《精编》房地产管理及市场分析管理知识案例

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1、1 中国专业市场研究及主要案例分析 一 专业市场相关概念 03二 上海专业市场概述及案例 19三 上海周边城市专业市场案例 73 目录 CONTENTS 专业市场相关概念 专业市场相关概念 专业市场概念 专业市场概念 商品流通 商品从生产领域向消费领域转移的过程 在这个过程中伴随着商品价值流通 实物流通以及信息流通等过程 流通形式 1 同类或属性相似的商品在某经营场所集中经营 2 同类或属性相似的商品分散经营 非集中经营 专业市场 同类型或属性相似的商品 在某一个流通环节汇集在一起经营的商业经营场所 专业市场是商品流通的集中经营形式的一个流通环节 专业市场相关概念 专业市场形成条件 专业市场形

2、成的前提条件 专业市场相关概念 专业市场形成条件 批发型专业市场 商品生产不集中不垄断 生产企业众多 生产企业规模不大 商品的消费不集中 商品的消费者众多 商品购买的批量规模影响批发型专业市场的形成 商品没批次的购买不稳定 买卖双方之间难以形成稳定的购销关系 商品的自然属性也会影响商品形成批发型专业市场 商品的品牌 档次影响批发型专业市场的形成 商品的选购性越强越有利于商品形成批发型专业市场 适合形成此类市场的行业 中低档家具 农蔬水果 中低端服饰 批发型专业市场形成的条件 专业市场相关概念 专业市场形成条件 零售型专业市场 商品的生产不集中 同类商品有众多的商品品牌 商品装饰功能越强 品种越

3、多 则商品的选购性越强 约容易形成零售型专业市场 商品的使用功能选择性越强 越有利于形成零售型专业市场 商品价值越高 选购性越强 有利于形成零售型专业市场 商品价格普遍低于正常加以价格或低于消费者心目中设定的价格 则比较容易形成零售型专业市场 商品的市场容量只有满足一定要求时 才有可能形成零售型专业市场 适合形成此类市场的行业 高档家具 家用电器 高档服装 零售型专业市场形成的条件 专业市场相关概念 专业市场分类 按照经营形态分类 1 集中经营场所专业市场 概念定义 商品的销售处于同一有形的经营场所中 集中了众多商品的买方和卖方 买卖双方都具有较大的选择交易对象的空间 市场特征 1 商品的买方

4、选择空间大 卖方选择市场机会多 2 充分的市场竞争 反映了商品的市场行情 3 价格发挥着重要的调节作用 专业市场相关概念 专业市场分类 概念定义 商品的销售形成各自独立的流通渠道 不集中于固定有形场所销售 市场特征 1 商品买卖双方之间形成并维系稳定密切的购销关系 2 商品的买卖双方一般以订立元气合同的形式来确定双方的权利和义务 3 商流与物流的分离程度高 按照经营形态分类 2 非集中经营场所专业市场 专业市场相关概念 专业市场分类 按照商业类别分类 专业市场相关概念 专业市场分类 概念定义 商家经营的商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市场 形成基础 1 区域生产企业达到一定数量 规模

5、2 生产企业生产的商品类型相同或属性相似 3 上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系 表现方式 1 生产商品属性相似的生产企业密集的区域形成 2 某一中心区域内形成 中心区域及周边辐射区域具有生产属性相似的企业 市场案例 义务小商品城 桐乡家纺交易市场 中国科技五金城 按照区域特性分类 1 产地型专业市场 专业市场相关概念 专业市场分类 按照区域特性分类 2 中转型专业市场 概念定义 市场所在区域既不是经营商品的主要生产地 也不是该商品的销售地 而主要作为发挥商品集散作用的中转地 形成基础 1 商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心2 商品从生产地向消费地运动路线的必经之路 表现方式 1

6、 商品在国内生产 也在国内消费 内贸 2 商品国外生产向国内运动 进口 注 商品国内生产向国外运动可以形成集散物流中心 但难以形成专业市场 市场案例 广东广源路汽配专业市场 专业市场相关概念 专业市场分类 按照区域特性分类 3 销地型专业市场 概念定义 商家经营的产品主要满足区域及其周边区域消费者及经销商的购买需求 形成基础 1 受销售辐射区域的范围 消费总量及购买力水平而定 2 满足地段交通 经营品种 配套服务的多方面需求 表现方式 某类商品消费集中的区域 市场案例 上海七浦路服装市场 苏州蠡口家具市场 专业市场相关概念 专业市场分类 按照商圈规模分类 1 全国性专业市场 概念定义 商圈规模

