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1、培训纲领 第一部分 认识1个行业第二部分 了解2个流程第三部分 掌握30个术语 第一部分认识一个行业 温家宝总理在今年十届五次政府工作报告中明确指出 房地产业对经济 改善人民群众住房条件有重大作用 必须促进房地产业持续健康发展 一 特点 国民经济的重要支柱产业 1 关系国计民生 由于住宅与房地产业关联度广 带动性强 它可以带动钢材 木材 水泥 化工 家装 家电等几十个产业部门和上千种 甚至上万种产品的发展 2 房地产发展是中国市场经济发展的缩影3 属于第三产业4 房地产行业是资源整合度 点 线 面 要求最高的一个行业 二 发展过程 1988年 1997年 十年计划主体机制1998年 2007年
2、 十年完全市场机制中国房地产周期波动可划分为四个时期 即1979年 1985年为复苏期 1986年 1990年为发展期 1991年 1998年是增长和宏观调控期 1999至今为高速增长期 2007年 今为国家调控期 三 现状 健康论 泡沫论 宏观调控 四 发展趋势 趋势一 政策调控或将加强实施力度 趋势二 房地产金融向国际化纵深挺进 趋势三 规模化开发模式将成为开发主流 趋势四 兼并收购将成为市场的一个方向 趋势五 大集团 瘦身减肥 开始收缩战线 趋势六 市场呼唤升级的专业服务 专业的投资商 专业的管理商 专业的运营商 第二部分 了解2个流程 房地产开发建设流程与成本生成流程 项目 选址 立项
3、 规划 地形勘查 扩初设计 联合会签 土地使用证 建设工程规划许可证 开工 基础 主体 竣工 验收 验收备案 定价 一 房地产开发建设流程 建设工程施工许可证 上图 销售 入住 分解1 项目 国家政策 总体发展 选址 立项 市场调查定位 可研报告 资金落实 验资报告 分解2 规划 总详规划 初步设计 规划院 规划局 选址意见书 用地规划许可证 地形勘查 地形勘查报告 分解3 扩初设计 市拆迁办 安置用房审批表 市规划局 规划审定书 联合会签 消防局 防疫局 建委 民政局 人防办 消防审批意见书 卫生防疫意见书 项目注册 社区用房协议 人防审批意见书 建委收费办 建设工程规划许可证 规划局 分解
4、4 建设工程规划许可证 规划院 综合管网设计 规划局 综合管网审图 给 排水 热网 电讯 煤气许可证 勘测院 定线 验线 开工1 三通一平 园林管理所 自来水公司 交通大队 电业局 平整场地 树木砍伐手续 临时水 临时占道手续 临时电 开工2 分解5 建设工程规划许可证 施工图 设计院 标底制作 招标文件 工程招标 招标办 施工队伍资质审查 外埠施工单位备案 工程施工合同 工商局 合同鉴证 质量站 安全站 劳保办 定额站 建设工程施工许可证 市建委 开工 开工1 开工2 开工3 施工图审查 开工3 分解6 开工 基础 主体 区内大配套 室内外装修 供电 供水 排水 煤气 供暖 环境设施 挂表送
5、电 卫生防疫 施工 施工 报户 卫生许可证 开栓 联网 区内道路 景点绿化 残土外运 地名办 门牌号 区建委 挂信报箱 竣工 工程监理 技术档案 工程量 分解7 验收 质检站 规划局 消防 人防 卫生防疫 设计院 街道办事处 施工单位 项目部 验收备案 测绘院 上图 定价 物价局 住宅办 销售 入住 二 成本生成流程图 第三部分 掌握30个房地产术语 1 房地产 房地产是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益 从房地产存在的自然形态上来看 主要分为两大类 即土地和建成后的物业 所谓 不可分离 是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 2 土地的所有
6、权种类 国有土地 集体土地 3 土地使用权的获取方式 征用 划拨 出让 协议出让 招拍挂 即招标 拍卖 挂牌 4 生地与熟地 熟地是指已经拆迁完毕 达到 三通一平 施工条件的土地 生地则是相对应熟地而言的 是指尚未具备上述施工条件的土地 三通一平 水通 电通 路通 场地平整 七通一平 给水通 排水通 电通 路通 燃气通 通讯通 供热通 场地平整 5 拆迁补偿的方式 货币补偿 实物补偿 回迁 搬迁 目前较多采用货币补偿方式 6 土地的使用年限 住宅用地 70年 商业用地 40年 工业用地 50年 7 土地成本的构成 土地出让金 拆迁费用 8 土地出让金 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用
7、权出让给土地使用者 并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款 9 产权及房产种类 房产证可分为商品房 房改房 村民自建房三种形式 房产证实行两证分离 即将房产与地产分离办证 房产所有者持有 房屋所有权证 土地使用权证 两种证件 但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离 房屋产权 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利 也就是房屋各项权益的总和 即房屋所有者对该房屋财产的占有 使用 收益和处分的权利 公房 也称公有住房 国有住宅 指由国家及国有企业 事业单位投资兴建销售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权归国家所有 使用权房 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅 政府以规定
8、的租金标准出租给居民的公房 共有房产 两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权 现房 指开发商已办妥房地产权证 大证 的商品房 期房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证 大证 为止的期间 10 价格 价格的种类很多 如均价 起价 开盘价 清盘价等 在此仅介绍其中的两种 均价 指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和 可以反映一个楼盘整体价格 起价 指物业各楼层销售价格中的最低价格 多层一般以顶层的销售价为起价 高层以低楼层的售价作为起价 起价带有一定的欺骗性 并不能真实的反映楼盘的价位 11 定金的规定 定金是当事人约定由一方向对方给付的 作为债权担保一定数额的货币
9、 它属于一种法律上的担保方式 目的在于促使债务人履行债务 保障债权人的债权得以实现 定金应当以书面形式约定 当事人在定金合同中应约定定金交付的期限 定金合同自实际交付定金之日起生效 定金的数额由当事人约定 但不得超过合同标的额的20 如果购房者交了定金后改变主意 决定不买了 开发商有权以购房者违约为由不退定金 如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人 应向购房者双倍返还定金 这里需要注意定金与订金之间的区别 法律规定 订金不具有法律效力 只是双方的一种约定 无论哪方违约 订金必须退还购房者 12 房屋面积 建筑面积 指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑檐 地下室 室外
