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1、魏老师：就是13.4成本估算的数据与表1-1投资估算的数据逻辑关系麻烦帮我核对一下目录1总论11.1基本情况11.2项目业主简介21.3编制依据31.4主要研究结论41.5主要技术经济指标42九龙坡区经济社会现状及发展战略62.1地区经济社会发展现状62.2九龙坡区“十一五”规划纲要（节选）73项目背景及建设必要性193.1项目建设背景193.2项目建设必要性264土地市场分析预测294.1重庆市房地产业发展现状294.2九龙坡区房地产业发展现状324.3重庆市房地产业发展前景分析344.4重庆市主城区土地市场预测364.5项目土地开发的优势385建设内容及建设规模395.1建设规模395.2
2、建设内容396建设地址及建设条件406.1建设地址406.2建设条件407土地整治方案427.1现状概述427.2场地平整原则427.3整治方案437.4旧房拆除447.5管网工程468环境保护478.1施工对环境的影响478.2运营对环境的影响478.3环境保护措施489征地拆迁及安置499.1基本情况499.2征地拆迁费用测算执行的文件标准499.3补偿安置方案509.4拆迁安置费用测算5210组织机构与人力资源配置5410.1组织机构5410.2人力资源配置5411实施进度及招标方案5611.1实施进度5611.2招标方案5612投资估算及资金筹措5812.1投资估算5812.2资金筹措
3、5913经济效益评价6113.1评价依据和原则6113.2评价假设6113.3基础数据6113.4成本估算6213.5开发收入测算6213.6财务评价报表7113.7盈利能力分析7113.8贷款偿还能力分析7113.9不确定性分析7213.10评价结论7314社会评价7514.1社会影响分析7514.2互适性分析7614.3社会风险分析7714.4评价结论7715风险分析7915.1主要风险因素7915.2防范和降低风险的对策7916结论与建议8116.1结论8116.2建议821 总论1.1 基本情况1.1.1 项目名称：九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目1.1.2 项目性质：旧城改造1
4、.1.3 建设地址：九龙坡区荒沟石坪桥水碾片区1.1.4 项目业主：重庆市九龙坡区土地整治储备中心1.1.5 注册地点：九龙坡区直港大道17号1.1.6 注册资金：23550万元1.1.7 法定代表人：陈德源1.1.8 建设规模及建设内容：根据重庆市人民政府渝府地200315号文关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复，本项目涉及的旧城改造区域包括荒沟石坪桥水碾片区N29-3、N301、N311、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十个地块。旧城改造总面积452.56亩。建设内容包括红线范围内的全部拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程。具体内容包括：
5、1、住宅拆迁面积38904.69m2，补偿安置居民426户；2、非住宅拆迁面积96728.83 m2；3、拆迁企事业单位4家；4、旧城改造场地整治整治面积452.56亩，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；边坡：4110m3。1.1.9 投资估算：项目总投资为63049.68万元，其中工程费用2528.62万元，工程建设其它费用52084.10万元（含拆迁安置费51906.34万元），预备费4369.02万元，建设期利息4067.94万元。1.1.10 资金筹措：1、项目业主自筹18909.68万元，占总投资的30%；2、商请银行贷款44140.00万元，占总投资的70%。1.
6、1.11 项目建设周期：3年。1.2 项目业主简介重庆市九龙坡区土地整治储备中心成立于2002年11月，为区政府直属的事业单位，现有人员编制20名，注册资金23550万元。按照区委、区政府的要求，成立九龙坡区土地整治储备中心的目的是：为企事业单位盘活存量土地服务，有利于加快企业结构调整步伐，促进企业改革；规范土地交易行业行为和土地市场的统一管理，加快旧城改造步伐，防止国有土地资产的流失，加强政府对土地利用和供应的有效调控能力。中心的主要职责包括：1、贯彻国有土地储备，整治及其管理相关的法律、法规、规章和政策；负责根据控制性详细规划、产业结构调整、国有土地供给与需求实际，制定年度国有土地储备计划
7、，明确储备土地的范围，办理相关储备手续。2、负责根据土地利用总体规划和城市规划，对辖区内需要调整的国有土地和其他需要调整的城市存量土地实施储备、整治和管理；负责实施土地评估。3、负责管理和储备区政府依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、置换的土地。4、加强与金融机构配合，多渠道、多途径筹措资金，管理、运作好土地收购和储备资金。5、负责对储备土地进行场地平整、道路铺设、供水、供电、供气等相关基础设施建设的前期开发整治；负责储备土地的征地拆迁工作。6、负责储备土地的意向性招商和办理土地招牌挂手续；负责投入资金的回收，推进旧城改造及新区建设，承担西部新城建设中土地储备、利用的相关工作。7、负
