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1、 PPP项目运作实战与案例分析 2014年财政部和发改委等积极推动PPP发展以来 财政部和发改委陆续发布了一系列关于PPP的文件 2015年之后中央和地方更是推出了成千上万亿的PPP项目 然而两年来PPP项目实际落地项目为数不多 究其原因众说纷纭 PPP2016之发展 金融机构以前多注重地方政府背景 而PPP模式要求关注政府和社会资本各方面的权责利分配 综合考虑项目公司的治理结构 实际收益 现金流的特性 政府的财政实力 政府投资平台和社会资本的实力和信用等多方面融资变量 还有宏观因素等长周期变量 这要求金融机构有更高的项目评估能力和风险管理能力 PPP2016之融资 PPP项目操作流程的规范财
2、政承受能力验证物有所值多渠道 股 债 贷等 融资保障开发性基金设立和运用项目公司运营过程中的涉税管理预期收益偏差的调整全生命周期 项目设计 投融资 建造 运营和维护等环节 项目后评价 投标过程 设施交付 运营绩效等 PPP之关注 PPP 决策过程 决策主体 决策问题 政府部门企业社会公众合伙人金融机构 风险识别与分担融资渠道与融资模式 自有资金比例 股权结构 基金杠杆 财政承受能力验证及物有所值收益在合理区间的决策不完备契约下的项目治理游戏规则制定与动态调节提前终止等决策移交及移交后管理决策 策划阶段谈判阶段建设阶段运营阶段移交阶段 6 PPP项目遇到的问题 一 考核机制和补贴机制如何挂钩 社
3、会资本报价中运营成本的考虑银行实际贷款额度及利率与测算时不一致的后期调节为什么要交履约保证金 履约保函作用 成本 融资交割保障 项目投资进展程度合同条款的底线坚持在哪里 可磋商的范围是什么 一定是无偿移交吗 管廊的前期收费以谁为主最有利于项目 重大项目的固定资产折旧年限应该是30年还是100年 管廊 收费的桥梁 高速公路的固定资产折旧按照车流量 在国家规定的工程合理使用期限内 施工承包商确保地基基础工程和主体结构的质量与运营30年的维护费用承担主体 在期限上不匹配 在维护范围上不重合 7 PPP项目遇到的问题 二 资本金与银行贷款分期到位的考虑 政府监管如何引导和实施项目在运营期开始前 贷款本
4、息归还以及基金回报等现金流出的平衡问题可研 立项 规划 实施主体 PPP项目公司成立 施工招标 项目运营 前后顺序及关联投资人的收益率与项目公司所得税的关系对于已完工程按照实际发生额进行的资产评估 采用TOT方式进入运营期所带来的问题金融机构参与实施方案设计过程的必要性投资人的退出条件 主动及被动 和对投资人的补偿机制融资平台的运作能力选择PPP 垄断属性 高度依赖补贴 企业需要被监管 短期收益无法保障 8 PPP项目遇到的问题 三 营改增后 施工企业的砂石费用 拆迁的补偿款带来的影响现金流量表在建设期以及运营的前几年期间出现的负数 如何解决 资产证券化融资的时间点 再融资 减资 以及上市 移
5、交后 平台公司持有 收益 再融资中央直属 垂直管理的全资中央企业免征地方教育附加 不含参股 合股的分支机构 企业提取的盈余公积 弥补亏损 转增资本 股本 发放现金股利或利润项目投入部分 包括自有资金 银行贷款 是如何退出的 PPP基本运作程序 10 PPP项目实施方案一 实施方案编制原则及依据 一 方案编制原则 二 方案编制依据二 项目概况 一 项目背景 二 项目基本情况 三 PPP模式的必要性和可行性分析 四 PPP项目公司组建三 项目风险分配基本框架 一 项目风险分配原则 二 具体风险分担四 项目运作方式 一 先建部分的运作方式 二 后建部分的运作方式 11 PPP项目实施方案五 项目交易
6、结构 一 项目投融资结构 二 项目回报机制 三 项目合作期限 四 项目收益率 五 土地使用权和资产所有权 六 绩效考核机制 七 项目合作期满的处置 八 项目退出机制六 项目合同体系 一 PPP项目合同 二 股东协议 三 项目设施资产转让协议 四 其他项目协议 12 PPP项目实施方案七 项目监管架构 一 项目授权关系 二 项目监管方式八 项目投入产出测算 一 测算说明 二 测算结果九 项目采购方式 一 社会资本的招选方式 二 社会资本资格条件要求十 政府配套政策及承诺事项 一 政府配套政策 二 政府承诺事项十一 项目实施工作计划 一 总体计划 二 具体工作计划 长沙的梅溪湖项目位于长沙大河西先
