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1、福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告 福州项目工作组2013年9月 目录 一 项目概况二 战略 环境及资源分析三 市场分析四 核心商业条件五 经济与财务分析六 风险分析七 结论与建议 永泰县 闽清县 闽侯县 罗源县 连江县 长乐市 平潭县 福清市 1 晋安区2 马尾区3 仓山区4 台江区5 鼓楼区 福州下辖鼓楼 台江 仓山 晋安 马尾5个区 闽侯 连江 罗源 闽清 永泰 平潭6个县 福清 长乐2个县级市 总面积11 968平方公里 其中市区面积1 043平方公里 截至2012年末 福州户籍人口655 27万人 其中市区户籍人口192 06万人 1 2基本情况 1 2基本情况 帝封江地块
2、 福州市政府 福峡路地块 9 6KM 8 2KM 仓山区政府 福州南站 4 4KM 1 2基本情况 项目选址两块用地均位于仓山区 帝封江地块 东至螺洲大桥 南至乌龙江北岸 北至南三环路 福峡路地块 福峡路地铁沿线西侧 海西百悦城南侧地块 用地指标 帝封江地块 规划控制范围3 758亩 可出让净用地1 962亩 对应旅游建面15万平米 居住及商业混合建面112万平米 福峡路地块 可出让净用地252亩 对应居住及商业混合建面43万平米 1 2基本情况 帝封江地块 福州传统城市核心区 金山核心区 奥体片区 地铁沿线核心区 仓山老城区 会展中心核心区 福峡路地块 1 3项目初步构想 目录 一 项目概况
3、二 战略 环境及资源分析三 市场分析四 核心商业条件五 经济与财务分析六 风险分析七 结论与建议 2 1战略可行性分析 福建省民营经济发达 城乡消费潜力巨大 是华侨城大型文化旅游综合项目的重要备选区域 福建省战略地位 2 1战略可行性分析 华侨城现有布局及发展机遇华侨城已在长三角城市群 珠三角城市群及京津唐城市群三个一级经济区域进行战略布点 华侨城已完成成渝城市群 武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作 华侨城在同属于二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点 该区域有理由成为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向 2 1战略可行性分析 福州市是重要的区域中心城市2012年福州地区生产总值占福
4、建省21 41 比厦门高近50 2012年福州城镇居民人均可支配收入29 399元 高于成都 武汉及重庆 福州是福建省的省会城市 也是海峡西岸城市群重要的中心城市 具有广阔的经济腹地和良好的发展前景 2 2环境可行性分析 福州环境分析福州全年平均气温在10 29 高温在6 9月份 近年来 福州平均气温逐年升高 被部分媒体评为中国最热的城市 室外旅游项目的可运营时间均较长 预计水公园可运营时间基本与深圳相同 项目环境分析项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸 直面南岸五虎山 江景辽阔 项目帝封江地块内水系 植被丰富 且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源 2 3资源可行性分析 用地规模项目旅游可出让净
5、用地675亩 对应建面15万平米 另有防洪堤外托管湿地425亩及部分托管茉莉花田 上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间 项目居住与商业建面合计155万平米 为项目现金流平衡提供了足够保障 交通条件帝封江地块北邻三环主干路 东临螺州大桥 无论至福州老城区 金山核心区还是福州高铁南站 均交通非常便捷 福峡路地块紧邻福峡路 连通仓山区东部与福州老城区的主干路 和地铁1号线 距最近地铁口约200米 地铁1号线预计2015年投入使用 是福州未来公共交通最方便的区域 2 3资源可行性分析 稀缺程度帝封江地块是福州市区仅存的少量可供成片开发区域之一 帝封江地块植被水系丰富 自然资源优越 在有江景偏好传统的