10、楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高在2 20米以上的永久性建筑 建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积 使用面积 房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙面水平投影计算 套内建筑面积 由套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积构成 共有建筑面积 各产权人共同占有或共同使用的建筑面积 它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊 指为业户出入方便 正常交往 保障生活所设置的公共走廊 楼梯 电梯间 水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 共有分摊面积 某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积 预售面积 俗称楼花面积 指在商品房预售时
11、按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积 竣工面积 房屋竣工后实测的房屋面积 共有建筑面积分摊系数 整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值 13 五证两书 五证按获取的先后顺序排列 建设工程用地规划许可证 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预 销 售许可证 两书 商品房质量保证书 主要约定了保修年限 保修方式等商品房使用说明书 介绍额定电流 主体结构 各部件在使用中应注意的问题 14 按揭的含义 又称个人住房商业性贷款 是银行用其信贷资金发放的自营性贷款 具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时 以其所购买的产权住房 或银行认可的其他
12、担保方式 为抵押 作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款 15 容积率 项目总建筑面积与项目总用地面积的比值 多层容积率一般控制在1 3以下 小高层的容积率可以达到2左右 高层视情况一般在4或5左右 对于开发商来讲 容积率越高 出的建筑面积就越多 土地成本就越容易摊薄 利润空间自然就越大 而对于购房者来讲 则正相反 容积率越低 说明楼与楼之间的空地越大 视野 采光就越好 16 建筑密度 在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值 建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 17 绿化率 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 绿化率自然越高越好
13、一般在35 左右 18 用地性质 规划用地的使用功能 19 用地面积 规划地块划定的面积 20 用地红线 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线 在规划图中一般用红线标示 故称之为用地红线 21 道路红线 城市道路用地的规划控制线 即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线 22 配套设施 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 23 建筑小品 指既有功能要求 又有点缀 装饰和美化作用的 从属于某一建筑空间环境的小体量建筑 游憩观赏设施和指示性标志物等的统称 24 建筑物一 定义 广义 人工建筑而成的所有东西 狭义 即指房屋 是指有基础 墙 顶
14、门窗等 能够遮风挡雨 供人们在内居住 工作 娱乐 储藏物品 纪念或其他活动的空间场所 不包含构筑物 构筑物 指房屋以外的建筑 人们一般不直接在内进行生产和生活活动 如烟囱 水塔 水井 隧道等 二 分类 房地产行业对于建筑物的分类方式较多 标准也不尽相同 现仅介绍其中的几种分类方式 按使用性质分 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑按层数分 低层 1 3层 多层 4 7层 小高层 8 12层 高层 13层以上 超高层 建筑总高度超过100米 不含单层建筑超过100米 按结构分 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 分框架 剪力墙等 钢结构 25 建筑构造一 基础 定义 建筑物的组成部分 是建筑物
15、地面以下的承重构件 它支撑其上部建筑物的全部荷载 并将这些荷载及自重传给下面的地基 按构造形式不同分类 条形基础 独立基础 筏板基础 箱型基础 高层常用 桩基础 二 地基 定义 不是建筑物的组成部分 是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层 三 墙体和柱 竖向承重构件 支撑屋顶 楼面等 并将这些荷载和自重传给基础 墙体分类 外墙 内墙 纵墙 横墙 承重墙 非承重墙 四 门窗 门的分类 平开门 推拉门 转门 卷帘门 弹簧门 木门 塑钢门 铝合金门等 窗的分类 平开窗 推拉窗 旋转窗 固定窗 悬窗 木窗 塑钢窗 铝合金窗等 五 地面 楼板和梁 梁是跨过空间的横向构件 六 楼梯 一般由三部分组成 楼梯段
16、 休息平台 栏杆扶手 楼梯的宽度一般在1 2米左右 住宅楼梯的倾斜度一般在15 20 台阶分踏步和踢步两部分 踏步宽度在20 25cm 踢步在15cm时人们的感觉最舒适 2 80米层高的住宅每跑9个台阶 七 屋顶 屋顶分平屋顶和坡屋顶 建筑物的构造另外还有散水 阳台 雨篷等部件 26 建筑设备一 给水 排水系统给水的方式有 直接供水 在水压水量稳定的情况下采用 设置水箱供水 水压在一天内定期高低变化的情况下采用 设置水泵 水箱供水 水压经常性的低于所需水压的情况下采用 分区分压供水 多用于多层 高层建筑 当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水 不能满足上面楼层用水时 通常分成两个供水区 下层直接供水 上层采用设置水泵水箱供水 给水的管材目前多采用PVC管 铝塑管 排水系统主要指排放生活污水 废水及雨水 多采用 100 150的铸铁管或PVC管材 二 采暖系统 采暖系统可分为两类 一是独立采暖 二是集中采暖 集中采暖又可分为两种 热水供暖 采用热水进行供暖 供水温度一般95度 回水温度一般70度 这种方式的特点是热得慢 凉得也慢 多用于住宅等不间歇采暖 蒸气采暖 采用水蒸气进行供暖 这
