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1、（行业分析）中国行业季度分析报告中国行业季度分析报告房地产行业（2005年二季度）要点提示2005年，在“双稳健”等一系列宏观调控政策和措施的作用下，市场预期稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。统计数据显示，上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。相应地，作为经济周期性行业的房地产业景气程度虽然有所下降，但仍处于景气区间。2005年上半年，全社会固定资产投资32895亿
2、元，比去年同期增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资6193亿元，同比增长23.5%，增速比去年同期回落5.2个百分点。在一系列宏观调控政策的持续影响下，从发展趋势上看，近期房地产开发投资增幅继续下降的势头可能难以改变，这会对上游的钢铁、建材需求产生较大的影响。一系列宏观调控政策使市场供求关系明显改善，对房地产热的抑制作用已经初步显现：居民买房意愿明显回落，商品房成交量和居民贷款大幅减少，炒房者的投机行为受到遏制。但与此相矛盾的是商品房销售价格依然呈上涨态势。据国家统计局对35个大中城市调查显示，2005年二季度35个大中城市房屋销售价格同比上涨
3、8.0%，虽然涨幅有所回落，但是环比价格仍在上涨。分析认为，造成当前房价上涨与宏观调控之间发生矛盾，也就是说宏观调控没能调低高房价有着深层次的原因。房地产作为第三产业的一个细分产业，在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业发展具有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。因此，在国民经济发展的周期性波动中，每一轮经济发展的启动，首先由启动房地产业开始；但当经济发展到一定程度出现过热时，国家调控经济的政策
4、也从房地产业入手。2004年以来出台的一系列宏观调控政策已对房地产行业发展产生重大影响，房地产业未来的发展趋势将与宏观调控下一步举措以及宏观经济变数息息相关。预计2005年我国经济将延续去年下半年景气平稳回落的势头，经济增幅低于上年。房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动，受宏观调控政策影响，房地产价格将在高位趋稳，行业进入中期调整阶段，整体降温将出现。目录 市场运行情况3一、二季度房地产行业企业景气程度下降3二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落5（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落5（二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险7三、个人住房消费信贷增速放缓
5、，开发企业资金来源结构进一步优化8（一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓8（二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化9四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹11（一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长11（二）土地交易价格平稳增长11五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓12（一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显放缓12（二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位13六、商品房空置面积增加，空置率处于危险区间16 热点问题分析：宏观调控与房地产业发展18一、背景篇：房地产市场宏观调控的背景分析18（一）紧缩型宏观调控政策综述18（二）中央各部门在对房地产过热问题的认识上得到
6、了统一19二、措施篇：切实加强房地产宏观调控的政策措施22三、影响篇：宏观调控政策对房地产行业的主要影响26（一）对宏观经济的影响26（二）对房地产行业的影响27四、趋势篇：宏观调控政策的未来走向及其评价30（一）宏观调控已进入观察期和微调期30（二）中央银行依然存在继续加息的可能性31（三）人民币升值的投机压力仍然存在34五、建议篇：对房地产行业宏观调控政策的建议37（一）建立有效、规范的市场调控体系刻不容缓37（二）税收政策是对房地产市场调控不可或缺的杠杆38六、风险篇：宏观调控背景下房地产行业的投资风险40 发展趋势预测43一、房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动44二、下半
7、年房地产价格变化的不确定因素增强45三、行业进入中期调整阶段，整体降温将出现47市场运行情况在国际经济总体增速有所放缓（美国经济在保持增长势头的基础上出现动力减弱迹象；日本经济增长有所加快但尚未完全摆脱疲弱态势；欧元区经济仍在低迷中徘徊；亚洲其他经济体增长速度也有所减缓）和国内继续实行一系列宏观调控政策和措施的情况下，2005年我国经济整体上延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，比一季度提高0.1个百分点；全社会固定资产投资同比增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点；在城镇固定资产投资中，房地产开发投资同比增长23.5%，增速比去年
8、同期回落5.2个百分点；与此同时，煤、电、油、运等行业投资得到加强；城乡居民收入继续快速增长；消费需求增长加快；市场价格上涨比较温和。上述情况表明，上半年我国经济继续朝着宏观调控预期的方向发展，总体形势良好。但是在此过程中经济运行也出现了一些新问题，主要表现在：农民增收难度加大；固定资产投资规模依然偏大，且结构不合理；部分行业经济效益明显不如上年；煤电油运形势总体仍然偏紧。相应地，中央宏观调控政策实施以来，我国房地产市场发展总体平稳，宏观调控成效已经显现。特别是从2004年6月份以来，房地产开发土地购置面积、商品房新开工面积与施工面积的增幅明显回落，投资需求膨胀势头得到有效控制。但是，当前部分
