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1、 正荣时代广场 前期商业市场调研及定位报告 2011年4月27日 目录 一 城市概览二 区域介绍三 城市商业四 项目分析 一 城市概览 1 城市卖点 海峡西岸新兴港口城市 中国 莆田 2 总体介绍 莆田市地处福建沿海中部 北依省会城市福州 南临泉州 与台湾隔海相望 距台中港仅70多海里 是祖大陆与台湾距离最近的地区 随着福厦铁路的开通和莆田机场的筹建 莆田在海西地区的战略地位更加凸显 将成为海峡两岸交流合作的先行平台 莆商被称为 中国犹太人 天下莆商 经商历史可追溯到唐宋时期 足迹遍及48个国家和地区 莆田在全国各地行商的莆籍人员有50多万人 据不完全统计 拥有资本达500亿元以上 还有港澳台
2、同胞近200万人 海外侨胞近70万人 带动形成实力雄厚的民间资本和购买力强大的消费群体 在较有影响的200个城市中 莆田市的综合竞争力排在第87位 其中效益指数在全国第33位 莆田市由4区1县1岛组成 面积4200平方公里 人口331 83万 其中市区面积139平方公里 市区人口77 91万 一 城市介绍 3 1城市竞争力 一 城市介绍 单位 亿元 单位 亿元 单位 亿元 单位 亿美元 3 2居民富裕程度 一 城市介绍 单位 亿元 单位 亿元 单位 万元 单位 4 结论 因为莆田城市是资源城市 民营 私营企业较多 社会实际国民生产总值大大高于相关部门统计数据 第二和第三产业发展较快 这必将带动
3、莆田市经济发展 提高人民经济收入水平 刺激消费 促进和推动商业市场的发展 莆田市第二和第三产业发展较快 从业人口多 外来人口多 工资收入相对稳定 有消费基础 2008 2009年GDP 人均GDP 固定资产投资等经济指标实现持续增长 一 城市介绍 二 区域介绍 1 项目所在区域概况莆田正荣时代广场位于莆田传统的城市商业区域荔城区 处于莆田市区 东园路与北大路 交汇处 项目严格按照 开放式情景休闲商业街区 进行规划设计 规划理念超前 合理 致力于打造全天候的情景式商业步行街 最大化的聚集人气 有效延长消费 逗留时间 正荣时代广场是莆田市政府 北拓东扩 城市发展战略中城市改造的重点项目之一 项目得
4、到莆田市政府和荔城区政府的大力扶持 项目所在的东园路被莆田市委市政府定位为莆田市的迎宾大道 它为莆田城市的中轴线 东西贯通莆田市政府及沈海高速公路出入口和未来的莆田火车站 项目规划了近500米的商业步行街和1万多平方米的广场面积 形成莆田市的购物 休闲 餐饮 娱乐 旅游的综合性城市坐标 处于莆田市区迎宾大道的核心位置 必然成为莆田的地标性建筑 二 区域介绍 项目位置示意图北大路与东园路交汇处 交通便利 距离莆田市传统商圈不足500米 位于汽车站 市政府 体育中心核心位置 2 经济结构概况2 1经济数据2010年 莆田市全年GDP总值816 98亿元 比上年增长15 2 增长速度居全省各地市第一
5、 城镇居民可支配收入19068元 比上年增长10 2 人均消费性支出12621元 比上年增长9 2 2009年 莆田市全年GDP总值691 72亿元 比上年增长14 5 增长速度居全省各地市第一 城镇居民可支配收入17308元 比上年增长10 1 人均消费性支出11560元 比上年增长8 5 2008年 莆田市全年GDP总值609 96亿元 比上年增长15 增长速度居全省各地市第一 城镇居民可支配收入16495元 比上年增长10 7 人均消费性支出11199元 比上年增长12 0 二 区域介绍 2 经济结构概况2 2产业概况三产结构比例关系由2000年的20 0 45 3 34 7调整为200
