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1、24 05 2020 云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案 思路的前奏 本项目绝非单纯的地产项目 它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役 而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益 销售速度 根本在于是否能够得到曲靖大众的认可 政府 市民 商家 投资客 3 我们的目标 城市发展层面 项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目 成为城市发展的助推剂 敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元 项目开发层面 打造曲靖唯一都市综合体 辐射曲靖及周边州市的商业巨擘 再造曲靖商业核心 强势推进曲靖商业市场的更新换代 开发商层面 树立企业品牌 赢得市场先机 同时提供安全 稳健的现金流 支持项目滚动开发 4 综合体 一
2、个多功能 高效率 功能复杂而统一的建筑聚落 其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元 集约化发展 初级阶段 简单功能叠加 发展阶段 融合发展 成熟阶段 多元发展 商业 居住 商务 商务 商务 商业 商业 居住 居住 娱乐 休闲 文化 休闲 娱乐 文化 公园 体育 综合体 COMPLEX 是将城市中购物 办公 居住 旅游 展览 餐饮 文化 娱乐 休闲等城市生活空间的三项进行组合 并在各部分之间建立一种相互依存 相互助益的能动关系 从而形成一个多功能 高效率 复杂而统一的建筑或建筑群 旅游 项目目标解析 5 商业 酒店 办公 住宅 项目活力的核心 建立高端形象形成完善配置 信息平台项目利润实现的
3、关键 实现较高的销售价格保持物业形象 利用其他功能 实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流 公寓为商业提供客源公寓可能降低整体档次 酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业 公寓 酒店带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼和酒店可共享大堂 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段标志性 尤其是对外地和外籍人士 资产沉淀或整售 综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值 自我繁荣的能力 项目目标解析 商业为核心 住宅 写字楼 公寓为价值提升 酒店为形象商业可能对公寓带来负面影响 6 价值一 一个城市GDP新的贡献之源 价值二 城市发展延伸的城
4、际中心 价值三 创造一个新的自我增值区 整合城市资源 再造城市核心 项目目标解析 项目整体开发战略 依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位 7 商业为市场标杆的高形象 结合独具魅力的产品及景观广场 打造城市中心名片 挑战者 领导者 补缺者 追随者 项目产品价值所在 挑战曲靖固有商业形态 重新定义曲靖商业价值 创新打造难以复制的产品特色 项目目标解析 8 跨越曲靖 创建全新城市地标 曲靖首席都市综合体 高品质与完美配套的高尚住宅 公寓 一个充满城市意向的商业中心 开放 活力的城市客厅 中央广场 独一无二 情趣盎然的商业步行组团街区 高端形象 树立典范 五星级酒店 项目定位要素提炼 项目目
5、标解析 9 项目区位判断 本案 2 从中心城区整体来看 本项目位于城区的中心位置 四至人流均可方便到项目位置 项目区位优势明显 有充分条件成为曲靖城市核心 Part2项目条件分析 10 麒麟北路 交通路 教场路 炮团出入口 食品街 项目地块四至均有较长的展示面 地块形状较为方正 这对商业规划及后期经营有较大的促进作用 但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求 避免产生商业不均衡的问题 项目地块条件分析 Part2项目条件分析 11 麒麟北路 交通路 教场路 食品街 北向 教场路评价 以汽修 餐饮等为主 商业氛围一般但商家经营情况较好 东向 麒麟北路评价 曲靖主干道 受限于目前非商业因素 商业