7、大 范围广 销售市场辐射全国 可吸引全国各地客商前来进货的市场 形成基础 通常依托当地产业优势 区域中同类商品生产企业数量多 规模大 种类齐全 在全国同类商品市场中占有较大比重 且在市场上具有绝对的竞争优势 市场案例 广东顺德乐从家具市场 广州白马服装市场 义乌小商品城 专业市场相关概念 专业市场分类 按照商圈规模分类 2 地域性专业市场 销售市场只是辐射到一个比较大的区域 其客源主要来自于本区域的专业市场 通常是销地型市场 周边区域的经济中心 枢纽中心 对周边有较强辐射力 吸引力的地区 上海灯具城 城隍庙小商品市场 曹安国际鞋城 概念定义 形成基础 市场案例 专业市场相关概念 专业市场分类

8、按照商圈规模分类 3 地方性专业市场 销售市场只辐射市场附近的区域 主要满足地区居民购买需求 区域消费频率高或者消费集中 区县的建材市场 农贸市场 花鸟市场等等 概念定义 形成基础 市场案例 17 专业市场相关概念 专业市场发展特征 专业市场发展的规模特征 市场规模小 市场规模大 辐射范围小 辐射范围扩大 讲求区位交通 讲求产业基础 18 专业市场相关概念 专业市场发展特征 专业市场发展的区域性特征 存在进入门槛需具备产业基础市场表现好 进入门槛低竞争加剧辐射范围被挤压 随着物流 电子商务发展逐步被淘汰生命力渐弱 产地型市场 销地型市场 中转地市场 19 地摊 大棚式交易 工商部门监管 建设大

9、厦 运营商管理的室内交易 B A 专业MALL如 红星美凯龙 颐高等连锁经营 加强了运营商的管理 运营商与TOP50品牌的战略联盟 大型专业市场集研发 展示 销售 物流为一体 例如 广州美博城 集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地 以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台专业市场是集贸式市场组织的典型代表 是一项极具 中国特色 的诱发性制度创新 起源于古老的市场组织形态 间歇性集市或称乡村集市交换的扩展使各地城市纷纷建立 商场 即四周往往被露天集市包围的室内市场 在多数情况下 这些商场是些常设的专业性集市 随着需求的提升 这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围 空间辐射范围

10、的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展 专业市场是集贸式市场组织的典型 它由乡村集市发展而来 后由农村到城市郊区 渐渐发展为大型专业市场和专业MALL两种形式 专业市场相关概念 专业市场发展特征 20 20 专业市场面临的挑战 竞争挑战A 阿里巴巴 企业门户网站等电子商务 B展会C沃尔玛等大型超市D国美等家电连锁 中域等通讯连锁Eshoppingmall 品牌的集中及企业对营销终端的控制 消费力的提高 从对价格的注重到对品质及消费体验的注重 专业市场的 脏乱差 不适应新的环境 家电 通讯 食品行业专业市场死亡 汽车市场给4S店让路 专业MALL的崛起 运营者加强对市场的管理 注

11、重品牌 走向连锁 与品牌供应商结成联盟 强者愈强的专业市场 以物流能力为核心竞争力的专业市场 华南城 李嘉诚等商业巨头兴建的玩具礼品城 随着竞争的加剧 品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列的挑战 也导致了其表现形式发生了一系列的变化 专业市场相关概念 专业市场发展面临挑战 21 21 Text 需求 产业集群 政府大力扶持 行业内不具有绝对品牌优势 劳动密集型 产业不易老化 小商品市场纺织服装类批具 家具建材五金机电物流主导 在市场竞争中小商品市场 纺织服装类 批具 家具建材 五金机电 物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场 专业市场相关概念 具有竞争力专业市场种类

