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1、建设工程的投资控制一 概述 一 建设工程投资的概念 生产性建设工程总投资 流动资产 建设投资 非生产性建设工程总投资 建设投资 建设投资 设备及工器具购置费用 建筑安装工程费用 建设工程其它费用 预备费用 建设期利息 直接工程费 间接费 税金 利润 土地使用费 与未来建设有关的费用 与未来生产有关的费用 二 建设工程投资的确定 项目建议书可行性研究 初步设计 技术设计 合同实施 施工图设计 招标 竣工验收 预算定额 概算定额 概算指标 估算指标 企业定额 合同价 施工图预算 修正概算 设计概算 投资估算 结算价 竣工决算 三 建设工程投资控制的原理1 工程监理在项目投资控制方面的目标和业务内容
2、 投资估算是初步设计阶段投资控制的目标 设计概算是进行技术设计的投资控制的目标 修正概算是施工图设计投资控制的目标 施工图预算或建安工程承包合同价格则是施工阶段建安工程投资控制的目标 工程监理在控制项目投资方面的主要业务内容有 1 在建设前期 2 在设计阶段 3 在施工招标阶段 4 在施工阶段 目标 实际投资 计划投资 2 投资控制的一般程序 投资目标方案 合理否 确定投资目标 分析投资目标 资金支出计划 合理否 项目实施 投资计划值与实际值比较 有无偏差 分析原因 制定纠偏措施 投资风险分析 调整投资目标 否 否 否 3 投资控制的措施 1 组织措施 明确项目组织机构 明确投资控制者 2 技
3、术措施 方案优选 严审图纸 3 经济措施 严查各种费用开支 将实际投资与计划投资进行比较 采取奖励措施 4 合同与信息管理 项目投资影响程度 投资前期 设计阶段 施工阶段 时间 节约投资可能性 累计投资 4 投资控制的重点 二 建设工程决策阶段的投资控制主要任务是 协助业主编制可行性研究报告 对拟建项目进行财务评价和国民经济评价 选择最优方案 编制投资估算 一 可行性研究三个阶段 机会研究 初步可行性研究和可行性研究 签订委托协议 项目评价 重新构思方案 方案编制与优化 市场调查与预测 制定工作计划 组建工作小组 符合要求否 编写报告 否 是 可研基本步骤 二 投资估算的编制和审查投资估算准备
4、工作 明确建设规模 产品方案 工艺技术 工程方案及实施进度等 3000 3000 2000 5000 2500 单位 万元 某乳汁品厂的分年投资计划 1 0 2 3 1 投资估算的编制生产能力指数法资金周转率法总投资额 产品的年产量 产品单价 资金周转率比例估算法 比例估算法是从某一时期 某一地区或某一企业的实际统计信息中的一定比例数 来推算另一时期 另一地区或另一企业的有关统计指标的方法 综合指标投资估算法 概算指标法 综合指标投资估算法是依据国家有关规定 国家或行业 地方的定额 指标和取费标准 以及设备和主材价格等 从工程费用中的单项工程人手 来估算初始投资 采用这种方法 还需要相关专业提
5、供较为详细的资料 有一定的估算精度 精确度相对较高 设备及工器具购置费用安装工程费估算建筑工程费估算其它费用估算基本预备费估算涨价预备估算另外 流动资金估算 2 投资估算的审查审查投资估算编制依据的可信性 审查投资估算的编制内容与规划要求的一致性 审查投资估算的费用项目 费用数额的符合性 审查选用的投资估算方法的科学性 适用性 三 建设工程项目经济分析1 经济分析 产出 投入 02 方案比较 1 方案的可比性 满足需要 费用 价格 时间上的可比性 2 方案比较 独立方案 互斥方案 相关方案 四 建设工程项目的经济评价1 环境影响评价 治理和环保措施等 2 财务评价 盈利能力分析 偿债能力分析
