《精编》工业地产招商培训讲座

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1、联动招商俱乐部 工业地产招商培训 2010年第一期 主讲人 虞波 导图 工业地产概述 产业发展动态 市场回顾 招商案例解析 定义 分类及特点发展历程市场特征开发模式分析盈利模式分析开发风险分析 2009年度工业土地一级市场分析2009年度工业物业租售市场分析2009年度工业物业需求市场分析 政府发布产业动态九大高新技术产业基地分布2009年度重点项目落户盘点 工业厂房招商案例解析综合类园区招商案例解析9大招商通路 第一部分 工业地产概述 定义 分类及特点发展历程市场特征开发模式分析盈利模式分析开发风险分析 第一部分 工业地产概述 工业地产之消费者 主要客户为公司 企业和个体经营者 而不等同于住

2、宅项目中的个人 老百姓 工业地产之功能涵盖 工业地产定义 工业地产 指在新经济 新型工业化背景下 以产业为依托 地产为载体的工业物业总称 管理 生产加工 展示 物流 商务 金融 生活 人才 科研 会展 休闲 会晤功能 销售等服务功能 根据建筑体规模大小的差异 划分为两大类 标准厂房 定制厂房 工业厂房 工业园区 综合工业园 科技园区 物流园区 专业园区 企业总部基地 工业地产 标准工业厂房是具有广泛通用性的 用于生产的工业用途物业 定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业 建成后 一般出租给使用者5到10年时间 主要由标准厂房及定制厂房组成 功能多样化的工业产业园区 物业类别主要有研发中心 信

3、息科技单位 土地 企业加速中心等 物流园主要是服务于物流行业 满足其使用要求的工业园区 对设备及厂址有特殊要求的园区 总部基地ABP以智能化 低密度 生态型的总部楼群 形成集办公 科研 中试 产业于一体的企业总部聚集基地 工业地产分类 第一部分 工业地产概述 兼容性好 适合成片开发物业形式多为单层 多层 缩减企业投产时间节省成本利于企业扩张减少经营风险 标准厂房的优势 联排 第一部分 工业地产概述 标准厂房 单层厂房 多层厂房 不必组建专门的基建队伍减少使用者一次性的投资减少持有物业的风险减少短期租赁风险提供使用者退出的机会减轻使用者资产负担充分满足使用者业务需求 定制厂房的好处 第一部分 工

4、业地产概述 满足客户特定要求 服务客户多为跨国公司 定制厂房 英特尔 微软 可口可乐 工业园区涵盖广泛 主要为各类工业产业园区 总部基地等 物业形式表现为各类工业物业的集合 第一部分 工业地产概述 工业园区 金桥OfficePark总部园 漕河泾高科技园区 紫竹科技园区 临港国际光仪电科技园 外高桥物流保税园区 金领之都综合园区 政策主导性强 专业性强受地方政府政策 产业发展等影响很大产业联系紧密 必须满足产业发展需求 区域性强具有很强的聚集效应不同区域具有不同的主导产业 投资大 投资回收期长工业地产项目规模大 前期投入大投资回收期限大于住宅与商业地产 项目增值性发展第三产业 实现二三产业联动

5、 拓展项目收入来源 第一部分 工业地产概述 工业园区特点 08 09年后 开发区名义 圈地 土地集中整顿阶段 03年2月至03年底 04年 05年至07年 整顿深化 监管力度加强 持续整顿 取得阶段性成果 政策效果 巩固整顿成果 合理规划引导发展 经济高速发展需要 逐步放行阶段 集约用地盘活存量土地鼓励产业结构优化 目前政策方向 土地出让金收支管理 逐步实施工业用地招拍挂 经济发展曲线 粗放经营阶段 圈地 整顿 规范经营阶段 放行 管理 集约使用阶段 综合 优化 第一部分 工业地产概述 发展历程 中国工业地产经历了粗放经营 逐步规范 集约化使用三个阶段 伴随着国内经济建设稳健快速发展 第一部分