6、氛围较弱 但分布有较多居住区及中小学 未来商业价值较好 南向 食品街评价 商业氛围浓厚 商家以餐饮为主 经营情况较好 西向 交通路评价 北段以汽修 餐饮为主 商业氛围较弱 南段因吉玛特超市 麒麟商业广场两大主力店的带动 商业氛围较浓 项目四至条件分析 Part2项目条件分析 12 项目交通条件分析 项目所临均为曲靖交通主干道 均可连接东西南北片区 对外交通便利 交通路因路面较窄而车流量较大 路面交通情况较差 麒麟北路与教场路受限于商业氛围较弱 人流量较少 未来有较大的发展空间 Part2项目条件分析 13 项目地块因素 商业价值评估分析 项目四至均有较好的商业价值 对商业经营及后期营销有较大助
7、益 c面商业价值最高 未来将成为项目商业规划的重点区域 A D面具备很好的商业开发条件 商业价值的提升空间较大 麒麟北路 交通路 教场路 食品街 A B C D Part2项目条件分析 14 麒麟北路 交通路 教场路 食品街 项目地块因素 居住价值评估分析 地块居住价值评价结果 A D B C A B C D Part2项目条件分析 15 优势 STRENGTH 区位及规模优势明显 展示面较长 已具有一定的商业氛围 商业价值较高 昭示性强 外部交通便利 易达性较高 劣势 WEEKNESS 位于核心商业区边缘 需要一定时期的市场培育期 受限于目前非商业因素 地块四边商业价值不均衡 威胁点 THR
8、EATEN 居民认可度较高的核心商业区威胁 未来项目的威胁 机会点 OPPORTUNITY 曲靖城市发展给予商业更大发展空间 曲靖宏观经济发展势头良好 核心商业区优势将逐渐减退 SWOT分析 Part2项目条件分析 16 项目分析结论 1 项目具备较强的区位 规模及地块优势 项目有条件形成辐射整个中心城区以及周边县市的全新商业地标 2 项目整体商业价值较高 居住价值有赖于商业打造提升 因此 商业应该成为项目整体的发展规划重心 3 项目整体规模较大 一方面较易形成规模效应 但在建筑规划及业态组合上也面临较大的挑战 4 整体上 项目的综合素质较强 未来的发展是机遇大于挑战 优势占有主导地位 Par
9、t2项目条件分析 商业调研分析及规划建议 曲靖商业市场分析 建筑规划布局建议 业态规划 布局建议 项目商业定位分析 我们的目标 目标解析 项目目标解析 项目区位 项目交通分析 项目四至分析 项目属性判断 核心问题解决思路 报告总体框架 核心问题确定 核心竞争力打造 项目优劣势分析 项目以什么核心竞争力铸造自己的高位目标 项目收益测算 项目盈利模式 项目售价及租金判断 项目收益判断 18 商业市场分析 业态组合分析 建筑规划建议 商业定位分析 项目分析 Part3商业市场分析及规划建议 19 组团街区式生活购物中心 复合主张 一站式购物 休闲消费体验商业特点 多种功能集聚 业态丰富商业布局特点
10、组团式街区形态 商业市场定位 Part3商业市场分析及规划建议 LifestyleBlock 20 高 中 低 低 中 高 产品等级 客户层面 商业档次定位 Part3商业市场分析及规划建议 项目商业体量较大 需要面对较为广泛的消费群 商家档次更应具有全面性 项目不仅商业业态丰富 而且 在商家的品牌上需要建立国内外品牌 本地品牌 自营品牌等多层次的消费链 从整体上 项目应在商家的层面形成立体化的消费架构 21 曲靖城市地标形象的打造 提升价值 商业布局与建筑规划 契合市场的业态组合及分布 赢得市场 销售策略及收益分析 Part3商业市场分析及规划建议 商业构成的核心问题 22 各城市地标性建筑
11、具体体现在四个方面 领袖的高度历史文化背景大型休闲景观广场特色建筑形态及外立面 项目所具备的可成为地标的条件 大型休闲景观广场领袖的高度历史文化背景 Part3商业市场分析及规划建议 高度 文化 广场 23 Part3商业市场分析及规划建议 项目地标的构成具体体现 高度 文化 广场 24 Part3商业市场分析及规划建议 高度 曲靖市普遍以多层建筑为主 且建筑高度相对低 曲靖酒店的建筑高度最高不过25层 而麒麟区的最高建筑是33层的滇东商城 酒店 项目规划五星级酒店作为曲靖城市新地标体现 酒店规划不仅在硬件上要达到五星级的水平 在高度上更应该成为曲靖市的第一高建筑 充分发挥地标影响力 25 P
