《精编》收益法基本分析与运用举例

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1、收益法基本分析与运用举例 学习目标 了解收益法的概念 了解收益法的理论依据 了解收益法的适用范围和条件 掌握收益法的计算公式 掌握收益法的估价步骤 掌握投资组合与剩余技术 5 1收益法的基本原理 5 1 1 收益法的概念 收益法是房地产估价中是预测评估对象的未来收益 然后利用报酬率或资本化率 收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法 将预测评估对象的未来收益转换为价值 类似于根据利息倒推出本金 称为资本化 收益法又称收益资本化法 收益现值法 收益法等 是房地产估价中最常用的方法之一 是对房地产和其他具有收益性质资产评估的基本方法 其本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值 根

2、据未来预测收益转换为价值的方式不同 即资本化的方式不同 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法 收益法的雏形是用若干年 或若干倍 的年地租 或年收益 来表示土地价值的早期购买年法 即地价 年地租 购买年例如 威廉 配第 WilliamPetty 1623 1687年 在1662年出版的 赋税论 中写道 在爱尔兰 土地的价值只相当于六年至七年的年租 但在海峡彼岸 土地就值二十年的年租 后来有了地租资本化法 即地价 地租 利息率并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现 购买年是利息率的倒数 例如 马克思说 在英国 土地的购买价格 是按年收益若干倍来计算的 这不过是地租资本化的另一种表

3、现 之后 产生了将未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率的直接资本化法 价格 年收益 资本化率 及其变化形态的收益乘数法 价格 年收益 收益乘数 再后来 出现了报酬资本化法 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 其中 将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 称为收益乘数法 报酬资本化法即现金流量折现法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和 具体是预测估价对象未来各期的净收益 净现金流量 选用适当的报酬率 折现率 将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法 5 1 2 收益法

4、的理论依据 收益法是以预期原理为基础的 即是基于未来收益权利的现在价值的 预期原理说明 决定房地产当前价值的 重要的不是过去的因素而是未来的因素 具体地说 房地产当前的价值 通常不是基于其历史价格 开发建设所花费的成本或者过去的市场状况 而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足 乐趣等 收益法的基本思想 粗略地表述为 由于房地产的寿命长久 占用收益性房地产不仅现在能够获得收益 而且可以期望在未来持续获得收益 因此 购买收益性房地产 可以被视为一种投资 某笔资金 利率 房地产的净收益这笔资金就是该宗房地产的价格 变换等式得 房地产价格 房地产的净收益 利率例如 某人拥有的房地产

5、每年可产生2万元的净收益 同时此人有40万元资金以5 的年利率存入银行每年可得2万元的利息 对于该人来说 这宗房地产与40万元的资金等价 即值40万元 收益法原理表述如下 将估价时点视为现在 那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产 预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益 如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值 则这笔资金就是该宗房地产的价格 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的 资金的时间价值又称货币的时间价值 是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值 5 1 3 收益法的适用范围和条件 收益法是以求取房地产净收益为途径评估房地产价值的一种法

6、其适用范围只能是有收益或潜在收益的房地产 如住宅 特别是公寓 写字楼 旅馆 商店 餐馆 游乐场 影剧院 停车场 加油站 标准厂房 用于出租的 仓库 用于出租的 农地等 但对于行政办公楼 学校 公园等公用 公益性房地产的估价 收益法大多不适用 收益法评估出的价值 取决于人们对未来的预期 那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值 因此 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化 对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的 必须以广泛 深入的市场调研为基础 它不限于估价对象本身现在是否有收益 只要估价对象现在所属的这类房地产有获取收益的能力即可 5 1 4收益法的估价步

7、骤 1 搜集有关房地产收益和费用的资料 2 估算房地产每年的潜在总收益 潜在总收益是假定房地产在充分使用 无空置时的总收益 3 估算房地产每年的有效总收益 有效总收益是由潜在总收益减去估计的正常空置 拖欠租金的损失而得 4 估算房地产每年的运营费用 5 估算房地产每年的净收益 净收益是由有效总收益减去每年的运营费用而得 6 估算资本化率 7 选用适当的收益法计算公式求出估价对象的价格 5 2报酬资本化法 即现金流量折现法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和 具体是预测估价对象未来各期的净收益 净现金流量 选用适当的报酬率 折现率 将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法 最一般

8、的公式 V 房地产的收益价格 a1 a2 a3 an 房地产未来各年的净收益 r1 r2 r3 rn 房地产未来各年的资本化率 n 房地产的收益年限 a1 a2 a3 an 1 an 0 1 2 3 n 1 n 5 2 1报酬资本化法计算公式 假设报酬率长期不变 式中 V 房地产的收益价格i 年份n 房地产收益的年限 自估价时点起至未来可获收益的年限 ai 房地产未来的第i年的净收益 假设发生在年末 下同 实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在年末 如在年初或年中等 则应对净收益或者对计算公式做相应的调整 另外 这里的时间单位是年 实际中可能是月 季等 如果是月 季等 也要做相应的

9、调整 r 房地产的资本化率或折现率 二 净收益每年不变的公式 1 收益年限为有限年 式中 此公式的假设前提 1 a每年不变 2 r每年不变 3 尚余年期有限为n 等比数列求和公式 例7 1 有一房地产 正常情况下每年所获纯收益为10万元 该类物业还原利率为12 另外 该物业是在政府有偿出让的地块上建造的 当时获得的土地使用权年限为50年 现已使用6年 则该宗物业的现时收益价格为多少 解 已知a 10万元r 12 n 44年 三 收益年限为无限年 最简单的情形 前提 a r每年不变且收益年期无限 例7 2 某块土地的正常情况下 每年获净收益为10万元 已知r 12 求 转让该土地所有权时 其所有

