《精编》某总部大厦前期策略提案

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1、Part 4区域竞争项目分析 Part 2成都写字楼深度剖析 Part 1成都09年经济概述 Part 3项目地块分析 Part 5本项目营销及产品定位建议 Part 1成都09年经济概述 区生产总值增幅居第1位报告显示 2009年前三季度成都市完成地区生产总值3164 6亿元 同比增长14 2 增幅位居榜首 西安和沈阳并列第二 增幅均为14 1 从总量看 成都市在15个副省级城市中居第6位 其中 一产业增加值完成218 2亿元 在副省级城市中位居第1位 二产业增加值完成1501 3亿元 排第8位 三产业增加值完成1445 1亿元 居第7位 而增幅分别排在第9 第1和第8位 规模以上工业增加值

2、增幅居第1位前三季度成都市完成全口径工业增加值1211 1亿元 在副省级城市中居第8位 增长17 9 居第1位 完成规模以上工业增加值1084 8亿元 居第9位 增长20 0 同样居第1位 全口径固定资产投资居第1位前三季度成都市完成全口径固定资产投资额2905 8亿元 在副省级城市中居第1位 增长40 0 仅低于哈尔滨 44 1 居第2位 社会消费品零售总额增幅居第1位前三季度 成都市完成社会消费品零售额1427 7亿元 低于广州 2646 5亿元 深圳 1885 8亿元 武汉 1530 3亿元 南京 1442 1亿元 居第5位 增速为20 6 居第1位 地方财政一般预算收入增幅居第3位前三

3、季度 成都市完成地方财政一般预算收入268 5亿元 居第7位 深圳以682 8亿元的财政收入高居第一 我市增幅为15 2 低于西安 19 8 和长春 17 2 居第3位 成都市地方财政一般预算支出412 7亿元 居第3位 增长37 9 增幅居第1位 城市市区居民收入增幅居第4位前三季度 成都市城市市区居民人均可支配收入13862元 从增幅看 全国副省级城市中最高的是西安 18 7 最低的是长春 6 7 我市以10 6 的增幅居第4位 成都09前三季度经济发展领跑西部 2009年 成都市出台了 关于鼓励境内外大型企业在蓉设立总部和地区总部实施办法 对在蓉设立的总部和地区总部给予开办资助和升级奖励

4、 在人才引进 资金管理 通关等方面给予优惠和便利 在规划中将以中心城区的工业总部基地为载体 引进国内外知名企业的管理总部 投资总部 研发总部等 以东大街金融产业集聚区 天府新城金融总部商务区 高新区金融后台服务中心为载体 打造全国一流 具有国际影响力的区域金融机构聚集中心和金融后台服务中心 引进国际知名企业 今年上半年 实际到位市外内资590 4亿元 完成目标任务的54 6 同比增长35 实际使用外资14 5亿美元 完成目标任务的52 同比增长17 9 世界500强中已有133家落户成都 外来投资企业已经成为各产业的重要组成部分 成都被不少人认为是国内仅次于京 沪 广 深的商务第五城 成都 中

5、国商务发展第五城 500强汇聚之地 成都 中国商务发展第五城 西部经济门户 成都历来是西南的商贸中心 市场体系完善 消费需求强劲 其市场不仅覆盖四川8700多万人口 也辐射西南6省市区2 5亿人口 拥有广阔的市场 目前 成都已初步形成较全面的综合性工业体系 完善的产业配套可以为外来企业到内地发展提供良好的服务支撑 成都 中国商务发展第五城 西部金融之都 完善的金融服务为企业资金流动 资本运作提供了便利 成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一 是四大国家商业银行大区分行所在地 众多金融机构在蓉设立了分行 分公司或后台服务中心 成都的金融交易量和在蓉外资金融机构数量居西部第一 Part 2成都写

