选项哪个是正确的 A 双方没有续订合同 租赁关系消灭B 次年1至3月 双方存在无偿合同关系C 次年1月起 原合同应视为续订一年D 次年1月起 该合同转变为不定期租赁答案 D 例2 甲将其所有的房屋出租给乙 双方口头约定租金为每年5万元 乙可以一直承租该房屋 直至乙去世 房屋出租后的第二年 乙为了经营酒店 经甲同意 对该房屋进行了装修 共花费6万元 一天晚上 一失控的汽车撞到该房屋 致使其临街的玻璃墙毁损 肇事司机驾车逃逸 乙要求甲维修 甲拒绝 乙便自行花费1万元予以维

10、修 现甲乙发生纠纷 均欲解除合同 但就如何解除意见不一 请回答以下1 3题 1 对于乙对房屋的装修费用 若甲乙达不成协商一致 应如何处理 A 由乙无条件拆除 费用由乙自理B 装修物归甲所有 且甲无须支付费用C 装修物归甲所有 且甲应当支付全部装修费用D 若装修物可以拆除则拆除 不能拆除的 可折价后归甲所有答案 D 民通意见 86 非产权人在使用他人的财产上增添附属物 财产所有人同意增添 并就财产返还时附属物如何处理有约定的 按约定办理 没有约定又协商不成 能够拆除的 可以责令拆除 不能拆除的 也可以折价归财产所有人 造成财产所有人损失的 应当负赔偿责任 2 对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处

11、理 A 由甲承担维修费用B 由乙承担维修费用C 由甲乙分担维修费用D 由甲承担大部分维修费用 乙承担小部分维修费用答案 A 合同法 210 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修 出租人未履行维修义务的 承租人可以自行维修 维修费用由出租人负担 因维修租赁物影响承租人使用的 应当相应减少租金或者延长租期 3 若本案中双方未约定租赁期限 甲乙双方又无法就租赁期限协议补充 下列关于合同解除的何种说法是正确的 A 甲无权随时解除合同B 甲可以随时解除租赁合同 但应在合理期限之前通知乙C 乙可以随时解除租赁合同D 若合同解除 乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金答案 BCD 合同法 2

12、32 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确 依照本法第61条的规定仍不能确定的 视为不定期租赁 当事人可以随时解除合同 但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人 第二节租赁合同当事人的义务和权利 一 出租人的主要义务和权利 一 主要义务1 租赁物交付及保持义务 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人 并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途 合同法 第216条 否则构成根本违约 承租人可解除合同 例 甲租赁给乙汽车一辆 交给乙后 汽车发动不起来 经查汽车发动机已经报废 答 甲构成根本违约 乙可以解除合同 2 出租人的维修义务 合同法 第220条规定 出租人应当履行租赁物的维修义务 但当事人另有

13、约定的除外 第221条规定 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修 出租人未履行维修义务的 承租人可以自行维修 维修费用由出租人负担 因维修租赁物影响承租人使用的 应当相应减少租金或者延长租期 3 权利瑕疵担保义务 权利瑕疵担保义务 是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利 而影响承租人租赁物的使用 收益 权利瑕疵担保义务是法定义务 合同法 第228条规定 因第三人主张权利 致使承租人不能对租赁物使用 收益的 承租人可以要求减少租金或者不支付租金 第三人主张的权利可以是所有权 担保物权和用益物权 二 出租人的权利收取租金及在租赁合同终止时要求返还租赁物 二 承租人的主要义务

14、和权利 一 承租人的主要义务1 按约定使用与按性质使用 合同法 第217条规定 承租人应当按照约定的方法使用租赁物 对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确 依照本法第六十一条的规定仍不能确定的 应当按照租赁物的性质使用 合同法 第219条规定 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 致使租赁物受到损失的 出租人可以解除合同并要求赔偿损失 2 妥善保管的义务 合同法 第222条规定 承租人应当妥善保管租赁物 因保管不善造成租赁物毁损 灭失的 应当承担损害赔偿责任 3 不任意改善 增设的义务 合同法 第223条规定 承租人经出租人同意 可以对租赁物进行改善或者增设他物 承租人未经出租人

15、同意 对租赁物进行改善或者增设他物的 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 4 租金支付义务租金的支付 是承租人的主要义务 承租人应当按照约定的时间 数额和方式交付租金 合同法 第226条规定 承租人应当按照约定的期限支付租金 对支付期限没有约定或者约定不明确 依照本法第61条的规定仍不能确定 租赁期间不满1年的 应当在租赁期间届满时支付 租赁期间1年以上的 应当在每届1年时支付 剩余期间不满1年的 应当在租赁期间届满时支付 合同法 第227条规定 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的 出租人可以要求承租人在合理期限内支付 承租人逾期不支付的 出租人可以解除合同 按照该条规定 出租人应

16、当先催告 在催告无效果时 才能通知出租人解除合同 5 返还租赁物义务 租赁期间届满 承租人应当返还租赁物 返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态 合同法 第235条 租赁期间届满或者租赁合同因解除终止 承租人应当返还原物 但返还原物并不等同于原状返还 因为即使是正常使用 租赁物也会有磨损 老化等损耗 以至于价值降低 因此 返还的租赁物符合约定的状态即可 如果对返还的租赁物的状态没有约定 返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态 二 承租人的主要权利1 要求出租人在合理期限内维修2 经出租人同意 对租赁物进行改善或增设他物3 经出租人同意 转租4 收益权 在租赁期间因占有 使用租赁物获得的收益 归承租人所有 但当事人另有约定的除外 5 买卖不破租赁 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力 6 优先购买权7 解除权8 租赁期间届满 承租人继续使用租赁物 出租人没有提出异议的 原租赁合同继续有效 但租期为不定期 冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某 租期2年 租金每月1000元 合同履行1年后 张某向冯某提出能否转租给翁某 冯表示同意 张某遂与