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1、临安市临安市 开发有限公司开发有限公司 临临安安市市第第 期期保保障障性性住住房房 建建设设项项目目 可可行行性性研研究究 报报告告 浙江浙江 设计院设计院 有限公司有限公司 二二 八年十一月八年十一月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 概述 1 1 2 项目承办单位概况 1 1 3 可行性研究报告编制依据及工作内容 2 1 4 项目研究成果 3 1 5 结论 5 第二章第二章 项目背景及建设规模项目背景及建设规模 6 2 1 项目提出背景 6 2 2 市场分析 7 2 3 建设规模 10 第三章第三章 项目选址及土地利用项目选址及土地利用 12 3 1 项目选址 12 3 2
2、 土地利用 13 3 3 征地拆迁和安置 15 第四章第四章 建设方案建设方案 16 4 1 规划设计依据 16 4 2 总平面规划 16 4 3 建筑物设计 20 4 4 配套工程技术方案 21 第五章第五章 环境保护 消防和节能环境保护 消防和节能 23 5 1 环境保护 23 5 2 消防 26 5 3 节能 28 第六章第六章 项目组织及进度计划项目组织及进度计划 29 6 1 项目组织与管理 29 6 2 项目实施进度计划 29 第七章第七章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 31 7 1 投资估算 31 7 2 投资构成 32 7 3 资金筹措 32 第八章第八章 经济效益分析
3、经济效益分析 34 8 1 评价说明 34 8 2 财务分析 34 8 3 财务评价结论 355 第九章第九章 社会评价社会评价 36 9 1 社会影响分析 36 9 2 社会互适性分析 37 附附表表 附附图图 附附件件 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 1 概概述述 1 1 11 1 1 项目名称 项目名称 临安市第 期保障性住房建设项目 1 1 21 1 2 项目承办单位及法人项目承办单位及法人 项目承办和实施单位 临安市 开发有限公司 法人代表 1 1 31 1 3 项目实施地点项目实施地点 临安市锦城街道万马路北延段东侧 规划新环北路南侧 原环北 路北侧的地块 1 1 41 1
4、4 项目建设期限项目建设期限 2008 年 10 月 2011 年 12 月 1 21 2 项项目目承承办办单单位位概概况况 临安市 开发有限公司是 1 31 3 可可行行性性研研究究报报告告编编制制依依据据及及工工 作作内内容容 1 3 11 3 1 编制依据编制依据 1 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 2 关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施 意见的通知 省建设厅 省发改委 浙建房 2007 109 号 3 临安市近期建设规划 4 临安市 2008 2010 城镇低收入家庭住房保障规划 5 临安市城市总体规划 1996 2020 6
5、 临安市城北区控制性详细规划 7 项目建议书及批复 8 项目选址意见书 9 项目方案设计成果 10 现行有关的法律 法规 建设规范 标准 1 3 21 3 2 工作内容工作内容 以临安市第四期保障性住房建设项目为研究对象 在论证项目建 设背景及必要性的基础上 对建设规模 建设方案 建设投资及效益 等进行分析研究和论证 1 41 4 项项目目研研究究成成果果 1 4 11 4 1 项目建设地点项目建设地点 项目用地位于临安市城北区域 锦城街道万马路北延段东侧 规 划新环北路南侧 原环北路北侧的地块 总用地面积约 77 4 亩 1 4 21 4 2 主要建设内容及规模主要建设内容及规模 1 人口规
6、模 居住区规划总户数 1072 户 按每户 3 5 人计 居住区内可容纳 3752 人居住 2 建筑规模 1 4 31 4 3 配套工程技术方案配套工程技术方案 1 4 3 1 供电 本项目电源由锦城变电所引来高压专线供给 由两路10KV高压电 源由地下供电线路引入至小区lOKV 0 4KV变电所 小区采用环网供电 1 4 3 21 4 3 2 给排水给排水 本区块给水由临安自来水公司供应 从市政道路以DN200管径引 入本区块沿四周道路成环状布置 采用分流制排水系统 具体分为雨水和生活废水系统 雨水排水 室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网 室内生活污 废 水排放采 用污 废水分流系统 室外采
