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1、浅谈全过程造价咨询管理 一 全过程造价咨询管理的简介 1 全过程造价咨询管理的概念 为确保建设工程项目的投资效益和利润最大化 对工程建设从可行性研究开始经初步设计 扩大初步设计 施工图设计 承发包 施工 调试 竣工 投产 决算 后评估等的整个过程 围绕工程造价所进行的全部业务行为和组织活动 2 全过程造价咨询管理的目的 在优化建设方案 设计方案和施工方案的基础上 在建设的各个阶段 采用科学有效的方法和措施 把建设工程造价所发生的费用控制在合理的范围和合理的造价限额以内 并随时纠正其发生的偏差 以保证工程造价管理目标的实现 从而为投资方取得最大限度的经济效益和社会效益 一 全过程造价咨询管理的简
2、介 3 服务范围 根据项目的特点 其服务范围是从项目投资决策阶段开始至项目的竣工结束 各阶段的服务内容将围绕合理有效控制投资的目标进行 并对合同实施管理 应用信息技术对工程进行中的情况加以分析 为投资人各阶段的决策提供技术支持 二 房地产行业目前现状与挑战 1 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点 尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大 一般只占建安成本的1 5 2 但对工程造价的影响可达75 以上 由此可见 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短 直接决定人力 物力和财力投入的多少 合理科学的设计 可降低工程造价10 二 房地产行业目前现状与挑战 二 房地产行业目前现状与
3、挑战 推动产品标准化 严格控制成本 二 房地产行业目前现状与挑战 二 房地产行业目前现状与挑战 要多 要省 要好 如何是好 主动对接 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 1 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点 尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大 一般只占建安成本的1 5 2 但对工程造价的影响可达75 以上 由此可见 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短 直接决定人力 物力和财力投入的多少 合理科学的设计 可降低工程造价10 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 因此 设计阶段对项目投资的影响是极其重要的 特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70 95 实际上 当扩初设计
4、批复之后 存在的技术问题 费用问题都很难解决 因此必须重视扩初设计 以避免 先天不足 控制设计成本的几点建议 1 推行设计招标 择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 2 开展限额设计 有效控制造价 积极推行限额设计 健全设计经济责任制 各专业在保证功能及技术指标的前提下 必须制定双赢策略 合理分解和使用投资限额 融施工图设计和施工图预算为一体 把技术和经济有机结合起来 严格控制设计变更 以保证投资限额不轻易突破 合约管理部应与设计部积极配合 及时提供可靠的工程基础资料 二 各阶段造价咨询管理控制的重点 3 当前普遍存在着设计不精 深度
5、不够的情况 这是增加工程造价的不确定因素 由于设计频繁变更 给工程造价控制带来一定的难度 依据开发经验和投资估算的要求 必须有效地确定设计限额 造价 三材消耗指标等 并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析 比较 优化设计 降低工程造价 4 采用合同措施 可以在设计合同经济条款上 增加设计变更及修改的费用额度限制条款 如设计变更费不允许超出施工合同价的某一比例 如5 等 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 具体到各个设计阶段方案比较过程中应关注的重点 概念设计阶段在多个概念设计间进行选择时 除关注交通 功能分区 景观分析等方面以外 成本方面应重点考虑以下几个方面 三 各阶段造价咨询管理控制的重点