10、权的收益价格 3 净收益年前若干年有变的情形 1 年限有限时 2 年期无限 式中 t 收益有变化的年份a t年以后的净收益 每年相等 例7 3 某物业通过预测得知 其未来5年的纯收益分别为10万 12万 15万 18万 20万 假设从第六年起到无限年限收益将稳定在25万元 r 12 求该物业的收益价格 4 净收益按等差级数变化的情形 例7 5 某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元 收益年限可视为无限年 该类房地产的资本化率为9 试求该宗房地产的收益价格 1 净收益递减且年限为有限年的公式 2 净收益递增且年限为无限年的公式 5 净收益按一定比

11、率递增或递减的公式1 收益年限无限年的公式 例5 6 某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2 收益年限可视为无限年 该类房地产的资本化率为9 试求该宗房地产的收益价格 2 收益年限有限年的公式 8 预知未来若干年后价格的情形 当a r每年相等时 公式变为 例7 4 某宗物业的年收益为350万 准备出租10年以后转让 预计转让时价格为3000万元 r 12 求该物业现时价格 5 2 2房地产净收益 1 出租房地产净收益的求取 出租房地产是收益法估价的典型形式 包括出租的住宅 公寓 写字楼 商铺 停车场 仓库 标准厂房和土地等 净收益 潜在毛租金收入

12、其他收入 空置和收租损失 运营费用 潜在毛收入 空置和收租损失 运营费用 有效毛收入 运营费用 1 净收益是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归属于房地产的收入 2 潜在毛收入是房地产在充分利用 无空置情况下所能获得的归属于房地产的总收入 3 有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后归属于房地产的收入 4 空置面积的损失是指房地产未租出部分所成的收入损失 5 收租损失是指因承租人拖欠租金所造成的收入损失 如延迟支付租金 少付或不付租金 6 运营费用是维持房地产正常使用或营业所需要的费用 一 出租型房地产的净收益求取出租型房地产是收益法估价的典型对象 包括出租的住宅 公寓 写字楼 商场

13、 停车场 标准工业厂房 仓库和土地等 其净收益是根据租赁资料来求取 通常为租赁收入扣除维修费 管理费 保险费 房地产税和租赁代理费等后的余额 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金 押金等利息收入 二 直接经营型房地产的净收益求取直接经营型房地产的最大特点 是房地产所有者同时又是经营者 房地产租金与经营者利润没有分开 1 商业经营型房地产 应根据经营资料计算净收益 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本 经营费用 商品销售税金及附加 管理费用 财务费用和商业利润 2 工业生产型房地产 应根据产品市场价格以及原材料 人工费用等资料计算净收益 净收益为产品销售收入扣除生产成本 产品销售费用 产品销售

14、税金及附加 管理费用和厂商利润 3 农地净收益的估算 是由农地平均产值扣除种苗费 肥料费 人工费 畜工费 机工费 农药费 材料费 水利费 农舍费 农具费 税费 投资利息等 三 自用或尚未使用的房地产的净收益求取可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益 或直接比较得出净收益 四 混合型房地产的净收益求取可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合 先分别求取 然后进行综合 4 求取净收益时的相关问题 1 有形收益和无形收益 求取房地产净收益时既要考虑有形收益 也要考虑无形收益 2 实际收益和客观收益 房地产的收益分为实际收益和客观收益 估价应以客观收益为依据 3 房

15、地产有无租约限制 有租约限制的房地产 租赁期限内的租金应采用租约租金 租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金 5 2 3报酬率 报酬率 Y 也称为回报率 收益率 折现率 是投资回报与所投入的资本的比率 报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有相同风险投资的报酬率 1 累加法2 市场提取法 三 报酬率的实质可以将购买收益性房地产看成一种投资行为 这种投资所需投入的资本额 是房地产的价格 试图获取的收益 是房地产预期会产生的净收益 因此 资本化率实质上是一种投资的收益率 认识到资本化率实质上是一种投资的收益率 实际上就在观念上把握住了求取资本化率的方法 即所应选用的资本化率 应等同于与获取估价对象

16、产生的净收益具有同等风险投资的收益率 不同地区 不同时期 不同用途或不同类型的房地产 由于投资的风险不同 资本化率是不尽相同的 因此在估价中并不存在一个不变的资本化率数值 四 报酬率求取的基本方法 一 市场提取法市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格 净收益等材料 选用相应的收益法计算公式 选取的6个可比实例及其相关资料 6个可比实例的资本化率的简单算术平均数为 11 8 12 1 11 4 12 0 12 5 12 8 6 12 1 二 累加法累加法又称安全利率加风险调整值法 是以安全利率为基础 再加上风险调整值作为资本化率的方法 其基本公式为 资本化率 安全利率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 投资带来的优惠这种方法的具体操作是首先找出安全利率 所谓安全利率 是无风险投资的收益率 其次 确定在安全利率基础上的加码 最后扣除这种投资所带来的优惠 安全无风险的投资在现实中难以找到 对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率 或一年期国债利率 去代替安全利率 三 投资收益率排序插入法具体操作步骤和内容如下 1 调查 搜集估价对象所在地区的房地产投资 相关投资及