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1、北京市房屋质量缺陷损失评估规程目 次1 总则2 术语3 房屋质量 缺陷鉴定与评定4 房屋质量 缺陷损失评估程序5 房屋质量 缺陷损失评估方法5.1 成本法5.2 资本化法5.3 价差法5.4 市场比较法6 房屋质量缺陷损失评估方法的应用7 房屋质量缺陷损失评估结果8 房屋质量缺陷损失评估报告1 总 则1.0.1 本条明确了制定本规程的目的。随着住房制度的改革和住宅商品化的不断深入，商品房交易数量日益增大，由房屋质量缺陷引发的经济纠纷也随之出现。为了有效解决这种纠纷，给当事人各方提供房屋质量缺陷的补偿参考依据，当事人可以委托具有房地产估价资质的估价机构对房屋质量缺陷损失进行评估。本规程是规范房屋
2、质量缺陷损失评估行为、统一评估程序和方法的技术标准性文件。1.0.2 本条明确了本规程的适用范围。一是适用的区域：北京市行政区域内，二是适用的房屋类型：住宅类房屋，三是特别指出“存在安全隐患的房屋”不适用本规1.0.3 本条说明了制定本规程的编制依据。第一类是国家法律文件，即中华人民共和国建筑法、中华人民共和国城市房地产管理法等；第二类是国家行政法规文件，即建设 工程质量管理条例等；第三类是标准性文件，即建筑 工程质量验收规范、房地产估价规范等。其中国家现行的建筑 工程质量验收规范主要有：建筑工程施工质量验收统一标准 GB50300-2001建筑地基 基础工程施工质量验收规范 GB50202-
3、2002 砌体工程施工质量验收规范 GB50203-2002 混凝土结构工程施工质量验收规范 GB50204-2002 钢结构工程施工质量验收规范 GB50205-2001 木结构工程施工质量验收规范 GB50206-2002 屋面工程质量验收规范 GB50207-2002 地下防水工程质量验收规范 GB50208-2002建筑地面工程施工质量验收规范 GB50209-2002建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210-2001建筑防 腐蚀工程施工及验收规范 GB50212-2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 GB50242-2002通风与空调工程施工质量验收规范 GB50243
4、-2002电梯工程施工质量验收规范 GB50310-2002建筑电气工程施工质量验收规范 GB50303-20021.0.4 本条明确了本规程与国家和北京市现行有关强制性标准、规范的关系。1.0.5 本条规定了参照执行的范围，主要是指住宅之外的其他类型房屋或房屋买卖之外其他活动出现房屋质量缺陷时，可参照本规程的相关程序、方法等估算其补偿价格。2 术 语2.0.12.0.2 本规程中对于“房屋质量”和“房屋质量缺陷”的定义，主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。房屋功能
5、是指房屋水电、 暖通、燃气、通信、 保温、 隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。2.0.3 缺陷认可必须是各方当事人对质量缺陷达成一致意见，并形成书面文件，以作为评估的依据。2.0.4 由具有法定资质的专业检测、鉴定机构进行房屋质量缺陷鉴定时，应由当事人一方委托或者各方共同委托。2.0.5 由房地产估价机构进行房屋质量缺陷评定时，应由各方当事人各方共同委托。2.0.62.0.7 这两条说明了确定房屋质量缺陷是否可修复的原则和依据，即主要从技术上可能和经济上可行两方面予以考虑。技术上
6、可能是指修复方案在施工技术手段、建筑装饰材料性能等方面能够达到在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。经济上可行是指修复方案在技术可能的前提下，修复费用是符合市场正常水平、可以被各方接受。2.0.8 因房屋质量缺陷造成的房地产经济价值降低，主要包括房地产交易价值或收益价值降低、修复质量缺陷需支付的各项工程费用、修复施工造成的人员周转安置费用及房屋空置收益损失等直接经济损失。2.0.9 本条明确了房屋质量缺陷损失评估的性质、内涵、外延以及评估结果的作用。2.0.102.0.13 本规程中共有四种方法用于求取房屋质量缺陷损失，分别适用于不同情况下的损失价值估算。评估人员应