7、导区核心区域 总占地约11452亩 约8平方公里 总建面约1134万平方米 涵盖高档住宅 商场 超五星级酒店 5A级写字楼 酒店式公寓 文化艺术中心 科技创新中心等众多顶级业态 方兴地产于2011年1月26日与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议 成功成为长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人 据悉 这是方兴地产第一次踏入长沙 也是其首次涉足土地一级开发 该项目的前期工程建设预计需投入128亿元 作为梅溪湖项目的投资人 方兴地产需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁 补偿安置的所需全部资金 合计85 2亿元 与此同时 该项目开发范围内的基础设施和公用设施等
8、建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集 一年下来 公司在项目上的累计投入已经高达150亿 而初步预算显示 该项目一二级开发完成的总体投入高达600多亿 土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目背景 的颈 土地一级开发概述 长沙梅溪湖规划 如何平衡600亿的巨大投入 方兴地产计划在完成一级开发后 将回购一半的土地进行二级开发 剩余一半则经由政府的招拍挂程序公开出让 2011年9月 方兴地产还成功引入了中建股份 后者所属长沙中建投资公司出资7 5亿元参股方兴长沙公司金茂投资 长沙 有限公司20 股权 出资后注册资本金为37 5亿元 根据协议 中建股份将与方兴一起参与沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目
9、尽管后者仅占项目20 的股权 但同为央企的中建股份的加盟 无疑大大分担了方兴地产独自开发的风险 2011年9月 梅溪湖地块公告表示出让首批5宗临湖地块 网挂019号 020号 021号 022号 023号 可建面积约为100万平方米 出让起始价超过26亿元 楼面均价约为2600元 平方米 均为梅溪湖国际新城规划中一线临湖的优质资源地块 最终 中建股份以15 9亿元的价格拿下网挂023号和网挂019号两宗地 而另外3宗则被方兴地产旗下的长沙金佳房地产开发有限公司以近10亿元的总价拍得 2012年3月22日 该公司旗下位于长沙的梅溪湖项目前往广州展开土地推介 希冀吸引广东大牌房地产企业的关注 计划
10、2012年在土地出让业务上的销售收入为30亿 占全年销售任务的23 土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目 作为梅溪湖项目的投资人 方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁 补偿安置的所需全部资金 合计85 2亿元 2008年以前 长沙的城市格局是 西文东市 河西地区以发展文化教育为主 土地价值相对较低 平均为104万元 亩 折合楼面单价平均703元 平方米 先导区成立以后 大量基础设施的投建 迅速提升了河西板块的土地价值 2012年成交单价达到515万元 亩 平均楼面单价达2189元 平方米 是2008年的5倍 分析方兴地产近几年的年报 长沙梅溪湖项目的土地开发收益呈快速增长
11、趋势 2011年土地一级开发收益为5 17亿元 实现当年投入 当年收益 2012年土地一级开发收益为4 4亿元 2013年土地一级开发的收益为21 4亿 同比增长386 但对一级开发企业来说 如何与政府谈判和合作 准确把握土地出让的节奏 往往关乎一个项目的成败 土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目 方兴进行土地一级开发的思路 就是先进行环境打造 再出让土地 首先是改善道路等基础设施 随后导入教育 医疗资源 与市场化企业操作不同 政府平台公司的优势也是明显的 比如获得融资有政府财政变相背书 拆迁也更强势 然而 缺乏市场的博弈 政府主导的城镇化常常过于超前 投资效率极低 土地一级开发前期需要投入巨大