9、地区存在的房价上涨过快，特别是中低价位商品住宅供应不足、高价位商品住宅供应过剩的结构性供需矛盾依然十分突出。因此切实采取有效措施，在继续管好土地和信贷两个闸门的原则下，加大中低价位商品住宅的供应量，缓解供需失衡的矛盾，对于稳定市场、促进房地产业的可持续发展意义重大。一、二季度房地产行业企业景气程度下降2005年是中国经济承上启下的一个关键性年份，在“双稳健”等一系列宏观调控政策和措施的作用下，市场预期稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。统计数据显示，上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，增速比一季度提高0.1个百分点，比去年同期低0.2个百分点，分季度看，同比增长
10、率已经连续7个季度在9%以上。在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。相应地，作为经济周期性行业的房地产业景气程度虽然有所下降，但仍处于景气区间。图1-1：GDP同比增长率已经连续7个季度在9%以上数据来源：国研网财经数据库据国家统计局对全国19500家各种类型企业的调查结果：二季度，全国企业景气指数为131.7，分别比一季度和去年同期下降0.8和2.7点，但仍处于景气高位，表明企业生产经营在总体上继续保持了2003年下半年以来的较快发展态势。值得特别指出的是，2005年二
11、季度房地产业企业家信心指数为125.1点，比一季度和去年同期下降19.8点和14.6点，是第二季度所有行业企业家信心指数中下降最多的行业。房地产业企业景气指数为126.6点，比一季度下降8.0点，比去年同期下降6.4点，也是各行业中下降幅度最大的，低于全国行业企业景气指数5.1点。这说明在国家宏观调控政策“组合拳”的持续影响下，房地产开发商已经开始降低他们对企业经营状况和整个行业环境的预期，商业银行惜贷和销售业绩滑坡降低了开发商的信心，楼市观望气氛浓厚。从目前情况来看，无论是开发商还是消费者都在观望下一步的政策动向。一般情况下，房地产开发商、持有大量商品房的投机者和投资者平均有大概3个月的资金
12、压力承受时间，3个月后也就是大概在9、10月份左右如果宏观调控政策的压力依然较大，那么开发商信心指数将继续大幅下挫，同时整个房地产行业企业景气指数也将继续回落。图1-2：2005年二季度房地产企业景气指数回落数据来源：国研网财经数据库（注：这里的行业企业景气指数指国家统计局1998年以来通过调查，根据企业家对本企业外部市场经济环境与宏观政策认识、看法、判断与预期（通常为对“好”、“一般”、“不佳”的选择）而编制的季度指数，用以反映企业的生产经营状况。企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越
13、好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。）为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，180-150）为“较强景气”区间，150-120）为“较为景气”区间，120-110）为“相对景气”区间，110-100）为“微景气”区间，100为景气临界点，100-90）为“微弱不景气”区间，90-80）为“相对不景气”区间，80-50）为“较为不景气”区间，50-20）为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。2005年二季度，在国家宏观调控政策的持续影响下，房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面
14、积等主要指标增幅回落，但整个行业仍在“较为景气”的区间内运行。二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落2005年上半年，全社会固定资产投资32895亿元，比去年同期增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点。其中，城镇固定资产投资27967亿元，同比增长27.1%，增速同比回落3.9个百分点。在城镇固定资产投资中，国有及国有控股投资14028亿元，同比增长10.8%；房地产开发投资6193亿元，同比增长23.5%，增速比去年同期回落5.2个百分点。但部分地区和城市房地产开发投资增速仍然较快、投资规模偏大、投资结构不合理、有效供给
15、不足等问题依然存在。图1-3：固定资产投资和房地产开发投资增速回落数据来源：国家统计局如上图所示，2005年1-5月份城镇固定资产投资同比增长26.4%，增长幅度比上月高出0.7个百分点，最直观的结论是固定资产投资出现反弹。但是认真观察上年的数据变化后并不能得出上述结论，因为从2004年5月开始宏观调控措施全面启动，导致当月各项经济指标都出现了类似于“跳水”性质的下降，其中，固定资产投资就是一例。当月，该数据从4月份的42.8%下滑到34.8%，一个月的时间整整回落了8个百分点。因此可以说去年同期基数的大幅回落是今年5月份固定资产投资增速反弹的原因，也就是说，在去年回落8个百分点的基础上才换来
16、今年0.7个百分点的反弹，这意味着当前的固定资产投资增速实际上已经步入下降通道。房地产被视为国民经济的重点行业，在固定资产投资中具有最重要的地位，是因为其具有相当强的经济拉动能力，分三个层次来看：首先，房地产行业本身在固定资产投资中所占比例较高，权重为25-26%，是固定投资的第一大项目；其次，房地产直接拉动相关的钢铁、水泥、有色金属等行业，并带动这些行业辐射到更多其他的行业，推动固定资产投资的增长；最后，地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖，如果房地产市场兴盛，则地方政府从土地拍卖中获益丰厚，相关的城市建设资金充足，对整个固定资产投资的推动效应也就大。一般来说，房地产投资增长是带动固定资产投资增长的主导力量，房地产投资增速在大多数时间里均高于同期全社
