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1、住房投资 一 住房房地产的概念 1 含义 Residentialproperty由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成的供人们日常生活居住的房屋及其权利 增量住房占城市房地产的比例 2 住房房地产的经济运行 使用价值 获得成本 使用成本 居住舒适性 生活品质 身份象征 使用市场 住房投资模式 住房开发性投资支出与收益 住房购置性投资支出与收益 二 住房开发性投资 住房开发性投资概念 住房开发性投资过程 内容 1 含义在已开发好的土地上进行住房的开发建设 然后对建成的住房进行租售从而收回投资并获取收益的投资活动或过程 2 住房开发性投资程序 投资控制 进度控制 质量控制 合同管理 信息管理
2、 组织协调 市场分析 分析内容 市场需求分析 市场供给分析 市场租售情况分析 市场趋势分析 市场竞争分析 市场供给分析 住房供给总量 存量 在建 计划开工 已获规划许可 改变用途 拆除量住房用地潜在市场供给量 C1 C2 C3C1 规划区居住面积 已建成区面积 已出让面积C2 旧城改造中可供开发面积 已改造面积C3 工业等其他用地可作住房用地面积 市场供给结构分析市场供给预测分析 市场需求分析 需求潜力 新增人口 人均居住面积 家庭数量 户均可支配收入 住房消费倾向 需求客户分析 消费者偏好 心理 动机和习惯 市场租售情况分析 某种住房类型租售情况及其趋势 市场竞争分析 竞争对手 在做什么 能
3、做什么 目标 战略 优势和劣势 竞争策略或反应模式 竞争项目 数量 建造时间 定位 卖点 竞争特点 户型组合 公摊方式 定价方式 付款方式 营销策略 销售状况等等 市场占有率分析 项目吸纳量 市场供需缺口 市场占有率 基于项目竞争优势基础上的估计 租售进度 价格和销售期及其他建议 项目策划 住房开发区位选择 由地选项目or由项目选地 全面准确地认识区位 动态性 相对性 层次性 等级性 稀缺性和可设计性 开发投资时机 项目规模和档次 符合城市规划的前提下 按照最高最佳利用原则 选择最佳的用途和最合适的开发规模 包括建筑总面积 建设和装修档次 平面布置等 何谓住房的档次 以武汉市为例 容积率低于1
4、 0 1 5 单套建面不低于140平米 单价7000 总价100万或单价5700 总价80万 户型设计及配比 户型设计 住房功能设置及其在空间上的安排 户型配比 又称户型组合 开发产品的户型种类及其相应占比 你心目中的理想住房 兼具舒适性 功能性 合理性 私密性 美观性和经济性 动静分离 开发方式 基于自身在土地 资金 开发经营专长 经验和社会关系等方面的考虑 从分散风险的角度出发 对独资 合资 合作 包括合建 委托开发等开发方式进行选择 合作方式如资源互补 交叉营销 分工协作 市场瓜分等 二 新房购置性投资分析 新房购置性投资程序 自住型购置性投资影响因素 投资型购置性投资影响因素 内容 购
5、房自住为何也是一种投资 物业具有保值增值的功能 存在适时以售租或抵押等变现的可能性 购而非租房 即意味居住开支节省等利益 1 新房购置性投资程序 提示 比较期房和现房 在房源和交易上受限较多 关注 五证 能列举多少可能的购房目的 如何才能不成为房奴 购房比租房更好吗 有哪些解决住房的途径 2 自住型和投资型购置投资的影响因素 三 二手房购置性投资分析 二手房购置性投资程序 自住型购置性投资影响因素 投资型购置性投资影响因素 新房 二手房购置性联动投资 内容 1 二手房购置性投资程序 提示 在房源上选择面更广 多依赖中介 获得资金支持较难 2 自住型和投资型购置投资的影响因素 3 新房 二手房购
6、置性联动投资 提示 关注租金 空置率或出租率 新房购买价格 资料 上海市整治群租行动 北京市五不租行动近年来 在我国的大中城市 特别是以北京 上海 广州等大都市为代表的高房价城市 出现了越来越严重的 群租现象 就是两人或两人以上合租一套住房的现象 针对 群租现象 带来的一系列负面后果 一些地方的人大目前正在考虑运用立法的手段来治理愈演愈烈的 群租 问题 2006年9月 上海市区北端的北方佳苑楼盘第一个试点开展取缔非法 群租 行动 12月 上海出台第一个专门约束 群租 行为的地方规定 关于加强居住房屋租赁管理的若干规定 试行 这样 所有的 群租房 都是非法的 今年出台的 上海市加强住宅小区综合管
7、理三年行动计划 2007 2009年 更是把 群租 作为管理的 头条 最近 房地局再度下发通知 授予物业公司对房屋租赁备案的管理权限 对违反公约出租或转租的 业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为 据悉 相关部门正在制定 关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定 待正式下发后 将集中审核一批闲置的非居住房屋 改建为宿舍 供低收入者租用 北京市开展 出租房主守法履责达标建设 专项活动 并集中检查出租房的 五不租 情况 五不租 具体规定 无合法有效证件的人员不租 从事非法经营活动的人员不租 从事非法宗教活动的人员不租 所租房屋用于非法生产 储存 经营易燃 易爆等危险违禁物品的人员不租 违背生活作息规律 有利用所租房屋进行违法犯罪活动的可疑人员不租