6、福州市场更显珍贵 区域发展帝封江及福峡路地块分别位于福州市区南部和东南部 是福州 向东向南 发展战略的优先受益区域和潜在增值区域 据了解 地块北侧义序军用机场搬迁工作很可能近期启动 政府规划将其打造为核心办公及商贸区 该规划的实现将进一步拉动帝封江地块增值 目录 一 项目概况二 战略 环境及资源分析三 市场分析四 核心商业条件五 经济与财务分析六 风险分析七 结论与建议 3 1旅游市场分析 2012年 福州共有星级酒店60家 客房10 082间 全年共接待境内外游客3 192 55万人次 增长15 8 实现旅游总收入550 12亿元 增长21 3 以城镇居民人均可支配收入数据为基础 在相同票价
7、下 福州 门票 人均月可支配收入 低于成都 武汉及重庆 具有承担更高票价的潜力 福州宁德 莆田 南平 三明和郊区八县 宁德 G1501 G152小时动车 40分钟莆田 G151小时50分钟动车 40分钟南平 G703小时10分钟火车 2小时30分钟三明 G703小时50分钟火车 5小时40分钟罗源县 G1501 G151小时40分钟动车40分钟平潭县 G15 G15512小时30分钟无火车永泰县 S2032小时无火车连江县 G1041小时10分钟 动车25分钟闽清县 G3061小时30分钟火车 1小时10分钟闽侯县 X1151小时无火车福清市 G70 X1771小时20分钟动车35分钟长乐市
8、G3161小时无火车 3 1旅游市场分析 福州市区至各郊县以及省内周边城市交通方便 可选交通方式众多 汽车 轨道 地区 现状 前景 在建项目杭州宋城投资在三江口建立以娱乐 购物 餐饮为一体的演艺综合体 包含大型演艺游乐场 已经动工 预计明年完工 福州地处省会 聚客能力较强 品牌项目少 发展空间大 填补福建省没有大型游乐公园的空白 缺乏大型游乐园 达不到市民需求福州市目前没有建成的大型主题游乐公园 市内左海公园与西湖公园属于公园加部分小型游乐设施的布置 已经远不能满足福州市民休闲娱乐的需要 福州旅游资源丰富 游乐产业与周边业态相互补充 丰富与完善福州的旅游品牌 前期调研显示 福州地区游乐公园发展
9、空间巨大 专业机构及人士认为福州市游乐公园发展前景良好 现状远不能满足消费者的需求 酒店与旅行社期待福州建立一座大型的游乐公园 3 1旅游市场分析 3 1旅游市场分析 福州市2小时车程圈内覆盖福州 厦门 泉州 宁德和莆田5市 家庭游群体约合207万户 青年游群体约合666 9万人 其中福州市场家庭游目标群体约合60 5万户 青年游群体约合195万人 据前期调研粗略计算 在距离福州两小时车程圈内 家庭游市场年均出游总额约合32 4亿元 青年游市场年均出游总花费约合44 8亿元 福建省游客在旅游地的平均逗留天数约为2天 综上 福州市拥有欢乐谷大型旅游综合项目发展所需的潜在市场和消费力 3 2地产市
10、场分析 2006 2012年 除2008年受金融危机影响外 福州市商品住宅年成交面积维持在500万平方米以上 且销售面积一直大于竣工面积 2012年 福州商品住宅成交超过700万平米 2013年截至6月底累计成交超540万平米 创同期新高 2006 2012年 福州市商品住宅成交均价飞速上涨 由不足4 000元 平米升至超10 600元 平米 2006 2012年 除2008年受金融危机影响外 福州市房地产投资完成额稳步上升 至2012年投资完成额超过972亿元 年化增长率近22 3 2地产市场分析 2006 2012年 福州市土地出让增速放缓 其中 2012年 福州市商品住宅销售面积增长37
11、 96 同期土地出让面积仅增长3 82 2010 2012年 受市区未开发土地资源迅速减少 拆迁成本及难度愈发增大等因素影响 福州市区土地出让面积急剧下降 至2012年已降至90万平米左右 占地面积口径 预期福州核心五城区土地出让面积将延续当前逐年下降的态势 项目地块的资源珍惜性将愈发凸显 三盛托斯卡纳 龙旺康桥丹堤 融信大卫城 泰禾红裕 华润橡树湾 东方威尼斯 3 3项目竞争分析 低密度产品 融信大卫城金山核心片区 近万达广场 高层 联排 双拼混搭社区 目前在售低密度全部为联排 以四联排为主 搭配少量三联排 主力户型产权面积约220平米 使用面积约421平米 含地下室 阳台 露台及阁楼 标配