7、根据房屋质量缺陷的实际状况选用相应的评估方法。3 房屋质量缺陷鉴定与评定3.0.1 委托人委托房地产估价机构进行房屋质量缺陷损失评估前，首先应当根据当事人自己的意愿，对房屋质量缺陷进行认可或鉴定、评定，并提供房屋质量缺陷书面协议或报告，作为缺陷损失评估的重要前提条件和文件依据。3.0.2 为了保证房屋质量缺陷损失评估的顺利进行，由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定前，应当由房屋质量缺陷各方当事人，包括房屋出卖人、买受人、房屋质量缺陷影响到的相邻关系人，以及对质量缺陷房屋享有他项权利的权利人等达成一致意见，共同委托并承认由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定工作。3.0.3 房屋质量缺陷的部位
8、是指质量缺陷在房屋实体结构中的具体位置。例如房屋出现破损、裂缝，可能是发生在地面、墙面、顶棚等不同的部位。房屋质量缺陷的类型详细分类见本规程 3.0.4条。房屋质量缺陷的程度是指房屋质量缺陷的作用范围及大小。例如：存在质量缺陷的房屋地基有不均匀沉降现象，超过设计规划允许的偏差值。房屋质量缺陷的影响是指房屋质量缺陷对房屋实体、功能、环境等方面的不良作用。例如房屋质量缺陷造成装饰装修损坏、使用人无法入住、房屋收益水平降低等情况。3.0.4 本条是从不同的角度对房屋质量缺陷进行了分类。其中：暂时性的房屋质量缺陷是指依据质量缺陷修复方案进行修复后，房屋质量缺陷可以完全消除，房屋 耐久性、适用性等方面完
9、全符合国家相应标准以及合同约定中的要求，不影响对房屋的正常使用。永久性的房屋质量缺陷是指伴随整个房屋经济寿命周期的不可修复的房屋质量缺陷，或是依据可行的质量缺陷修复方案进行修复后，房屋可以使用，但房屋 耐久性、适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求。例如对房屋室内进行加固修复后，造成室内面积的减少，室内净高的降低等房屋质量缺陷。3.0.5 科学、合理、可行的修复方案，是以技术上可能与经济上可行为原则制定。3.0.6 对于房屋质量缺陷部位明显、类型简单、程度轻微、影响不大的情况，房屋质量缺陷各方当事人愿意自行协商解决的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议
10、。对于房屋质量缺陷严重，当事人不能自行确定修复方案，或各方当事人不能达成一致意见协商解决的情况，房屋质量缺陷当事人可以一方委托或者共同委托，由具有相应资质的机构（国家及北京市主管机关承认或授予资质的房屋质量鉴定单位或设计单位等）出具房屋质量缺陷修复方案。房屋质量缺陷各方当事人一致同意，也可以共同委托由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。4 房屋质量缺陷损失评估程序4.0.1 本条规定了进行房屋质量缺陷损失评估所必须遵循的工作流程。4.0.2 房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务委托时，委托方的房屋质量缺陷当事人应是具有法定资格的房屋产权人或受托的房屋产权
11、处分代理人，也可是房屋质量缺陷责任人或受托的房屋质量缺陷责任代理人，房地产估价机构与其签订房屋质量缺陷损失评估业务委托合同。4.0.3 本条规定房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，是为了体现房地产估价机构的责任，有利于整个房屋质量缺陷损失评估活动中各种相关问题的合理判断、协调处理，以保证房屋质量缺陷损失评估活动的工作质量。4.0.4 制订房屋质量缺陷损失评估作业方案并告知委托人，以保证作业方案的科学合理性和委托人的知情权。4.0.5 房屋质量缺陷的表现形式、成因繁多，使房屋质量缺陷损失评估活动具有较为鲜明的个案特点。在拟定房屋质量缺陷损