6、 工业地产概述 市场特征 特征一 工业投资持续增长 呈现工业地产开发热 特征二 工业土地存量不足 工业土地日益稀缺 特征三 工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨 特征四 工业地产概念不断延展 涵盖范围不断扩大 房市金碟 工业地产开发模式 工业地产商开发模式如 运盛实业股份友喜实业致衡房产 主体企业开发模式如 金陵房地产海博股份普洛斯物流 政府规划开发模式如 上海工业综合开发区嘉定工业园区 综合运作模式如 金鼎投资东方慧谷 第一部分 工业地产概述 开发模式分析 房市金碟 第一部分 工业地产概述 通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商 或独立 或联合 进行项目的整体开发 通过已建成房

7、地产项目的出租 出售或租售结合等方式 实现项目的收益 如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园 工业地产REITS对于工业地产和商业地产盈利模式 近来出现了一些新的探索 厂房信托 仓储信托等 将成熟物业打包为信托投资基金 REITs 再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金 目前市场主流模式 未来市场主流模式 工业地产盈利模式 以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后 进行项目主题包装与概念推广 实现项目中部分土地或整体土地的转让 出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商 非市场主流模式 房市金碟 第一部分 工业地产概述 开发风险分析 经营风险

8、 区域市场供应情况 供大于求造成市场经营难度 形成的风险 政策风险 土地出让政策变化 招商 税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降 市场风险 产业转移导致区域竞争力下降 引起对工业物业需求的减少 产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化 开发风险 房市金碟 第一部分 工业地产概述 休息10分钟 房市金碟 第二部分 2009年市场回顾 2009年度工业土地一级市场分析2009年度工业物业租售市场分析2009年度工业物业需求市场分析 房市金碟 第二部分 2009年市场回顾 2009年度工业土地一级市场分析 2009年上海市工业土地一级市场出让地块数最多 出让面积最大的区域为奉贤区 80幅工业地块的总

9、出让面积为379 463公顷 占到2009年上海市工业土地一级市场总出让面积的近三成 房市金碟 第二部分 2009年市场回顾 2009年上海市工业土地一级市场单幅地块的出让面积集中在4公顷以下 占到75 15 其中单幅面积在1 2公顷的地块最多 占到28 3 由此可见 2009年上海市工业土地一级市场的出让地块以中小面积地块为主 2009年度工业土地一级市场分析 房市金碟 第二部分 2009年市场回顾 2009年上海市工业土地一级市场成交均价位列前三的分别是市区 原浦东新区和闵行区 这主要是由其良好的产业基础和稀缺的工业土地资源形成的 2009年度工业土地一级市场分析 房市金碟 2009年度工

10、业物业租售市场分析 2009年上海市工业物业的租售均价呈现前抑后仰的态势 在国际金融危机的影响下 2009年前三季度上海市工业物业租售均价持续走低 但是为了应对金融危机 国家采取了多项救世措施 比如四万亿救世资金的投放 十大振兴产业的出台以及出口退税政策的调整等 挽救或盘活了很多实体企业 也对工业物业租赁市场产生了积极的影响 此外 随着国内需求的增加和海外市场的回暖 2009年第四季度上海市工业物业的租售均价开始止跌回升 第二部分 2009年市场回顾 房市金碟 2010年第一季度工业物业租售市场分析 第二部分 2009年市场回顾 房市金碟 2010年第一季度工业物业租售市场分析 第二部分 20

11、09年市场回顾 房市金碟 第二部分 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 2009年大浦东 闵行和市区的需求量最大 分别占到总需求量的19 17 5 和13 6 这不仅与区域的地理位置 交通条件和基础配套有关 还与区域的产业成熟度及大项目带动有关 比如大浦东是 两个中心 的核心区域 迪斯尼项目的所在地 闵行是大虹桥商务区以及正在申请中的国际贸易中心的核心区域 2009年上海工业物业的需求面积主要集中在3000平米以下 占到总需求量的80 38 其中1000平米以下的需求量占到46 9 第二部分 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 房市金碟 闵行 市区和原浦东新