6、不确定性分析 1 财务评价的概念 2 财务评价的基本报表 3 财务评价指标体系 净现值 内部收益率 投资回收期等 3 国民经济评价4 社会效益评价5 风险分析 三 设计阶段的投资控制 一 执行设计标准和推行标准设计1 设计标准2 标准设计 二 推行限额设计1 限额设计的概念2 限额设计的内容 三 设计方案优选 考虑技术条件 自然条件 社会条件 要综合考虑 四 设计概算的编制 单位工程概算 单项工程综合概算 建设项目总概算 五 监理工程师对设计概算的审查1 设计概算的审查内容 审查设计概算的编制依据 审查设计概算的构成2 审查方式和步骤 会审 进行对比分析 掌握有关情况 处理概算中的问题 研究
7、定案 调整概算 六 施工图预算的编制与审查1 施工图预算的编制 单价法 实物法2 监理工程师对施工图预算的审查审查的内容 审查工程量 审查套价 相关费用 与定额是否相符 单价的换算 对补充定额的审查 审查的步骤审查的方法 1 逐项审查法 2 标准预算审查法 3 分组计算审查法 4 对比审查法 5 用 筛选法 审查 6 重点审查法 7 利用手册审查法 作好审查前的准备工作 定审查方法 审查 综合整理 交换意见 定案 四 招投标阶段的投资控制 一 建设工程招投标计价方法建设工程合同形式 1 总价合同 2 单价合同 3 成本加酬金合同标底 成本 直接工程费 间接费 利润 税金 P 48 工料单价法
8、现定额计价法 综合单价法 类似工程量清单 例如 1 挖土方 运距5公里 2000m3 12 50元 m3 25000元2 现浇混凝土基础 C35 150m3 450元 m3 67500元 工程总造价 92500元 二 建设工程招标标底价格的确定1 标底价格的编制标底的概念 招标人对工程造价的预测 标底的编制方法 工程量清单 施工图预算等2 标底价格的审查审查标底的目的审查标底的方法 审查标底的编制原则 编制依据 编制范围 标底价格审查的内容 工程量的审查 单价的审查 经费及调价的审查 各种包干费用和主要材料指标的审查 标底造价的审查 三 建设工程施工评标和定标监理工程师的能力 编制招标文件和标
9、底 掌握评标定标的原则和科学的方法 正确的选中标单位 两阶段遴选承包商 预定投标商 综合评价 1 投标期间对投标人的非技术审查投标人资格审查 业绩 信誉 资金 生产能力等投标文件的审查 是否响应招标文件的实质性要求 大小写是否符合 2 施工投标的评标和定标过程评定报价的一般原则 技术可能性及经济合理性 传统的方法 综合评分法 将来的方法 最低标法 综合评分法评标定标的方法 评标目标 量化 相对权重 打分 综合 评价报告 评价总情况 工程概述 投标单位情况 推荐意见 对每份报价书的技术经济分析 作为分析依据的各种计算明细表等资料 五 施工阶段的投资控制 一 施工阶段的投资控制的原理和措施 投资实
10、际值 合同价 资金使用计划的编制 按子项目划分的资金使用计划分解到 单项工程 单位工程 建筑安装工程费 设备及工器具购置费 其它费用 按时间进度编制的资金使用计划 二 工程计量工程计量的程序 承包人提交报告 监理核实 7天内 7天后 工程量视为默认 24小时前通知承包人 24小时后通知承包人 承包商参加 承包商不参加 计量结果无效 二 工程计量工程计量的依据工程计量的范围 工程量清单的全部项目 合同文件中的规定项目 工程变更项目 质量合格证书 工程量清单前言 计量支付条款 工程计量的方法均摊法 对清单中某些项目的合同价款 按合同工期平均计量凭据法 以记账凭证为编表数据来源 通过将记账凭证划分为
