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1、盐城项目市场定位报告 2010 7 22 城市概况 城市区位行政区划对外交通对内交通城市人口城市经济城市规划城区对比 城市区位 上海距盐城300公里 盐城 连云港距盐城190公里 南通距盐城190公里 沿海高速连接连云港 盐城 南通 江苏省地图 宁靖盐高速盐城至泰州 徐淮盐高速盐城至徐州 新长铁路到徐州 南通 南京距盐城220公里 盐城是江苏省面积最大的市 东临黄海 西与淮安市相连 南与南通市接壤 北隔灌河和连云港市相望 行政区划 上海经济圈 盐城总面积为1 7万平方公里 下辖东台 大丰2个县级市和建湖 射阳 阜宁 滨海 响水5个县 市区下设盐都 亭湖两个区和盐城开发区 盐城市域是一块绿色的平
2、原 绝大部分地区海拔不足5米 废黄河两岸为地势最高处 海拔4 6米 苏北灌溉总渠以南 到斗龙港以北地区为低洼地带 平均海拔在2米以下 盐城处于上海经济圈的辐射范围之内 三港联动 连云港 盐城 南通 的城市规划将为苏北的城市发展带来机遇 对外交通 盐城市交通发达 来往便捷 新长铁路纵贯全市 北接陇海线 南连沪宁 宣杭线 盐城火车客运站 货运站均座落其中 盐城民航站地处辖区东部 现已开直达韩国汉城的国际航班及北京 广州 温州等国内航班 高速公路密集 宁靖盐 盐连 盐通 徐淮盐等多条高速环绕四周构成高速 周边港口众多 上海港距盐城300公里 南通港 连云港 射阳港 大丰港以及纵横交错的内河航道构成密
3、集的河海运输体系 高速公路 通车里程增至371 3公里 水路 4500多公里航道贯穿城市乡村 航空 航班量每周12班 铁路 盐城新火车站建成使用 客货运输全面开通 对内交通 将五星客运站与盐城火车站联合规划为综合型客运枢纽 市区建成五星站 盐城南站 盐城北站和盐城东站 形成一主三辅的客运站布局 推进县 市 公路主枢纽达标改造 每个县建成一个二级以上标准客运站 盐城对西环路 解放路 迎宾路的先后改造 使道路交通体系不断完善 盐城市公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高 同时 随着盐城BRT快速公交系统的建成 为盐城城南楼市注入了一剂强心针 城市人口 盐城市09年年末全市827万人口 其中2009
4、年城镇化人口385万人 全市的城镇化率达到46 5 市政府规划到2020年 全市城镇化率达到55 新增城镇人口80万人左右 市区人口将从2010年的150万增长到2020年的200万 按人均30方的居住需求 市区将每年新增150万方的居住需求 盐城的城市化进程正处于加速阶段 20 40 60 80 城市化率 时间 盐城城镇化的阶段位置 城市化进程阶段性规律图 盐城城镇人口变化图 初期阶段 加速阶段 后期阶段 46 5 城市经济 盐城经济近年一直保持高速增长 09年GDP达到1917亿元 仅次于徐州 苏北5城市排名第二 14 17 11 5 13 3 16 4 城市经济 盐城市GDP情况 GDP
5、与房地产发展模式 盐城市人均GDP情况 从2000年盐城经济一直保持高速增长 06年到09年每年增幅都在13 以上 远大于8 09年盐城人均GDP达到20050元 约3300美元 房地产进入高速增长期 房地产发展阶段和人均GDP关系国际通用标准 城市经济 市区 亭湖区 盐都区 纺织 机械制造 汽车制造 食品加工 商业等东台市 经济农产品 蚕丝 西瓜 纺织 化工大丰市 机械 临港机械 海上风电 海上制造业建湖县 鞋业 花炮 油田机械 化工 农药 纺织 服装 节能灯具射阳县 畜牧业 禽蛋 建筑业阜宁县 纺织 布业 响水县 经济农产品 粮 棉 化工 纺织 机械 盐业滨海县农副产品 化工 纺织 机械制
