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1、#县法院小区商住楼项目可行性研究报告（代项目建议书）#*工程投资咨询有限公司二O一O年一月11 概述1.1项目名称#县法院小区商住楼1.2项目地点#县霞阳镇井冈路1.3项目申报单位基本情况#县中天房地产开发有限责任公司是经#县工商行政管理局注册登记的民营企业，成立于2004年12月15日（原为#县中天实业有限公司），2005年更名为#县中天房地产开发有限责任公司），营业执照注册号为#，执照有效期为2005年7月16日至2014年12月14日止。2006年被湖南省建设厅核准为“三级”资质的房地产开发有限责任公司。主要经营：房地产开发经营、房屋工程建筑劳务分包、建筑装饰、各类石材加工销售、建材零售
2、、温泉（地热）开发经营等项目。注册资金捌佰万元人民币。公司法定代表人：万明，经营办公地址：#县霞阳镇霞阳路。公司由自然人万明、万京华俩人出资组成，其中万明出资792万元占公司股份99，万京华出资8万元占公司股份1。2004年、2005年公司分别被湖南省银行业协会、株洲市银行业协会评为“守信用企业”。1 公司组织情况#县中天房地产开发有限责任公司，现共有30人，其中：工程技术人员3人，一般员工22人，高级工程师1人，注册会计师1人，工程师3人，公司实行董事会负责制，形成一室四部的组织机构形式。2 公司管理人员情况法定代表人、董事长：#，男，汉族，现年36岁，1971年出行于湖南省#县霞阳镇，大学
3、本科文化，高级工程师。该同志经商十余年，有一定的组织管理能力和建设技术经验。目前，在霞阳信用社有抵押贷款140万元，能按季还息，无不良资信记录。股东：#，男，汉族，现年62岁，生于1945年，住十都镇晓东村，无不良资信记录。3 财务情况根据#县中天房地产开发有限责任公司2008年底的会计报表（已审计）情况看，该公司资产总额1754万元，其中：固定资产61万元、流动资金1694万元、负债888万元、所有者权益866万元，全年实现经营收入1028万元，利润32万元，累计未分配利润32万元。资产负责率50.63，流动比率3.4，销售利润率16.67。该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业有一
4、定盈利能力。1.4项目提出的背景及理由本项目地块系#县中天房地产开发有限公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系县法院办公用地。根据#县规划办规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善旧城区环境；完善小区建设，实现预期目标；满足中、低收工薪阶层及农民进城缺房要求。1.5项目概况1.5.1建设内容与建设规模小区规划占地1603.5平方米，建筑占地997.79平方米，总建筑面积6860平方米，绿化占地面积266平方米。一次规划，一次建设。1.5.2进度计划#县法院小区商住楼开发计划预计开发周期为1年，即2010年1月2011年12月竣工。1.5.3投资规模与资金
5、筹措1）项目估算总投资项目估算总投资758.46万元。2）资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需758.46万元建设资金由项目申报单位从自有资金和商品房预售或银行按揭贷款中筹集。1.5.4主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。1.6申请报告编制依据和编制单位1.6.1编制依据1）关于编制#县法院小区商住楼可行性研究报告的咨询服务协议书；2）#县城总体规划20062015；3）#县国民经济和社会发展“十一五”规划；4）投资项目可行性研究指南（2002）；5）房地产开发项目经济评价方法（2000）；6）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7）其他相关专业设计规范；
6、8）项目申报单位提供的相关基础资料；9）#县法院小区商住楼购买开发协议。1.6.2报告编制单位株洲高盛工程投资咨询有限公司法人代表：王楚权资质等级：乙级资质证号：工咨乙1030123005发证机关：国家发展和改革委员会表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备 注1总用地面积1603.52总建筑面积686068602.1.1商品住宅59002.1.2商业门面6222.1.3杂房、车库3383建筑密度%62.24绿地率%16.65容积率3.76最高层数层67总户数户378停车位个29估算总投资万元758.4610预计销售收入万元133811利润总额万元485.9512所得税万元163.
