《精编》QDD房产税务规划城镇土地使用

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1、房产税城镇土地使用税 太原房产网 第一部分房产税法 一 基本原理 一 概念以房产为征税对象 按房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据 向房产的所有人或使用人征收的一种财产税 二 特点1 房产税属于财产税中的个别财产税 2 目前的征收范围限于城镇的经营性房屋 3 区别房屋的经营使用方式规定征税办法 二 纳税人 由房屋的产权所有人缴纳 即在中国境内拥有房屋产权的单位和个人 产权所有人主要包括国家 集体和个人 1 产权属于国家所有的 由经营管理的单位缴纳 产权属于集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 2 产权出典的 由承典人依照房产余值缴纳房产税 3 产权所有人 承典人不在房产所在地的 由房产代

2、管人或者使用人缴纳 4 产权未确定及租典纠纷未解决的 由房产代管人或者使用人缴纳 5 无租使用其他单位房产 按照房产余值代缴房产税 从2009年1月1日起 外企以及外籍个人 缴纳房产税 出典解释 产权出典是指产权所有人为了某种需要 将自己的房屋在一定的期限内转让给他人使用 以押金形式换取一定数额的现金 或者实物 并立有某种合同 契约 的行为 在此 房屋所有人称为房屋 出典人 支付现金的人称为房屋的 承典人 判断题 张某将个人拥有产权的房屋出典给李某 则李某为该房屋房产税的纳税人 答案 解析 房屋出典的 承典人为房产税的纳税人 例题 多选题 下列各项中 符合房产税暂行条例规定的有 A 将房屋产权

3、出典的 承典人为纳税人B 将房屋产权出典的 产权所有人为纳税人C 房屋产权未确定的 房产代管人或使用人为纳税人D 产权所有人不在房产所在地的 房产代管人或使用人为纳税人 答案 ACD 三 征税对象 以我国境内用于生产经营的房屋为征税对象 与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施 也一并征税 房地产企业建造的商品房 在出售前不征房产税 但对出售前企业已使用 出租 出借的商品房按规定应征房产税 生产经营的房屋包括 城市 县城 建制镇和工矿区的房屋 不包括农村的房产 房产税的征税对象是房产 即有屋面和围护结构 有墙或两边有柱 能够遮风避雨 可提供人们在其中生产 学习 工作 娱乐 居住或

4、储藏物资的场所 提示 要注意房产不等于建筑物 例题 判断题 房产税的征税对象是房屋 由于房屋属于不动产 所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税 上述的 各种附属设备 包括独立于房屋之外的建筑物 如水塔 烟囱等 答案 城市 县城 建制镇 工矿区 与城镇土地使用税一样的征税范围 例题 判断题 农民王某 将他在本村价值20万元的楼房出租 取得租金收入3000元 应按照房产税从租计征规定计算缴纳房产税 答案 四 计税依据与税率 一 总体规定房产税的计税依据是房产的计税余值或房屋的租金收入 二 具体规定 1 从价计征 房产余值计税余值是依房产原值一次性减除10 30 的余额 税率为1 2

5、房产余值 应税房产原值 1 扣除比例 没有房产原值作为依据的 由房产所在地税务机关参考同类房产核定 注意 1 投资联营的房产1 投资者参与投资利润分红 共担风险的 应按房产余值计算纳税 2 以房产投资 收取固定收入 不承担风险的 按租金收入计算 2 融资租赁房屋 按房产余值计算缴纳 3 关于附属设备和配套设施的计税规定凡以房屋为载体 不可随意移动的附属设备和配套设施 应计入原值征税 对于更换房屋附属设备和配套设施 在将其价值计入房产原值时 可扣减原理相应设备和设施的价值 对于容易损坏 需要经常更换的零配件 更新后不再计入原值 4 居民住宅区内业主共有的经营性房产 自营和出租 由实际经营的代管人