12、区又是1000平米以下小面积厂房的主要需求地 这主要应该是受制于区域内的租金压力 第二部分 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 房市金碟 第二部分 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 2009年上海市对工业厂房的需求量占到71 3 其中单层厂房的需求量占到40 15 而仓库的需求量只占25 32 其中标准仓库的需求量占到17 52 是简易仓库需求量的2倍多 房市金碟 第二部分 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 目前上海市对单层厂房和标准仓库的需求量仍然比较强劲 在单层厂房需求强劲的情况下 市区 闵行区和原浦东新区的多层厂房需求量高于单层厂

13、房 这一方面是由土地资源的稀缺性造成的 另一方面也与产业发展趋势有关 房市金碟 第三部分 产业发展动态 2009年政府发布的产业动态九大高新技术产业基地主要集聚区2009年度重点项目落户盘点 房市金碟 第三部分 产业发展动态 2009年政府发布的产业动态 导言 近5年间 上海工业增加值增长率只有11 5 12 3 11 5 8 3 3 盘落的工业增加值再次拷问着 上海制造 的实力和潜力 房市金碟 第三部分 产业发展动态 2009年政府发布的产业动态 09年8月初 从上海市发改委获悉 选定的九大高新技术产业已经被上海市委市政府领导 责任包干 这也意味着 未来上海市 十二五 规划中 九大产业将取代

14、现有的六大支柱产业成为上海工业发展新的增长极 实施意见 明确表示 2008年 上海市高新技术的产值约6500亿元 按照规划 2012年九大高新技术行业有望创造11000亿元的产值 在当年工业总产值中的比例将增至33 比2008年末提升10个百分点 房市金碟 第三部分 产业发展动态 2009年政府发布的产业动态 按照 实施意见 上海市委市政府已经确定 2012年新能源汽车900亿元新能源500亿元民用航空制造业200亿元生物医药850亿元先进重大装备制造业1200亿元电子信息制造业1500亿元海洋工程装备1500亿元新材料1000亿元软件和信息服务业3600亿元达到国内领先水平接近国际先进水平

15、上海市政府将设立100亿元的专项资金 专门用于扶持高新技术产业化项目 相关的管理办法即将付诸实施 1 1万亿 房市金碟 上海九大高新技术产业基地主要集聚地 民用航空制造业浦东闵行宝山 先进重大装备浦东闵行松江 生物医药浦东徐汇奉贤 新能源汽车浦东嘉定金山 海洋工程装备浦东长兴岛 新材料金山奉贤宝山 软件和信息服务业浦东徐汇 新能源浦东闵行 电子信息制造业浦东闵行徐汇 第三部分 产业发展动态 房市金碟 第三部分 产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 电子信息制造业日本奥林巴斯入驻浦东软件园三期浦东惠家电器公司签约浦江高科技园闵行罗克韦尔自动化中国地区总部于漕河泾开发区开业闵行瑞士奇石乐仪器

16、公司上海代表处正式进驻漕河泾开发区闵行 第三部分 产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 新能源天合光能 新加坡 有限公司签约落户紫竹园区闵行浦江高科技园阿海珐输配电中国技术中心项目获批闵行国家重大科学工程 上海光源 即将在张江建成浦东 民用航空制造业博太科电气入驻浦江高科技园闵行 第三部分 产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 先进重大装备蓝光BD50光盘复制生产线在松江工业开发区建成投产松江莘庄工业区与西门子签订投资项目意向书闵行 生物医药雅培公司首个研发中心落户张江浦东上海医疗器械质量监督检测中心落户国际医学园浦东 第三部分 产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 新能源汽车大陆汽车嘉定研发中心正式开业嘉定上汽马瑞利动力总成有限公司在嘉定工业区开工嘉定金山工业区与河南冰熊冷藏汽车有限公司签约金山 海洋工程装备三一重工大型挖掘机项目落地临港产业区奉贤园区浦东奉贤 第三部分 产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 软件和信息服务业齐汇通讯签约上海浦东软件园三期浦东盛大文学签约上海浦东软件园三期浦东 新材料荷兰皇家帝斯曼位于张江高科技园区落成浦东有机所特种高温润滑油项