7、1913净利润万元322.7614投资利润率%42.5515投资利税率%48.62 市场分析与预测2.1#县经济社会基本情况#县2008年度国内生产总值达到20.39亿元，社会消费品零售总额可望达到5.84亿元，财政收入完成20580万元；城镇居民可支配收入11250元，农民人均纯收入可望达到2808元，固定资产投资完成15.24亿元，2009年发展目标为国内生产总值增长16，社会消费品零售总额增加18；财政收入增长17.5，农民纯收入增加8，社会固定资产投资增长25。加快城镇建设是#县“二小三大”工作重点之一，该项目是#县扩容提质的重点工程。#县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已兑现。2
8、.2市场供求分析2.3.1需求分析1）需求分析 #县城乡居民约19万人，县城现有居民约3.4万人。根据#县城总体规划，城区面积约5.4平方公里，到2025年县城居民发展到8万人； 城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期增值的人群也在同步增长； 农民进城无门槛，教育资源整合，农村集中办学，激发了农民进城购房置业的欲望，加快了农民进城的速度； 各乡镇工作的干部、职工、教师在以往房改时因客观因素而没有享受到房改福利房的，现计划在县城置业者甚多。2）供给分析#县现有房地产开发公司7家，外来公司1家，公有公司1家，非公有公司5家，其中具有三级开发资质的公司有3家。2006年#县房地产开
9、发销售情况年份开工面积(万)竣工面积(万)已售面积(万)空置面积(万)2004643.20.820056.855.781.0220067.26.460.4200787.570.520088.47.66.90.72007年#县市场供给能力分析估算年份供应总量(万)已售面积(万)空置面积(万)销售率()20056.85.781.028520067.260.483200787187.520088.47.60.890综上所述，2004年#县商品房销售面积累计达到3.2万平方米， 2005年销售率达到85；2006年销售率达到83，2007年达到87.5，2008年达到90，采取加权计算回归分析，大致得
10、出2009年市场供给需求情况基本正常。3）需求分析 消费者在购买住宅区域选择因素从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其的交通、购物、价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着重权衡上述因素；在既定价格时要遵循“物有所值，大众价格”的规律，在保证公司利润的前提下让利给消费者。还应增强项目配套功能，满足内部居民日常生活需求及提高居住环境质量。消费者对建筑的需求特征从上表可以看出，消费者购房的首要关注集中在对工程质量和室内户型，其次对通风采光，朝向的关注也有新的认识。对居住环境的生态、健康、环保的关注已在城市建设日益密集的局限下演变为对生态居家环境的强烈要求。因此，在开
11、发建设本项目时，我们已在质量承诺、户型设计与相关营销推广中着重关注。 消费者购房户型面积选择从以上调查结果可以看出，选择四室二厅、三室二厅是消费者主要的选择取向。本项目共有门面10个，面积622，住宅37套，面积5900。门面以小开间为主，住宅以四室二厅、三室二厅为主，迎合了房产市场需求。2.3项目优势分析2.3.1外部优势1）政策支持房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，
12、保证#县房地产业持续、健康、稳步发展。#县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前的政策导向主要是：以需求为导向，调整供应结构，大力发展普通商品住宅；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；进一步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。2）区位与交通#县法院小区商住楼地处#县井冈东路路段，以东山明珠为中心的中心商业区附近，向东向西均是城市发展和功能的辐射区，区位优势十分突出。离#中学和明德小学以及县中医院只有700米之遥。2.3.2内部优势1）雄厚的经济实力项目的发起人和主要股东均长期从事房地产和基础设施等投资，且经营状况良好，自有资金充裕，融资能
13、力强，有利于把项目打造成区域中高档的精品住宅区。2）高素质的员工队伍公司拥有一批房地产开发策划及工程建设的员工队伍，其中，具有初、中、高级工程技术和管理职称的人员占员工总数的70%以上，为项目的开发管理提供智力支持。3）丰富的房地产开发运作经验开发公司具有多年房地产开发经验，并主持过较大型项目的策划、设计、评估、施工及运营全过程，确保项目目标的实现。2.4价格预测对楼盘的价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。主要比较楼盘有鑫源世家、东山明珠、中天花园小区、财富大厦小区等。2008年底，临近楼盘高层普通商品住宅价格在980元1400元之间。中天商
14、业广场小区定位为中档楼盘，档次不低于上述楼盘，考虑#县未来23年房屋价格仍将保持一定幅度的增长，推测项目住宅销售价格应在1100元1500元之间。3 相关规划及行业政策3.1城市规划项目位于县城井冈东路路段地块。项目建设用地原为#县法院办公用地，变性为商住用地，一方面有利于市场的建设，另一方面也有利于城市中心区土地资源的优化配置，有利于改善中心城区环境和提高城市品位。项目符合#县城市发展总体规划要求。3.2房地产业政策房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房