6、或使用人缴纳房产税 2 从租计征房屋的租金收入 税率为12 目前 个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 按4 征收 五 应纳税额的计算 应纳税额 计税余值 1 2 应税房产原值 1 扣除比例 1 2 或 租金收入 12 4 例 某企业的经营用房原值5000万 按照规定允许扣除30 后的余值计税 应纳税额 5000 1 30 1 2 42万 例 某公司出租房屋3间 年租金收入30000元 应纳税额 30000 12 3600元若是居民出租此房屋 如何计算 六 税收优惠 下列房产免纳房产税 1 国家机关 人民团体 军队自用的房产 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 3 宗教寺庙 公

7、园 名胜古迹自用的房产 4 个人所有非营业用的房产 5 中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征 6 经财政部批准免税的其他房产 如房屋大修停用半年以上 在大修期间免征房产税 例 某企业拥有甲 乙两栋房产 甲自用 乙出租 甲 乙房产在2009年1月1日的原值分别为1200万和1000万 2009年4月底乙房屋租赁到期 自2009年5月1日起 该企业由甲栋搬至乙栋办公 同时对甲房屋开始进行大修至年底完工 企业出资乙栋房产的月租金10万元 按原值减除20 的余值计税 计算该企业当年应交的房产税 例题 单选题 下列各项中 应当征收房产税的是 2002年 A 行政机关所属招待所使用的房产B 自收自支

8、事业单位向职工出租的单位自有住房C 施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D 邮政部门坐落在城市 县城 建制镇 工矿区以外的房产 答案 A 例题 多选题 下列各项中 符合房税法有关规定的有 2009年 A 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房 暂免征收房产税B 损坏不堪使用的房屋和危险房屋 经有关部门鉴定 在停止使用后免征房产税C 在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋 在施工期间免征房产税D 因房屋大修导致连续停用半年以上的 经向税务部门申报 在房屋大修期间免征房产税 答案 ABCD 例题 单选题 某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元 全年取得供热总收入250

9、0万元 其中直接向居民供热的收入800万元 企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30 该企业2007年应缴纳房产税 2008年 A 13 44万元B 28 56万元C 42万元D 60万元 答案 B 解析 该企业应纳房产税 5000 1 30 1 2 2500 800 2500 28 56 万元 例题 单选题 某企业拥有A B两栋房产 A栋自用 B栋出租 A B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元 2005年4月底B栋房产租赁到期 自2005年5月1日起 该企业由A栋搬至B栋办公 同时对A栋房产开始进行大修至年底完工 企业出租B栋房产的月租金为10万元 地方政

10、府确定按房产原值减除20 的余值计税 该企业当年应缴纳房产税 2006年 A 15 04万元B 16 32万元C 18 24万元D 22 72万元 答案 A 解析 10万 4个月 12 1200万 1 20 1 2 4 12 1000万 1 20 1 2 8 12 4 8 3 84 6 4 15 04万元 七 征收管理 1 纳税义务发生时间纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起缴纳 纳税人自行新建房屋用于生产经营 从建成之次月起缴纳 纳税人委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起缴纳 纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用的次月起缴纳 纳税人出租 出借 自交付出租 出借房产的次月起

11、缴纳 2 纳税期限实行按年征收 分期预缴的征收方法 3 纳税地点房产所在地的税务机关 4 纳税申报 税收筹划 房产税的节税筹划技巧 归纳为 分 转 变 几种方式 分 分别签订租赁合同 减轻房产税税负转 转化服务内容 减轻房产税税负变 改变收入性质 减轻房产税税负 分 分别签订租赁合同 某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业 双方谈定厂房连同设备一年的租金是2000万元 并据此签订了租赁合同 内容大致是 甲方同意将厂房连同设备租给乙方 乙方支付厂房和设备租金一年2000万元 合同签订后 乙方先付一半的租金 年底再付另一半租金 按照这个将厂房连同设备一起出租的合同 甲方要交纳税款如