6、 建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置 0 00的标高 道路环境标高 基础埋深等引起土方挖填总方量最小 水泵房 配电房 煤气调压站 控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短 二 各阶段造价咨询管理控制的重点 同时应该对方案调整引起的下列变化进行重点关注 1 商业面积调整 2 地下室及人防面积调整 3 停车比例及方式的调整 停车率提高 架空停车 地下车库等非路面 停车的比例 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 4 基础形式的调整 5 设备配套方案的调整 6 场地平衡基础处理等内容的增加 7 人防地下室造价较高 某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择 本阶段应对两种方案分别测算
7、 选择较为经济的方案 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 扩初设计阶段本阶段重点关注 建筑平面 基础类型 结构形式 结构布置 建筑装饰标准 停车方式及比率 小区供配电方式 主要设备选型等 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 建筑专业确定建筑方案时 要尽可能从结构设计方面考虑建造成本 尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加 同时兼顾结构类型的选择 分别评估平面 竖向等各方向的复杂程度 不选择不规则或非常不规则的建筑方案 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 建筑专业在确定层高时 应综合市场取向 产品自身的定位 同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗 选择合适的层高 层高每增加0 1m开发成本
8、相应增加该层的3 5 在门窗的设计中 在必须满足通风及采光要求的同时 应注意选择合适的窗地比 外墙门窗面积与建筑面积比 铝合金或塑钢门窗除风格要求外 分格不宜过小 以降低型材的用量 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 建筑专业在选择停车方式时 必须满足规划的要求 若规划只要求停车位的数量 各停车方式的优势与劣势一般如下所述 地面露天停车 造价最低 业主使用较为方便 但不可销售 除月租金可补贴物业管理外 开发商没有收益 且对于景观的影响较大 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 建筑专业建筑物一层架空停车 多数城市可以颁发产权证 允许销售或长租 结构可以利用上部住宅的柱网 若无环境的要求 对围护结构要
9、求也不高 故造价属中间水平 但因上部住宅的柱网不规则 平均每个车位的面积往往较大 对环境亦有轻微的影响 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 建筑物下的地下停车库 多数城市可以颁发产权证 允许销售或长租 造价较高 且因上部住宅的柱网不规则 平均每个车位的面积往往较大 但因可以利用建筑的基础 实际增加的成本较空地下的停车库反而要低 多数情况下可以通过销售收回成本 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 平战结合的人防地下室停车库 多数城市不颁发产权证 不可销售 但对于是否可以长租各城市规定不一 可以长租的往往还需与人防管理单位分成 和平时期一般可以用月租的方式补贴物业管理费用 人防地下室兼作停车库的成本非
10、常高 即便可以长租往往也无法收回成本 故该种停车方式除硬性要求外 一般不主动选择 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 半地下停车 往往用于坡地或山地建筑 其成本与收益情况介于一层架空停车与地下室停车之间 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 地面 楼面 屋面以及墙面等建筑做法应遵循技术合理 实用经济的原则 方案比较进行成本测算时 应注意容易忽略的露台 不算面积的架空层 假复式 骑楼等引起的成本增加 有计算退台的建筑的占地面积和屋面面积时 应注意与普通建筑的区别 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 结构专业钢筋和混凝土成本占主体建筑成本的较大比重 单方钢筋含量和单方混凝土含量应作为结构设计控制 审查重点
11、 并与同类建筑进行比较分析 设计工作小组应与设计院设计师就各结构参数作深入探讨与交流 力求得到安全 最经济的结构参数 其中重点审查以下内容 结构计算时输入的荷载值 结构计算参数 结构计算结果 结构构件的几何尺寸及配筋率 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 一般情况 各基础类型的成本按以下顺序递增 天然浅地基基础 复合地基浅基础 有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替 筏板 预应力管桩 人工挖孔桩 逐渐受限制 灌注桩 相邻的两种在具体的设计方案中成本有时会颠倒 最准确的方法是请设计院初步估算进行设计 再测算其准确造价 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 结构形式的成本递增顺序一般是 矩形柱框架 异形柱框