12、22 专业市场案例介绍及分析 23 服装 鞋类专业市场 专业市场案例介绍及分析 服装 鞋类专业市场 24 案例 广州白马服装市场 开发单位 项目定位 日均客流量达数万人 年交易额均在20亿元以上 在广州地区超亿元市场评比中排名第一 发展商 广州市城市建设开发集团 双运营商 战略 一是服装产业综合服务运营商 二是专业市场品牌运营商 项目体量 现有建筑面积60000平方米 共10层 有4层商场 5层写字楼 1层地下停车场 项目概况 广州白马服装市场是广州地区规模最大 装修最好 配套最完善 管理最规范 交易量最大的中高档服装市场 经营情况 建成时间 1993年 地址 广州市站南路 专业市场案例介绍及

13、分析 服装 鞋类专业市场 25 案例 虎门富民批发市场 富民时装城 地址 虎门镇中心港区 每年客流量都在500万以上 客源分布全国各地及世界许多国家 国内外年交易额近30亿元 经营情况 项目概况 富民时装城是目前国内辐射力最强 影响力最大 竞争力最强的大型服装批发市场之一 开发单位 发展商 虎门富民服务公司 项目定位 双运营商 战略 一是服装产业综合服务运营商 二是专业市场品牌运营商 项目体量 占地3万平方米 有1500多家厂商聚集在此 专业市场案例介绍及分析 服装 鞋类专业市场 26 案例 虎门富民批发市场 农副产品批发市场 地址 虎门镇金捷路 地址 东莞市虎门镇金捷路项目规模 富民农副产品

14、批发市场为开放式露天结构 占地面积13万平方米 停车场占地面积10万平方米 场内设施先进 配有农药残留检测站 安全电子监控系统 蔬菜农副产品网站 货物配送站 还有银行 餐饮 招待所 电子公称等配套设施经营状况 市场日均车辆进出1000多辆 日交易4000多吨产品 农产品销售覆盖整个珠三洲角地区 是珠三角洲地区的销售中心及行业信息发布中心 市场货源有来自新疆 河南 河北 山东 山西 云南 东北等十几个省市区的蔬菜品种 专业市场案例介绍及分析 服装 鞋类专业市场 27 案例 福建石狮 服装批发市场 地址 福建省石狮市 市场规模 石狮的服装批发市场较为分散 几乎遍及整个城市 石狮拥有18条服装批发街

15、 6座商业城和8个不同类别的成衣专业市场如华南童服城等 共8000多家服装店 经营范围 在石狮批销的产品除了本市的服装外 也有来自周边地区如厦门 泉州 晋江等地生产的服装 但总体档次不高 基本定位在中低档 产品种类以西服 童装 牛仔服装 T恤为主 时装很少 经营情况 现时透过石狮市批发市场销售的金额每年约为20亿元人民币 主要买家来自中西部及沿海二线城市 此外 石狮每年也会举办海峡两岸纺织服装博览会 增加石狮在纺织品 服装等产品的展销能力 租金状况 在石狮主要商业城的租金平均每平方米每月50 130元人民币不等 视位置而定 而侨乡商业城 环球商场 中信时装城人流较多 租金也相对较贵 专业市场案

16、例介绍及分析 服装 鞋类专业市场 经营管理 杭州四季青服装特色街区管委会四季青服装特色街区被誉为 中国服装第一街 全长1100米 街区内汇集了17家专业市场 包括15家专业服装市场和1家鞋业箱包市场 1家饰品市场 营业面积30万平方米 经营户1万多户 从业人员3万余人 年成交额超百亿元 增加值10多亿元 年创税收1 5亿元 四季青已经成为一个立体化 智能化的全国一流服装中心 案例 杭州四季青服装特色街区 地址 杭州市杭海路 专业市场案例介绍及分析 服装 鞋类专业市场 地址 杭州市杭海路61 69号市场面积12000平米 共4个楼层 整个建筑充分体现了现代建筑风格 市场共有摊位458个 固定资产达3200万元 三个经营楼层各有特色 一楼以男装为主 西装西裤为主要品种 二楼以经营女装为主 主要是流行服饰 三楼是精品服饰展示区 来自全国20几个省市的客商纷纷入市 更有港台和外商进场设摊 市场形成了大江南北服装交流的重要集散地 案例 杭州四季青服装特色街区 杭州四季服装批发市场 地址 杭州市杭海路 专业市场案例介绍及分析 服装 鞋类专业市场 地址 杭州市杭海路41 49号市场位于四季青服装市场