12、的资金 前两年 公司或都处于纯投入的状态 然而 一旦土地挂牌上市 便可以回笼资金 形成正向现金流 在卖地 开发每个环节都可以获取收益 还能以较少的代价沉淀一部分经营性资产 土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目 土地溢价分成模式orPPP 海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的 关于规范企业参与土地成片开发的通知 指出 土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分 按照市 县政府所得不得低于30 的比例 确定市 县政府与主开发商的分成比例 也就是说 一级开发商最高可以分得70 的土地纯收益 海南财政实力较弱 导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控
13、李嘉诚 中信泰富 中信国安 华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7 3抬高地价 把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目 2007年4月29日 首创股份与海口市政府签订了 海口市西海新区土地一级开发合作合同 该地块位于海口西海岸的长流新区起步区 为海口新市政中心所在地 规划总面积5209亩 21 关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知 财综 2016 4号财政部国土资源部中国人民银行银监会鉴于土地储备机构承担的依法取得土地 进行前期开发 储存以备供应土地等工作主要是为政府部门行使职能提供支持保障 不能或不
14、宜由市场配置资源 土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担 各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作 调整土地储备筹资方式 土地储备机构新增土地储备项目所需资金 应当严格按照规定纳入政府性基金预算 从国有土地收益基金 土地出让收入和其他财政资金中统筹安排 不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决 自2016年1月1日起 各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款 地方政府应在核定的债务限额内 根据本地区土地储备相关政府性基金收入 地方政府性债务风险等因素 合理安排年度用于土地储备的债券发行规模和期限 一块150亩的工业用地 在同期成交价格每亩9
15、 6万元的情况下 通过享受政府补贴 以每亩1万元取得 此后 又以土地抵押 取得1500万元贷款 在2009年至今近五年时间 企业在未实际投入生产的情况下 地价已经上升到每亩超过20万元 2009年 南充市高坪区人民政府通过招商引资 引入十堰车冠商贸有限公司 汽车改装及车身 车桥总成生产 项目 按2009年8月28日南充市高坪区与十堰车冠商贸有限公司的投资协议 此项目为国家工业用地 项目用地面积约180亩 出让价格按9 6万元 亩挂牌结算 签订投资协议当天 双方还签订了 十堰车冠商贸有限公司汽车改装及车身 车桥总成生产项目工业发展专项资金补助金额及支付时间安排 里面约定 根据 投资协议 有关条款
16、 本项目所涉土地出让金按照每亩9 6万元进行结算 但在支付土地出让金后 立即在工业发展专项资金中按照每亩8 6万元进行补助 补助资金主要用于进行场地平整 厂房建设 员工培训 基础设施建设等 最终 十堰车冠公司为此项目支付的土地费用只有每亩1万元 零地价 低地价招商实际操作多在区县级 且各地区间有明显竞争 都是经私下协商先按规定出让土地 再由地方财政返还 稀释企业买地成本 企业拿到地后 就可以进行抵押贷款了 在实体经济利润低的背景下 企业贷来的款改做金融投资是最常见的 地方打折卖地成风底价成交成常态 成交量 溢价率 话语权 截止2012年8月23日 获得土地出让244亿元 与上年前8月671 95亿元相比 下滑63 9月北京土地出让金高达257 37亿元 超过前8个月总和 自2012年6月 负转正 以来 100个重点监测城市住宅均价环比已经连续上涨13个月 2013年6月上海 北京 广州 深圳等10大典型城市的土地出让金收入为592亿元 同比上涨111 5 土地成交均价同比增长51 4 2012年9月20日 北京出让了通州和亦庄四宗地块 合计土地出让金达到38 43亿元 通州一块多功