6、造 食品加工 城市规划 重点向南 适度向西 启动河东 有计划向北 城市发展方向 东至沿海高速公路 南至徐淮盐高速公路 西至宁靖盐高速公路 北至新兴镇区北侧 总面积约423KM2 盐城市城市总体规划用地范围 沿海高速 徐淮盐高速 宁靖盐高速 新兴镇 河东 城南 城中 城市规划 城南行政 居住 城中老城商业 居住 河东居住 河东工业 城北物流 工业 城西居住 城西南工业 城中向城南 城市主要发展方向 城中向河东 城市次发展方向 城北分区鼓励区域居民外迁 建设区域性物流中心 沿204国道建少量工厂 城中分区商业和居住功能 强化建军路 解放路城市中心功能 城西分区疏散城中人口功能 依托道路呈带状展开建
7、设 城南分区居住 行政 文教为主要功能 完善社会服务设施的配套建设 提高土地开发强度 西南分区工业开发为主要功能 建设为产业开发服务的配套设施河东分区工业 居住相对平衡的新区 迎宾大道以北为盐工发展用地 居住用地集中在开发大道和青年路段之间 加强基础设施共建共享 以大项目带动整体发展 城市规划 城南分区城南区域以盐渎路为界分为北面的中心区域和南面的大型居住社区 城南中心区域定位为市级行政中心 文化娱乐中心 商业中心和新型居住区 盐渎路以南区域为大型居住社区 随着西环路 解放南路和跃马路的向南推进 BRT快速公交系统的引进和大型项目的纷纷启动 现在中心区域已经经本成型 而盐渎路以南区域处在起步阶
8、段 盐渎公园 西环路 解放南路 跃马路 开放大道 开发大道 世纪大道 盐渎路 东进路 市政府 内港胡 初步开发中的盐渎路以南区域生活区 基本成熟的城南区域 中心区域已成型 以南区域待开发 城市规划 迎宾大道 青年路延伸段 世纪大道延伸段 开发大道延伸段 希望大道 通榆河 开发区管委会 亭湖区行政中心 飞机场 开发大桥 建军东路立交桥 通榆大桥 在建 世纪大桥 工业区 生活区 河东分区通榆运河以东区域 居住 工业相对平衡的新城区 以世纪大道为轴集中布置公共设施 开发大道和青年路之间用地作为生活用地加以控制 开发大道以南 青年路以北布置工业用地 围绕汽车工业形成完整的产业链 依托高等院校增强研发能
9、力 4座跨河大桥的建成通车将使河东片区和市区无缝衔接 以世纪大道为中轴的行政中心周边道路也已建成 规划和道路体系的建成为河东区域的加速发展奠定基础 依托亭湖区政府和工业园 河东打造成城东新的城市副中心 分散盐城市中心的压力 促进盐城城市化进程 城区对比 城市房产 房产投资土地市场商品房供求价格分布户型面积立面材料景观分析物管分析会所分析推广方式诉求点 房产投资 2008年 全年完成固定资产投资1120亿元 比上年增长19 6 受金融危机影响 其增长幅度放缓 2005年 2007年 固定资产投资增长比例在33 35 2008年房地产投资额进一步增加 达到109亿元 但受到宏观经济环境和房地产整体
10、形势的影响 增幅较前几年有所减小 为17 8 是近5年来的最低点 考虑到盐城市房地产投资基数较小 与江苏省发达地区还存在一定差距 因此我们认为盐城房地产市场还具有较大的发展的空间 土地市场 2009年 盐城市区累计出让土地64宗386万方 期中商品住宅用地260万方 同比增长9 5 自07年以来 城南 城东区域土地的大量供应 将在今后一 二年内此区域内房市集中放量供应 市场竞争激烈 2006年 盐城市区土地市场推出的地块主要集中在老城区域 造成地价较高 09年房市的火爆 使得企业对后市预期看好 再加上手中充裕的现金流 刺激了土地价格的提升 09年全年土地成交平均价格为98万元 亩 同比上涨54
11、 土地市场 地块位置 开放大道东 新洋路北 面积 10000平米 15亩用途及容积率 商业 1 8成交价 1345万元1345元 平米89 67万元 亩楼板价 747 2元 平米成交时间 2010 4 地块位置 亭湖大道北 东环路西 面积 69354平米 104 03亩用途及容积率 住宅 1 8成交价 17373 18万元2505元 平米167万元 亩楼板价 1391 7元 平米成交时间 2010 4 地块位置 神州路东 开发大道南 面积 25266平米 37 9亩用途及容积率 商业 3 5成交价 6063 84万元2400元 平米160万元 亩楼板价 685 7元 平米成交时间 2010 3