12、失评估作业方案时应做到具体情况具体分析，密切结合实际。对于涉及到主体结构或复杂程度的房屋质量缺陷应当由具有建筑工程质量检验资质、环境质量检验资质等的专业检测机构进行鉴定。为落实房屋质量缺陷损失评估依据的真实可靠性，房地产估价师与工程技术人员必须进行房屋质量缺陷的现场查勘验证。 实地查勘核对结果必须在报告中予以披露。若不一致时，评估人员应在评估报告中说明处理方法及对评估结果的影响。4.0.6 房屋质量缺陷损失评估可根据项目的复杂程度和计算方法的适用范围，选用本规程所规定的一种或者多种方法进行测算评估。4.0.7 本条规定了出具评估报告的合法性和有效性，并明确参与评估活动相关工程技术人员的责任，体
13、现各有关参与估价活动的人员的工作范围和要求。5 房屋质量缺陷损失评估方法5.1 成本法5.1.1 修复房屋质量缺陷所必需的各项费用一般包括拆除工程、修缮工程、恢复工程等修复活动支出的施工费用，以及由于修复活动造成直接经济损失而支出的补偿费用。当被拆除物具有可回收残值而产生收益时，应在上述支出费用的基础上扣除该部分收益后确定评估值。针对具体的房屋质量缺陷，公式 5.1.1中的费用构成可能是全部 5项费用或部分项目费用。评估人员应根据收集的资料和现场查勘情况，分析房屋质量缺陷修复活动产生的影响，包括对房屋原有装饰装修、附属设备设施、使用人及周边环境等的影响，合理确定缺陷损失的费用构成。5.1.2
14、评估人员应参照相应的房屋修缮工程预算定额确定拆除、修缮、恢复工程的费用构成(详见 5.1.3条)及计算规则,定额中的预算价格可以作为参考依据，或是在市场价格依据不充分时采用。5.1.3 本条中工程费用的构成内容是根据相应的房屋修缮工程预算定额的计算规则确定的。5.1.4 直接费按工程量与其单价的乘积进行测算，其中工程量应按照房屋修缮工程预算定额中相关工程量计算规则测算，而单价应按照收集的市场价格水平并结合房屋质量缺陷状况综合确定。间接费是按直接费与间接费率的乘积进行测算，利润是按直接费、间接费之和与利润率的乘积进行测算，税金是按直接费、间接费、利润之和与国家规定税率的乘积进行测算，工程费用则是
15、上述直接费、间接费、利润、税金之和。上述各项费用的费率应根据房屋质量缺陷的实际状况、现场施工条件等因素，参照房屋修缮工程预算定额中的指导费率综合确定。如果委托人能够提供相关专业机构出具的修复方案工程造价，其结果可作为确定工程费用的参考依据。5.1.5 本条列举了几种常见的直接经济损失，应用中尚应根据实际情况确定其他类型的直接经济损失。5.1.6 被拆除物仅为暂时性拆除，并且在修缮工程完成后仍将其复位的，不应计算其回收残值，而且在计算恢复工程直接费时不应计算相应的材料费用。被拆除物拆除后不再利用的，评估人员应收集评估时点的回收市场价格确定其价值。5.2 资本化法5.2.1 房屋质量缺陷仅造成实际
16、净收益减损，但对房屋 耐久性无影响的，应选用本条公式 5.2.1进行损失测算。5.2.2 房屋质量缺陷仅造成房屋实际使用年限缩短，使得房屋收益年限减少的，应选用本条公式 5.2.2进行损失测算。收益年期减少是指由于房屋质量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的缩短，继而引起房屋收益年期的减少。5.2.3 租金收入减少是指由于房屋质量缺陷的影响使得房屋收益单价低于正常合理的市场单价水平，上述两种单价的差值与房屋收益面积的乘积即构成净收益损失额Ai。运营费用增加是指由于房屋质量缺陷使得房屋能源消耗、维护等运营费用增加而导致的实际净收益减少，而每年由于房屋质量缺陷存在需要增加的运营费用即为净收益损失额Ai。5.3 价差法5.3.1 类似的无质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构相同、所处地段相近的不存在质