6、字楼市场深度剖析 Part 2 1 成都写字楼物业剖析 9 成都写字楼类型 成都写字楼分类 10 成都写字楼类型 成都写字楼分类 成都商用写字楼区域等级划分 仅投入使用项目 第三梯队 第二梯队 第一梯队 香格里拉商务楼时代广场力宝大厦央扩汇日广场 川信大厦建行大厦达义 罗浮广场财富中心 顺城大厦世贸大厦冠城广场新世纪广场温哥华广场 9米以上挑高大堂LOW E幕墙高水准国际物管进口高速电梯建筑规划达到甲级租金高昂 地理位置绝佳基本都建于05年前物管一般规划和基本条件一般租金一般 电梯陈旧 拥堵建筑规划过时物管水平一般空间狭小租金便宜 成都写字楼分类 12 成都商用写字楼案例分析 总建筑面积 71

7、905 71平方米 建筑高度98 8米 地下2层 地上23层 地下建筑面积8881 29平方米 地上建筑面积63204 42平方米 建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙筒体结构 地上23层 定位为配套性商业和写字间 裙楼1层到3层主要为配套性商业层 大厦4层至23层为商务写字间 主要是提供给发展良好的中大型企业 11层至23层为整层销售楼层 总占地面积6473 15平方米 总建筑面积72252 28平方米 采用全框架筒体墙结构 建筑总高 115米 建筑共25层 地下2层 地上23层 共计318个车位 大厦功能定位 1F 3F 建筑面积10451 88 单层建筑面积约3500平米 为配套性商业 层高4

8、 8m 4F 开敞式国际办公间 建筑面积约3667平米 层高4 8m 5 12F 办公写字间 单层建筑面积2902平米 层高3 4m 13F 国际商务会议中心和写字间 写字间层高3 4m 14F 23F 办公写字间 单层建筑面积2168平米 A栋 B栋面积分别为1084平米 层高3 4m 力宝大厦 高档写字楼 关键词 国际级托管服务 500强入驻 成都香格里拉中心办公楼由享有盛誉的香港嘉里集团荣誉推出 坐落在成都的核心区域 总建筑面积为46 526平方米 总楼层为30层 单层建筑面积为1500平方米 地下2层为停车场 地上1 2层裙楼为商业专场 面积为3000平方米 而该楼的投资方式为只租不售

9、 统一管理 拥有无柱网式设计 目前推出3至14楼对外招租 面积最小为166 最大为整层1488 或者更大面积 租金价格介于130 150元 月之间 视楼层 朝向及租用面积而不同 香格里拉嘉里中心 高档写字楼 关键词 五星行政物管 500强入驻 成都来福士由世界顶级建筑大师StevenHoll主导设计 包括建筑面积75 645平方米的甲级写字楼 73 784平方米的商场 43 228平方米的五星级酒店 13 214平方米的服务式公寓和27 671平方米的BoutiqueOffice 按照绿色建筑的标准 成都来福士项目中运用了地源热泵供热和制冷系统 热回收系统 冷热水蓄藏 中水回用 屋顶与裙楼绿化

10、 就地取材 太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施 并已经申请了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖 来福士广场 高档写字楼 关键词 国际知名 城市综合体 绿色建筑 仁恒置地广场建筑面积约21万平方米 主体建筑包括国际标准的甲级写字楼 酒店服务式公寓及国际品牌购物中心 具有商务办公 国际会议 商住 购物 餐饮休闲服务等复合商务商业功能 商业部分面积约6万平方米 预计2009年底竣工并投入使用 仁恒地广场集国际甲级写字楼 五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场 预计投资投资26亿元人民币 仁恒地广场项目开发用地19180平方米 总建筑面积190980平方米 规划的办公楼和商场建筑

11、面积分别为72073和64556平方米 酒店式公寓的规划总建筑面积为51415平方米 该项目已于2006年9月开始兴建 计划于2009年10月完工 受金融危机的影响 竣工日期将推迟到2010年下半年完工 新加坡仁恒置地 仁恒置地广场 高档写字楼 关键词 城市综合体 国际知名 仁恒置地广场建筑面积约21万平方米 主体建筑包括国际标准的甲级写字楼 酒店服务式公寓及国际品牌购物中心 具有商务办公 国际会议 商住 购物 餐饮休闲服务等复合商务商业功能 商业部分面积约6万平方米 预计2009年底竣工并投入使用 仁恒地广场集国际甲级写字楼 五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场 预计投资投