12、art3商业市场分析及规划建议 文化 广场 精神 广场就是 项目名片 曲靖城市文化传承 继往开来的承载体 26 广场规模判断 理论依据 当周边围合的建筑界面高度为H 人与建筑物的距离为D 当D H 3 即垂直视角为18 这时观赏到的不仅是一个建筑物 还可以观赏到建筑群的背景 过大则使人产生一种离散 空旷的感觉 而过小则又会给人带来压抑感和不安全感 文增著 城市广场设计 D H 18 Part3商业市场分析及规划建议 27 国家建设部等四部委于2004年2月份对城市各类广场的用地面积做出明确规定 小城市和镇不得超过1公顷 中等城市不得超过2公顷 大城市不得超过3公顷 以项目周边建筑三层计算 高度
13、为15 18m 则广场半径在48 54m之间 因此项目中心广场规模建议为10 000 15 000 之间较为适宜 Part3商业市场分析及规划建议 28 广场主题建议 曲靖 印象 纳曲靖万象 凝名城印象 曲靖 作为云南的第二大城市 既积淀了深厚的文化底蕴 又承载了蓬勃的时代活力 水景 现代科技 29 主题元素建议 Part3商业市场分析及规划建议 水元素 水廊 水道 各式喷泉 与灯光结合 与商业的结合文化元素 历史文化廊 文化景观小品科技元素 音乐喷泉 LED显示屏 灯饰 建筑装饰 城市未来规划展览厅旅游元素 曲靖旅游景点微缩景观 30 Part3商业市场分析及规划建议 水元素 水体将成为广场
14、中最具吸引力的部分 它可静止 可跳动 可映射周边景物 与商业建筑的结合营造独具一格的魅力 31 Part3商业市场分析及规划建议 水元素 与灯光结合 通过光影技术 现代感的周边建筑 并与水体结合规划 使广场凸显现代气息以及科技的魅力 32 Part3商业市场分析及规划建议 历史文化长廊 展览等景观小品展示曲靖悠久的历史文化 同时规划宣传活动广场 定期举办文化活动 成为曲靖宣传推广阵地 文化元素 历史文化景观 33 Part3商业市场分析及规划建议 浮雕 壁画展示曲靖历史文化 曲靖地形图曲靖历史介绍曲靖民族风情风景图历史事件 文化元素 历史文化浮雕 壁画 34 Part3商业市场分析及规划建议
15、爨宝子碑 爨龙颜碑 徐霞客 诸葛亮与孟获 珠江源 文化元素 历史景观小品 35 Part3商业市场分析及规划建议 科技元素 音乐喷泉 广场中心设计音乐喷泉 运用先进的激光科技 影像 三维立体动画 音乐技术 并由水道 水廊延伸至周边建筑 36 萨尔茨堡欧洲花园购物中心 香港中银大厦 外立面轮廓结合灯光设计形成独特景观 多媒体立面处理 就是墙上的玻璃做为象素形成动态图像 建议项目外立面可采用局部轮廓配合灯光突显特色 如右图香港中银大厦 或局部立面做多媒体处理 如下图欧洲花园 科技元素 玻璃幕墙 Part3商业市场分析及规划建议 37 案例参考 金光华广场 中信城市广场 Part3商业市场分析及规划
16、建议 科技元素 LED广告牌 38 Part3商业市场分析及规划建议 科技元素 灯光设计 从建筑成本的角度考虑 建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点 局部设置激光镭射灯 商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景 景观规划后在项目及广场上能有开阔 丰富悦目的视景 提升项目整体形象 增强商业驻留性 39 将世界奇观 历史遗迹 古今名胜 自然风光 民居 雕塑 绘画以及民俗风情 民间歌舞表演汇集一园 再现了一个美妙的世界 参考案例 深圳世界之窗 旅游元素 浓缩标志建筑 Part3商业市场分析及规划建议 40 以曲靖旅游景观图进行布局 九龙瀑布群马过河小三峡彩色沙林天生洞造型珠江源金鸡孤峰群菌子山香炉山腊山湖凤凰谷 Part3商业市场分析及规划建议 41 全面展示曲靖旅游景点 打造曲靖对外宣传阵地 42 Part3商业市场分析及规划建议 项目建筑规划建议 项目整体布局思路项目整体规模判断商业布局规划核心思路商业布局具体规划建议 43 Part3商业市场分析及规划建议 1 项目整体规划布局核心思路 1 1地块内部道路规划1 2中心广场规划建议1 3商业 住宅与商务分区1 4负一层商业规划建议1