11、若干类别 从而直接反映现金收入现金支出的一种现金流量表编制方法 估价法 断面法 图样法 分解计量法 三 工程变更与索赔 工程量变化 进度变化 合同理解差异 工程变更 监理工程师对工程变更的管理程序工程变更价款的确定方法 设计单位的变更 建设单位的变更 承包单位的变更 监理单位审查 监理单位评估 有关单位协商 监理单位签发变更 监理单位监督实施 四 工程结算工程价款的结算工程价款结算的主要方式 按月结算 竣工后一次结算 分段结算 双方商定 工程价款支付的方法与时间 工程进度款 竣工决算 工程预付款 14天内 28天内 商议 工程价款结算的审查工作 核定合同条款 检查隐蔽验收纪录 落实设计变更签证
12、 按图核实工程数量 执行定额单价 防止各种计算误差 五 偏差分析投资偏差的概念投资偏差 已完工程实际投资 已完工程计划投资进度偏差 已完工程实际时间 已完工程计划时间 投资偏差产生的原因偏差分析的方法 横道图 表格法 曲线法纠偏 主要对象是业主原因和设计原因造成的投资偏差 采取组织 经济 技术 合同措施 六 建设项目的竣工决算竣工决算的概念 是建设工程项目经济效果的全面反映 是项目法人核定各类新增资产价值 办理其交付使用的依据 竣工决算的内容 竣工决算 竣工决算报表 工程造价比较分析 竣工平面图 竣工决算报表说明书 竣工决算的编制步骤 收集 整理 分析原始资料 对照 核实工程变动情况 重新核实
13、各单位工程 单价工程造价 审定待摊投资等 编制竣工财务决算说明书 填报竣工财务决算报表 做好工程造价对比分析 做好竣工图 审批 存档 案例建设单位对某综合办公楼工程项目通过公开招标方式选定了承包商 签订合同时 建设单位为了约束承包商能保证工程质量 要求承包商支付了30万元人民币的定金 建设单位与承包商双方在建设工程施工合同中对工程预付款 工程质量 工程价款 工期和违约责任等均作了具体约定 施工合同履行时 在基础工程施工中碰到地下有大量文物 使整个工程停工12天 主体工程施工中由于施工机械出现故障 使进度计划中关键线路上的部分工作停工18天 两次停工承包商均及时向监理工程师提出了工期索赔申请 并
14、提出了施工记录 问题 1 招标时对承包商的资质审查的内容主要有哪些 2 定金与预付款有何区别 3 监理工程师判定承包商索赔成立的条件是哪些 4 监理工程师对上述两次索赔申请应如何处理 问题1答案 对承包商资质审查的内容有 企业营业执照和资质证书 人员素质 设备和技术能力 财务状况 工程经验 企业信誉等 3分 问题2答案 定金与预付款的区别 1 目的不同 定金的目的是为了证明合同的成立和确保合同的履行 而预付款是为了解决承包商在工程准备和材料准备中的资金问题 3分 2 性质不同 定金是担保形式 是法律行为 而预付款是一种惯例 是约定俗成的习惯 不是法律行为 3分 3 处理不同 定金视合同履行情况
15、有不同的法律后果 1 合同正常履行 定金返还 2 合同不履行 双方都无过错 定金返还 3 支付定金一方不履行合同 无权获得返还定金 4 收取定金一方不履行合同 双倍返还定金 3分 而预付款在工程进度款中按比例以扣还的方式归还 1分 问题3答案 监理工程师判定承包商索赔成立的条件 1 承包商受到了实际损失或损害 2分 2 损失不是承包商的过错造成 2分 3 损害也不是承包商应承担的风险造成 2分 4 承包商在合同规定的索赔时限内提出 2分 问题4答案 两次索赔处理 1 对第1次索赔 1 判定索赔成立 因为 遇到文物时的停工应视为业主应承担的风险 不属于承包商的责任 工期索赔理由成立 承包商及时提供了证据资料 承包商及时提出了索赔申请 3分 2 监理工程师根据监理记录核实延误的天数 1分 3 监理工程师签发工期变更指令 1分 2 对第2次索赔 1 判定索赔不成立 因为施工机械故障造成工期延误是承包商自己的责任 索赔无理由 2分 2 监理工程师应在收到索赔申请后28天内作出答复 并表示索赔不成立 2分