12、资26亿元人民币 仁恒地广场项目开发用地19180平方米 总建筑面积190980平方米 规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556平方米 酒店式公寓的规划总建筑面积为51415平方米 该项目已于2006年9月开始兴建 计划于2009年10月完工 受金融危机的影响 竣工日期将推迟到2010年下半年完工 新加坡仁恒置地 仁恒置地广场 高档写字楼 关键词 城市综合体 国际知名 Part 2 2 成都写字楼租金水平剖析 成都写字楼典型项目租金分析 本列表主要选取的是目前比较有代表性入住率比较高的写字楼项目基本为甲级写字楼也作为本项目主要的调研参照对象 从列表中可以看出这些入住率高的项目多在

13、05年以前竣工 物业条件相对中庸 在配套的科技配套上比低档写字楼强 但比08年后面市的写字楼产品存在些差距 也导致客户流动性比较大 成都目前甲级写字楼租金水平平均在90 120之间徘徊 成都目前主流写字楼效益比较好的多数是地理位置处于绝佳的核心地带 区位优势强 建筑体量也多在10万平以下 成都典型写字楼市场价格小结 成都写字楼典型项目租金分析 Part 2 3 09成都写字楼市场回顾 今年前11月 写字楼销售平均报价7948元 平方米 较2008年成交价7831元 平方米出现1 5 的微小涨幅 受经济复苏的影响 多个项目从下半年开始上调销售价格 上调幅度为200 1000元 平方米 写字楼租金

14、基本与2008年持平 甲级写字楼租金由2008年平均108元 平方米 月下调至2009年平均105元 平方米 月 乙级写字楼租金由78元 平方米 月下调至76元 平方米 月 租金出现微幅下调 但从第三季度开始 随着租赁市场的活跃 租金开始回升 中原地产预计全年租金与2008年基本持平 09成都写字楼关键词 租售双涨 今年前11月 成都市主城区总计有33个写字楼项目 不含总部基地 取得预售许可证 总供应量达到104 46万平方米 供应量呈井喷状态 大大超过2008年77 11万平方米的供应量 突破历史最高点 其中销售型写字楼总供应量达到96 61万平方米 只租不售经营模式的写字楼供应量为7 85

15、万平方米 成都写字楼市场09年全年新增甲乙级写字楼约26万平方米 明年写字楼市场的供应预计约有70多万平方米 包括甲乙级写字楼 其中甲级写字楼有5栋 10年供应的甲级写字楼主要集中在人南沿线 天府大道区域 东大街也有项目面市 09成都写字楼关键词 供应量井喷 2009年1 11月 成都写字楼市场成交52 55万平方米 同比2008年增长34 5 增长幅度较大 中原地产分析认为 成都写字楼市场从今年5月开始成交量保持平稳上升 月均成交量维持在6万平方米以上 市场需求强劲 预计2009年全年写字楼成交量将突破60万平方米 09成都写字楼关键词 销售旺盛 26 Part 3项目地块分析 大源组团是成

16、都天府新城的核心区域 四界为绕城高速以南 锦江以西 成昆铁路以东 高新区界以北 由会展片区 大源商务科技片区和大源生活片区组成 大源组团交通便捷 组团以北距现有城市中心区约10公里 通过天府大道 站华路 元华路等城市干线道路加以便捷联系 而规划中的地铁1号线从市中心沿天府大道 穿越大源地区后继续向南延伸至华阳 大源与市中心之间的乘车时间只需约20分钟 另外 通过地区北侧的环城高速公路 可与成都市主要的6条城际高速公路和7个卫星城直接相连 距双流机场约12公里 通过环城高速公路只需10多分钟即可抵达 距成昆铁路白家车站约3公里 区域图 大源商务核心 作为天府新城 商务城南 的金融载体 成都金融后台服务中心已正式扩容 以往1000 1500亩的载体平台将再扩大一倍 体量 总规模增加到3000亩 金融后台是典型的软件及服务外包产业 金融后台服务中心第一步将锁定为国内银行 保险 证券提供服务 成都高新区相关负责人分析 目前 建行 工行 农行 招行 太平洋保险 平安保险 泰康人寿 国华保险 阳光保险 天平保险 易方达基金公司11家金融机构签约落户后台服务中心 力争在今年内全部启动建设 预计今后2