6、5年的14 0 53 9 32 1 农业保持平稳发展 农业生产结构和产品结构得到调整优化 水产 水果 畜牧 蔬菜和食用菌五大农业主导产业进一步发展壮大 新型工业化步伐显著加快 已经形成了制鞋 电子 食品等一批初具规模的产业集群 能源 化工 工艺美术 生物制药等一批成长性产业集群初露端倪 推动产业结构不断朝重化工业方向演进 服务业平稳发展 传统服务业得到提升 新型业态不断涌现 品牌战略实施取得突破 才子 衬衫 东南香 大米 雪津啤酒 卡朱米羽绒服 沃特运动鞋和三棵树内外墙涂漆获中国名牌产品称号 才子 雪津和金威世家获中国驰名商标认定 二 区域介绍 2 经济结构概况2 3人口结构莆田市由4区1县1
7、岛组成 荔城区 城厢区 涵江区 秀屿区 仙游县和湄洲岛 面积4200平方公里 人口331 83万 其中市区面积139平方公里 市区人口77 91万 有汉 回 满 畲 壮 苗 瑶 土家等33个民族 还有旅居海外的华侨 华裔及莆籍港 澳 台同胞计60余万人 其中华侨 华裔47万人 是中国有名的侨乡 项目所在荔城区常驻人口数量居人口前列 消费水平居首位 是莆田传统的城市商业区 二 区域介绍 3 交通概况 二 区域介绍 3 交通概况铁路方面 莆田已开通福州 厦门 杭州 上海等城市的动车 莆田到福州市动车只需25分钟 到厦门只需70分钟 高速公路方面 莆田市公路交通主要以324线国道和3条省道为主骨架
8、已建成的高速直达福州 厦门等 机场方面 离长乐机场和晋江机场较近水路方面 港口资源得天独厚 拥有湄洲湾 兴化湾 平海湾三大海湾 湄洲湾港是 中国少有 世界不多 的天然深水港湾 港阔水深 风平浪静 不冻不淤 10万吨级船舶可自由进出 30多千米深水岸线可建成万吨级以上泊位100多个 具有建设大型港口的优越条件 其中秀屿港是一类对外开放口岸和台轮停靠点 目前 莆田港已与世界29个国家和地区的近50个港口通航 二 区域介绍 4 结论 区域经济对商业的影响 2010年莆田市全民GDP增长速度居全省各地市第一 外来人口流动大 商业发展处于初级阶段 区域交通对商业的影响 随着沈海高速公路的全面通车 以及未
9、来火车站的建成 将带动旅游业发展 商业将进入一个快速发展期 项目的机会 项目所在的东园路被莆田市委市政府定位为莆田市的迎宾大道 它为莆田城市的中轴线 东西贯通莆田市政府及沈海高速公路出入口和未来的莆田火车站 未来前景广阔 二 XX区介绍 1 全市主要商圈分布图 三 城市商业 三 城市商业 2 商圈分析 三 城市商业 3 主要竞争对手分图 泰然中心商场 文献步行街 三信金鼎购物广场 国货精品购物广场 4 1 1重要商家分析之一三信金鼎购物广场 三 城市商业 三信金鼎购物广场 简介 三信金鼎购物广场于2010年2月份开业 是目前莆田市经营较为理想的项目之一 商业体量为6万多平方米 构建莆田市首个集
10、大型主力店与室内步行街于一体 汇聚国内名品视窗 国内二 三线 休闲购物 餐饮 娱乐的中高档综合性购物广场 4 竞争对手分析 4 1 2重要商家品牌落位 三 城市商业 1 成熟商圈 2 交通便利 客流量大 1 由于和东百的合同纠纷自行管理 缺乏一个成熟的运营团队和经验 管理水平低 2 现百货区域空置 商品品类有所不足 优势 劣势 4 1 3 重要商家优劣势分析 三 城市商业 4 2 1重要商家分析之一文献步行街 三 城市商业 4 竞争对手分析 文献步行街 简介 文献步行街东至胜利路 北至文献路 南西两侧紧靠下磨溪 总占地面积72971 建筑面积418160 其中商业部分23000 2011年春节
11、前后开盘 预计2011年年底首期商业营业 该项目以商业步行街 贩物中心等业态形成 三 城市商业 三 城市商业 4 2 2重要商家品牌落位 三 城市商业 4 2 3 重要商家优劣势分析 优势 劣势 1 位于莆田主商圈 交通便利 地理位置好 客流量大 2 商场为钢结构 无柱子 有利于展示店面效果 1 商场位于南门一带附近 南门鱼龙混杂 管理不便 2 租金价格高 三 城市商业 4 竞争对手分析 4 3 1重要商家分析之一国货精品购物广场 国货精品购物广场 简介 国货精品贩物广场亍2001年在莆田市最为繁华的文献路步行街开业 名为贩物广场 但实际经营业态几乎全为零售业 采用传统百货经营模式 业态单一