12、木铝门窗及LOW E中空玻璃 起价约30 000元 平米 园林品质非常一般 户型设计及配套设备基本没有出彩之处 主要卖点在于其优越的区位及周边配套 3 3项目竞争分析 低密度产品 泰禾红裕金山核心片区 近万达广场 高层及叠拼混搭社区 产品以四排双叠拼为主 搭配少量三排双叠拼 主力户型产权面积176 243平米 上叠送阁楼 下叠送地下室 阁楼使用率较高 地下室采光良好 均价约30 000元 平米 园林品质一般 户型设计中规中矩 主要卖点在于其优越的区位及周边配套 3 3项目竞争分析 低密度产品 三盛托斯卡纳位于闽侯县近乌龙江地段 高层 联排 双拼混搭社区 其中别墅区与普通高层住宅区有明显区隔 且
13、不同物业管理 地下车库不相联通 二期以四联排为主 搭配少量三联排和十栋左右的独栋 联排主力户型产权面积185 214平米 起价17 000元 平米 独栋按套卖 起价750万元 套 园林品质明显优于融信大卫城及泰禾红裕 基本代表福州低密度产品小区设计的较高水平 3 3项目竞争分析 低密度产品 龙旺康桥丹堤位于闽侯县近乌龙江地段 联排 独栋混搭纯别墅社区 目前在售低密度产品包含联排及小独栋 其中联排为合围式联排结构 联排主力户型产权面积约187平米 起价约17 000元 平米 小独栋主力户型产权面积约336平米 起价约21 000元 平米 园林品质不次于三盛托斯卡纳 合围式联排结构确保了小区域的私
14、密性 别墅区地面在施工时整体抬高 沉降式地下室采光优良 3 3项目竞争分析 低密度产品 华润橡树湾 叠拼位于金山板块边缘 三环内毗邻三环位置 高层 叠拼混搭社区 叠拼产品全部为四排三叠拼 户户独立入户 户户有地面院落 产品设计非常前卫 面宽15 4米 进深17 4米 进深 面宽比例小于福州几乎所有在售别墅盘 甚至包括绝大部分独栋项目 下叠 中叠 上叠产权面积分别约为160平米 224平米 234平米 起价约400万元 套 2011年及2012年第三季度之前 由于产品设计过于超前及定价过高 起价超过500万元 套 等问题其叠拼产品去化率非常低 进入2012年第四季度后 随着市场回暖及定价下调 去
15、化率明显提高 目前已推的叠拼基本售罄 3 3项目竞争分析 低密度产品 东方威尼斯位于城门镇 近帝封江地块 独栋为主 搭配极少量双拼 是项目低密度产品未来最主要的竞争对手 独栋主力户型约350平米 均价约1 000 1 100万元 套 双拼主力户型约290平米 均价约600万元 套 仅就项目本身而言其瑕疵颇多 外立面比较低端 小区人车不分流 地下室采光条件相当恶劣 阁楼利用率低 等等 项目优势在于其是福州市区仅有的两个在售江景别墅盘之一 产品户户有水景 大部分都有独立码头 3 3项目竞争分析 低密度产品 海西佰悦城 中茵上城国际 华润橡树湾 高层 帝封江地块 3 3项目竞争分析 普通产品 福峡路
16、地块 华润橡树湾 高层位于金山板块边缘 三环内毗邻三环位置 较高单元有二线江景 在推160 180 230 290平层户型 均价约15 000元 平米 本项目代表了福州市区高层产品的较高水平 受市场回暖影响 项目当前可以保持较高的去化率 预计在推的四期年内可售罄 项目相对靠近金山核心区 就当前区位条件而言优于帝封江地块 除一线江景房外 帝封江高层售价应较华润橡树湾高层有一定折让 3 3项目竞争分析 普通产品 海西佰悦城位于地铁1号南部沿线 主打地铁物业概念 无江景 含商业 SOHO办公 传统写字楼及住宅业态 高层毛坯住宅均价约12 500元 平米 基本没有小区园林 户型设计很一般 卖点在于地铁及周边成熟商业配套 3 3项目竞争分析 普通产品 中茵上城国际位于地铁1号南部沿线 主打地铁物业概念 无江景 纯住宅 高层毛坯住宅均价约14 000元 平米 剩余尾盘两套一口价12 000元 平米 底商25 000 30 000元 平米 小区品质及户型设计一般 与保利香槟国际 华润橡树湾等国内一线开发商产品相距甚远 但总体依然优于海西佰悦城 3 3项目竞争分析 普通产品 3 4目标市场分析 依据前