12、下 交纳房产税为 2000 12 240 万元 交纳营业税为 2000 5 100 万元 两项合计为340万元 也就是说 依据这个合同 机器设备也交纳了12 的房产税 这确实有点冤大头 甲方以每年1000万元的租金出租厂房 每年1000万元的租金出租设备 虽然两项租金合计仍为2000万元 但因设备出租不涉及12 的房产税 纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变 甲方出租厂房交纳的房产税为 1000 12 120 万元 依据2000万元和5 的税率交纳的100万元营业税不变 设备出租不涉及房产税 即节约了120万元 这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元 税负下降了35 29 120

13、340 转 转化服务内容 某企业因经营不善等原因 原来的主营业务不景气 仓库被闲置 为增加收入 企业决定业务转型 把对外出租仓库作为主营业务 当年取得租金收入1000万元依据5 的税率交纳营业税50万元依据12 的税率交纳房产税120万元单此两项税收就达170万元 占到总收入的17 若再加上其他一些税费 则企业的税负更重 对于这个具体的案例 我们设计的节税筹划的操作思路如下 首先 根据当地物业管理标准 对年租金收入进行筹划 把年租金1000万元 变成年租赁费500万元 物业管理费500万元 因为物业管理费只需交纳营业税 不用按租金收入交纳12 的房产税 其次 也是最为关键的一步 就是物业管理的

14、资格认定 物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项 只有获得它的认可 再去税务部门得到批准 就可以从事物业管理业务了 通过节税筹划前后的税负比较 可以看到 节税筹划前 营业税和房产税合计为170万元 节税筹划后 营业税不变 仍为50万元 物业管理费只需交纳营业税 不交房产税 所以房产税按500万元计算为 500 12 60 万元 总体税负为110万元 50 60 这样可以使企业减轻税负60万元 170 110 税负减轻了35 29 60 170 变 改变收入性质 某商业企业曾千方百计的圈地建库 尽可能多地储存商品 但随着企业逐步向 零库存模式 发展 它们的库房就大量闲置了 闲置的库房只好

15、拿来出租 但问题是 租赁的税负高达17 5 企业负担过重 这个企业用于出租的库房有五栋 其房产原值为3200万元 年租金收入为600万元 租金收入应纳税额合计为105万元 其中 应纳营业税 600 5 30 万元 应纳房产税 600 12 72 万元 应纳城建税 教育费附加 30 7 3 3 万元 年底合同到期 公司派代表跟客户进行友好协商 继续利用库房为客户存放商品 但要将租赁合同改为仓储保管合同 同时 按照仓储的服务要求 公司配备相应的人员和设施 提供仓储服务的收入不变 仍为600万元 其应纳税额为59 88万元 其中 应纳营业税 600 5 30 万元 应纳房产税 3200 1 30 1

16、 2 26 88 万元 应纳城建税 教育费附加 30 7 3 3 万元 筹划后的合计应纳税额为59 88万元 比筹划前减少45 12万元 105 59 88 税负降低了42 97 45 12 105 第二部分城镇土地使用税 它是以国有土地为征税对象 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税 一 特点1 征税对象是国有土地 2 征税范围广 3 实行差别幅度税额 二 纳税人 在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 为城镇土地使用税 以下简称土地使用税 的纳税人 单位 包括国有企业 集体企业 私营企业 股份制企业 外商投资企业 外国企业以及其他企业和事业单位 社会团体 国家机关 军队以及其他单位 所称个人 包括个体工商户以及其他个人 1 拥有土地使用权的单位和个人2 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的 实际使用人 代管人3 权属纠纷未解决的 实际使用人4 使用权共有的 共有各方 二 征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区的国家所有和集体所有的土地 自2009年1月1日起 公园 名胜古迹内的索道公司经营用地 应按规定缴纳城镇土地使用税 自2009年12月1日起 对在城镇土