12、品牌档次低 外观设计陈旧 没有停车位 现在无法有效吸引消费者 其客流量也被分散到其它后起之秀 大唐购物广场 金鼎购物中心等 中 三 城市商业 4 3 2重要商家品牌落位 三 城市商业 优势 劣势 1 位于莆田主商圈 交通便利 地理位置好 客流量大 2 与金鼎 文献 大唐广场连接 可以形成资源共享 1 中低端品牌多 时尚高端一些的品牌占比不到20 店铺装修 陈列形象较差 2 商业升级空间很小 无停车场 3 物业条件差 无统一的商业管理和物业管理 4 3 3 重要商家优劣势分析 4 4 1重要商家分析之一泰然中心商场 三 城市商业 4 竞争对手分析 简介 泰然中心商场位亍莆田市中心文献路中段的物资
13、大厦 是莆田市首家与营中档品牌服饰的大型商场 创立亍2002年秋 属亍住宅底商 商场体量较小 全部为零售业态 物业设施较为陈旧 品牌档次属亍中档 属亍较老的百货商场形态 经营状况一般 该项目存在物业设施条件一般 整体商业形象较为落后 商场体量较小 业态业种较为单一 泰然中心商场 三 城市商业 4 4 2重要商家品牌落位 三 城市商业 4 4 3 重要商家优劣势分析 优势 劣势 1 位于莆田主商圈 交通便利 地理位置好 客流量大 2 与文献 大唐广场连接 可以形成资源共享 1 商场体量小 全部为零售业态 物业设施较为陈旧 整体商业形象较为落后 2 商业升级空间很小 近有20个停车场 3 物业条件
14、一般 5 1 竞争对手综述 三 城市商业 5 分析综述 5 2 竞争对手规划布局 三 城市商业 5 3 竞争对手经营模式 三 城市商业 5 4 竞争对手各层租金 三 城市商业 5 5 竞争对手周边商服租金抽样调查 三 城市商业 6 1 城市重点品牌销售排名 服装服饰类 三 城市商业 6 销售排名 6 2城市重点品牌销售排名 配套类 三 城市商业 6 2城市重点品牌销售排名 餐饮类 三 城市商业 阿里郎 肯德基 四道菜 六千馆 圣杰士 大丰收 阿瓦山寨 四 项目分析1 项目优势2 项目劣势3 辐射范围4 周边交通 主要道路 公交 人流量测算 5 周边楼盘6 消费人群分析 数量 收入 消费特点 附
15、调研数据 品牌优势 正荣 的品牌已得到消费者的认可和信赖 餐饮优势 是目前莆田最集中 管理面积最大 品牌最多 口味最丰富的室内餐饮街 优势分析 时间优势 莆田目前还没有真正意义上的购物 休闲 餐饮 娱乐为一体的一站式购物中心 时代广场将开创先河 市场需求 莆田缺少有品质 有影响力的品牌 消费者有很强需求 地理优势 城市唯一A级商圈 交通发达 客流量大 潜在顾客优势 时代广场附近新兴楼盘多 商圈及服务优势 具有最完善的物业设施 最好的购物环境和最先进的管理理念 1 优势分析 四 项目分析 百货劣势 竞争压力大 距项目200米是莆田目前经营最好的三信金鼎购物广场 招商压力 经济发展水平造成中高端品
16、牌引进困难 缺乏商业氛围 莆田消费观念保守 对商业 品牌理解不强 劣势分析 2 劣势分析 四 项目分析 3 项目辐射范围 3 5公里 四 项目分析 本项目5公里范围内涵盖了莆田市区的主要商圈 4 周边主要道路 四 项目分析 四 项目分析 5 周边主要公交 45 四 项目分析 5 周边楼盘分析 46 46 46 四 项目分析 消费人群统计 核心消费群体 5 周边楼盘分析 47 47 47 消费人群统计 核心消费群体 四 项目分析 5 周边楼盘分析 6 1消费特征分析 四 项目分析 6 消费人群分析 公务员及中产阶层消费特征 有一定区域性消费习惯 注重消费环境 注重消费场所的便利性 收入适中 容易接受新鲜事物 餐饮 休闲 娱乐 文化消费占总收入较大部分 消费人口素质一般较高 年龄约25 35岁左右 学生 工薪阶层消费特征 属于冲动性消费心理 追求新事物 潮流 喜欢相互攀比 带有一定盲目性消费 自身消费能力低下 但家庭消费却较强 以购买快速消耗品为主 主要喜欢产品 服饰 体育用品 IT产品 小食 音像制品 娱乐 年龄约15 25岁左右 较高收入阶层 高层管理阶层及社会精英 消费特征