12、 地块位置 希望大道东 华亭路北侧 面积 36682平米 55 02亩用途及容积率 商住 1 4成交价 7832万元2135元 平米142 34万元 亩楼板价 1525元 平米成交时间 2010 1 地块位置 泰山路西 松江路南侧 面积 76843平米 115 26亩用途及容积率 综合 1 9成交价 4682万元609元 平米40 62万元 亩楼板价 320 5元 平米成交时间 2009 10 地块位置 盐渎路北 日月路东 面积 95109平米 142 66亩用途及容积率 商住 2 0成交价 38138 709万元4010元 平米267 33万元 亩楼板价 2005元 平米成交时间 2010
13、3 地块位置 盐渎路南 跃马路西 面积 55149平米 82 72亩用途及容积率 商住 2 5成交价 21783 8万元3950元 平米263 33万元 亩楼板价 1580元 平米成交时间 2009 11 地块位置 奋进路西 铁家港北 面积 77939平米 116 91亩用途及容积率 住宅 2 0成交价 17302 458万元2220元 平米148万元 亩楼板价 1110元 平米成交时间 2009 11 地块位置 解放南路与青年路交界处工学院南校区地块 面积 31687 7平米 47 53亩用途及容积率 综合 2 5成交价 15099 1891万元4765元 平米317 67万元 亩楼板价 1
14、906元 平米成交时间 2009 6 土地市场 土地市场 2009年以来上市土地可建面积约672万方 其中城东247万方 占据市场总供应量的26 从成交地价上来 城东土地成本较为接近 在相同的产品价格上 高品质的项目将更具备市场竞争优势 按照当前出让土地量情况 城南将成为盐城市场竞争最为激烈的地方 而本区域区域内竞争相对较弱 但如果仅考虑区域现状和发展 短期内 本区域与城南尚有较大的差距 商品房供求 2009年 盐城市区商品住宅供应253万方 同比08年增长14 其中全年的近80 的供应量集中在6到12月这7个月里 2009年 在购房补贴 利率下调 经济复苏等多种利好的消息下 盐城市区房市在3
15、月份后逐渐回暖 下半年销售火爆 全年共销售292万方 同比增长120 达到历史最好水平 截止到12月末 商品住宅的供销比是0 87 1 2010年4月后 国家调控影响 盐城成交持续走低 商品房供求 盐城目前在售项目共22个 总建筑体量809万 已推出体量约199万 后续可推出面积约600万 按照年需求量250万 计算 整体去化时间约2 5年 盐城市区09年至今出让土地可建面积967万 按照年去化250万 计算 整体去化时间约4年 商品房价格 从整体走势上看盐城房价平稳上升 2008年由于全球金融危机影响 市场观望情绪浓厚 导致价格与2007持平 市场冷淡成交量下降 2009年3月以后在政府政策
16、的促使下 市场得以复苏 成交量与房价急剧上涨 2009年1季度 市区商品住宅成交均价为3520元 平方米 到四季度时已经达到4247元 09年下半年盐城房价获得爆发式增长 增长幅度接近20 价格分布 城北板块 河东板块 城中板块 盐渎板块 占地在10万方以上的项目 占地10万方以下的项目 华景圆4000元 加州东郡4500元 阳光水岸4500元 郎地英郡4500 高教公寓3800元 澄达东景苑6000 钱江方舟6200元 华府景城5800元 苏东翡翠圆4200元 本案 价格分布 华夏绿城5500 西城逸品5400元 恒盛都市豪庭5000元 天澜湾4800元 2期 恒荣世家5200元 公园道一号6000元 瑞尔国际公馆5500元 书林雅苑4500 清华学士园4200元 翠洲嘉园5000元 金大样生活广场5700元 金庭苑5300元 估 中庚海德公园未定 中南项目5200 领秀嘉园5200元 凤凰汇6000 香苑小区4800元 宝龙广场5500 6000元 盐渎板块 城南板块 占地在10万方以上的项目 占地10万方以下的项目 价格分布 当前市场处在断档期 在售项目虽多 但前期推向市场的房源