8、责市级土地储备机构在我九龙坡区储备土地的相关服务工作。8、负责区委、区政府交办的其他工作。1.3 编制依据1、重庆市九龙坡区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；2、重庆市主城区大杨石组团N标准分区控制性详细规划；3、重庆市人民政府关于主城区大杨石组团N标准分区控制性详细规划的批复文件；4、重庆市人民政府关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复（渝府地200315号文）；5、九龙坡区计委关于同意本项目立项的批复；6、投资项目可行性研究指南（试行版）；7、项目业主提供的有关资料。1.4 主要研究结论荒沟片区旧城改造的实施是按照重庆市城市总体规划及大杨石组团N标准分区控制性规划的要求，推进袁
9、茄路拓宽改造工程的实施，带动荒沟石坪桥水碾片区的房地产开发，提升土地利用价值，改善城市形象及风貌，促进主城区企业“退二进三”的进程，提高当地居民生活质量，促进地区经济发展，促进社会稳定，推进我市城镇化建设和西部大开发具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的要求，项目实施是必要的。本项目总投资63049.68万元，其中业主自筹18909.68万元，银行贷款44140.00万元，以土地出让收入作为还款来源，其中土地出让总收入113770.80万元，在借款偿还期内可供还款资金总计为65817.10万元，大于借款本息和47953.70万元，且偿债备付率大于1.2，还本付息资金充足。因此，本项目具
10、有较强的借款偿还能力。综上所述，该项目具有显著的社会和经济效益，其实施是必要的，也是切实可行的。1.5 主要技术经济指标表11 主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1建设规模1.1旧城改造亩452.56完成拆迁安置及土地整治1.2可出让地亩316.031.3不可出让地亩136.53道路及绿地2投资数据2.1总投资万元63049.682.2其中：工程费用万元2528.622.4 工程建设其它费万元52084.102.5 基本预备费万元4369.022.6 建设期利息万元4067.943融资数据3.1业主自筹万元18909.683.2银行贷款万元44140.004财务数据Ic10%4.1土地开
11、发总成本万元71052.044.2土地开发总收入万元113770.804.3土地开发利润万元52323.244.4财务内部收益率%25.094.5年平均投资利润率%16.604.6全部投资回收期年4.124.7 财务净现值万元25322.194.5贷款偿还期年52 九龙坡区经济社会现状及发展战略2.1 地区经济社会发展现状2.1.1 地区自然地理、行政及人口现状九龙坡区位于重庆市主城区西部，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，与渝中区、沙坪坝区、壁山县、江津市、大渡口区、巴南区和南岸区等区、市、县接壤，面积432km2，辖11个镇、7个街道、113个村民委员会、84个居民委员会，人口约90万，是重
12、庆市主城区之一。九龙坡区具有特殊的区位、交通、工业和科技优势，是重庆市最大的工业基地，重要的蔬菜、副食品生产基地。区域内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头九龙坡港每日吞吐量达5千多吨，成渝和川黔铁路，李家沱长江大桥、鹅公岩长江大桥，成渝高速公路从九龙坡区入口横跨东西，构成了区域内的水陆交通网。九龙坡区水、电、气供应充足、通讯设施国内领先。国家级重庆高新技术产业开发区、全国体育产业试验区、四川美术学院、重庆工学院等6所大专院校，机械工业部第三设计院等14个科研机构座落在辖区内，辖区内中级职称以上的科技人员达3万多人；九龙坡区有亚洲最大的有色金属加工厂西南铝加工厂、有重庆市工业50强之首的庆铃汽
13、车制造有限公司、有实力强劲的建设工业集团、有重庆市轻工行业“五朵金花”之一的重庆啤酒集团，有重庆市乡镇企业50强之冠的隆鑫集团，还有宗申机车工业公司、三峡油漆集团、重庆变压器总厂、重庆发电厂等骨干企业。九龙坡区已成为重庆市最具发展潜力的经济大区。2.1.2 区域经济发展概况经济发展实现逆势上行。2009年地区生产总值完成500亿元，同比增长12.1%，总量继续位居全市区县榜首。全社会固定资产投资240.2亿元，增长19%。社会消费品零售总额突破200亿元，达到215.5亿元，增长19%。地方财政收入23.2亿元，同口径增长31%（其中一般预算16.9亿元，增长29%）。三次产业比重调整为1.3
14、：47.2：51.5。新签约柳工机械等招商项目51个，实际到位资金81.5亿元。进出口总额7.9亿美元，下降32.7%，降幅较年初收窄7.6个百分点。城市居民人均可支配收入17210元，农村居民人均纯收入7440元，分别增长9.4%和10.6%。地区生产总值、固定资产投资等21个指标提前一年实现“十一五”规划目标。2.2 九龙坡区“十一五”规划纲要（节选）2.2.1 总体思路和发展目标1、总体思路未来5年（20062010年），九龙坡区在服从国家和重庆市发展战略的前提下，按照“三大战略”构建区域经济体系，按照“五大片区”实行分类指导，继续实施高新技术战略、城市化战略、都市农业战略“三大战略”，突出高新技术战略先进制造的内涵、城市化战略现代大都市的内涵、都市农业战略生态文明的内涵；大力发展杨谢石黄都市区、华岩（中梁山）新城区、九龙园区、西彭特色工业园区、都市后花园“五大片区”，积