12、架 框架短肢剪力墙 框架剪力墙 剪力墙 住宅一般较少采用框架筒体结构 同样 相邻的两种在具体的设计方案中成本有时会颠倒 采用框架结构和框剪结构时 建筑与结构专业应互相进行反复修正 在对户型进行少许修改能够在结构上有较大节省的方案应积极采用 避免建筑定型后再进行结构设计的被动局面 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 采用框架结构和框剪结构时 建筑与结构专业应互相进行反复修正 在对户型进行少许修改能够在结构上有较大节省的方案应积极采用 避免建筑定型后再进行结构设计的被动局面 异型柱框架与矩形柱框架和比较 结构造价一般会高出10 20 同时矩形柱的使用可能会对建筑使用功能造成一定影响 建议异形柱和矩形
13、柱综合考虑 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 柱 梁截面尺寸直接影响结构的混凝土和钢筋含量 也对建筑使用功能有一定影响 在做方案比较时需着重考虑 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 安装专业给排水 电气设备 智能化设备的选择 首先应充分调查市场 了解各种品牌的声誉及供应状况 其次在满足使用要求的前提下 性价比较高 且兼顾长期使用成本 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 安装专业对于分期建设的大型小区的总配电房 分配电房及水泵房的方案设计时 应提前做到合理规划 全面考虑 提交设计院的住宅套内的设计负荷指标 回路数量应合理考虑 对于项目应急负荷的指标应准确提供 以便进行发电机型号 功率的合理选择 三
14、各阶段造价咨询管理控制的重点 以上是扩初设计阶段业主进行方案比较时的重要关注点 因本次时间较为紧迫 这里只是把关注内容提出来 没有细致的一一举例分析 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 施工图设计阶段建筑专业应协助业主确定设计合同的经济条款 技术经济指标要求 在设计过程中 须及时提供设计优化需要的各项目成本数据 主体的外立面及公共部位的二次装修费用易被忽略或控制不严 应提前在施工图设计时预测 确定其费用控制目标 厨卫有装修时 固定橱柜 镜面覆盖处可以不满铺墙砖 或地砖 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 结构专业应建议业主要求设计院或结构工程师完成结构计算后提供包括结构设计计算书 各层结构平面布置
15、图 各层墙梁柱板的配筋量简图 柱底内力图在内的相关资料 并就计算书中的内容与业主 设计师交涉 探讨 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 结构专业若结构布置已确定 本阶段成本工作的重点在于设计过程中对设计院提供的计算书进行复核 核查配筋率 并在正式出图之前进行细致的审图工作 设计前应根据规划方案设计的成果 结合已建类似建筑 提出钢筋 混凝土的限额指标 并要求业主在施工图设计开始前在 设计指导书 中列明 可在合同中约定 在最终成果达到要求后 给予一定的奖励 惩罚条款需谨慎采用 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 给排水专业室内管线敷设 满足管线敷设长度最短的原则 外立面的雨水管 空调凝结水管除了在建施
16、图中反映外 还需在水施图中表示 便于施工 空调凝结水管可考虑尽量合并到雨水管 以节约管材 改善立面 立管的布置应综合考虑建筑使用功能 避免影响门窗的开启 对于底层花园 顶层为假复式或斜层面有单独水电要求时 应单独绘制水电施工图 避免用标准层代替 而在施工过程中再以变更进行纠正 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 电气专业电气系统的线路设计时 应考虑各楼层共用电缆母线 到达楼层再接分枝 在具备条件的情况下 优先考虑使用预分支电缆 室内线管的敷设方案应在 沿地暗敷 沿墙敷设 中选择线路较短的敷设方式 卫生间的金属构件接地建议采用在卫生间埋设构件的方法 不从配电箱内单独分设PE线回路 特别是给排水管采用塑料管的 在满足规范的前提下建议不进行等电位联结板的设计 三 各阶段造价咨询管理控制的重点 电气专业小区智能化系统中 监控系统的摄像头 周界防越界系统的定位应做到合理考虑 在满足功能的情况下采用尽量合理的设备数量 居家防盗报警 对讲系统的方案设计 应充分了解产品性能 确定性能稳定的对讲产品 了解当地相关政策 在满足规定的情况下 尽量优先选择安保型 对讲报警一体 的对讲产品 三 各阶段造价咨询管理