7、用合流系统 汇合后排至市政污水管网 1 4 3 3 电信 宽带 本项目委托临安市电信 数字电视等部门负责接入现代化程控总 总用地面积51598 1m2 合 77 4 亩 备 注 总建筑面积112324m2 地上建筑面积90454m2 住宅80751m21072 套 商铺9703m2 其 中会馆9703m2 含物管 经营用房等配套 890m2 地下建筑面积21870m2 建筑密度28 容积率1 75 绿化率30 机和直拨电话系统 宽带网络 数字电视系统 1 4 3 4 智能化 为小区住户提供安防 消防 非法入侵报警 来人身份识别 保 安巡更等方面的综合信息管理 1 4 41 4 4 投资规模和资
8、金措施方案投资规模和资金措施方案 项目总投资为 24541 万元 其中建设投资 22823 万元 建设期利 息 1718 万元 商请银行贷款 15900 万元 企业自筹解决 8641 万元 1 4 51 4 5 主要技术经济指标主要技术经济指标 表表 1 1 5 5 主主要要技技术术经经济济指指标标汇汇总总表表 序号项目名称单 位数 量备 注 1 1建建设设规规模模 1 1总用地面积平方米51598 1合 77 4 亩 1 2总建筑面积平方米112324 2 2项项目目总总投投资资 2 1建设投资万元24541 2 2建设期利息万元1718 3 3营营业业收收入入万元26795 4 4营营业业
9、税税金金及及附附加加万元1501正常年 5 5利利润润总总额额万元82 6 6税税后后利利润润万元61 7 7借款偿还期年4 81从借款开始年算起 1 4 61 4 6 项目实施计划项目实施计划 本项目分二期实施 建设期 2008 年 10 月 2011 年 12 月 主要 分 4 个阶段实施 1 1 5 5 结结论论 本项目开发的是政府提供政策优惠 限定套型面积和销售价格 按照合理标准建设 面向城市低收入住房困难家庭供应 具有保障性 质的政策性住房 本项目选址合理 规划建设方案合理 配套建设齐全 充分考虑 了城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求 经济效益 方面贯彻了以保本微利的原
10、则 项目的开发过程 按照文明施工 最大程度地减少对环境的破坏 原则 项目建成后 将改变脏乱差的环境现状 对促进城市化进程 美好市容 改善环境带来较大的影响 本项目的建成 为当地提供了 1000 多套的保障性住房 切实解 决了一部分中低收入家庭的住房问题 为政府人才引进 招商引资搭 建了平台 项目的建设 可以迅速带动上下游的相关行业发展 为社会提供 一定量的就业机会 对于拉动内需 维护当地房地产市场健康稳定发 展 促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定意义重大 社会效益显著 因此 本项目的开发 符合保障性用房开发保本微利的原则 是 可行的 也是完全必要的 第二章第二章 项目背景及建设规模项目背景及建
11、设规模 2 12 1 项目提出背景项目提出背景 建立和完善住房保障体系 多渠道解决中低收入和最低收入家庭 的住房问题 既是构建社会主义和谐社会的要求 是构建大社保体系 的重要组成部分 也是调整住房供应结构 稳定住房价格 促进房地 产业持续稳定健康发展的重要举措 临安市坚持以人为本 全面落实科学发展观 按照构建社会主义 和谐社会的要求 规范运作机制 创新运行载体 着力完善各项住房 保障政策 逐步扩大住房保障面 基本形成了以普通经济适用房 定 向经济适用房 经济解困房 廉租住房 住房公积金 住房保障资金 等为主要内容的多类型 多层次城镇住房保障体系 较好地满足了不 同居民的住房需求 住房保障体系建
12、设取得了初步成效 今年以来 国际金融市场急剧动荡 世界经济增长明显放缓 国 际经济环境中不稳定因素明显增多 对我国的影响逐步显现 经济增 长放缓趋势明显 经济社会发展经受了多方面严峻考验 10 月 17 日 国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时 明确提出要加大保障 性住房建设规模 降低住房交易税费 支持居民购房等扩大内需的一 系列政策 这些政策措施 既有利于促进经济增长 又有利于推动结 构调整 避免重复建设 既有利于拉动当前增长 又有利于增强经济 发展后劲 既能有效扩大投资 又能积极拉动消费 组织实施临安市第四期保障性住房建设项目 是贯彻落实 国务 院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意
13、见 国发 2007 24 号 省建设厅 省发改委 关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家 庭住房困难实施意见的通知 浙建房 2007 109 号 精神 是根据 临安市近期建设规划 临安市 2008 2010 城镇低收入家庭住房保 障规划 的要求 加大我市住房保障体系建设力度的具体举措 是应 对当前更为严峻的国内外经济形势 贯彻落实党中央 国务院关于当 前要实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策 进一步采取强有力 措施 扩大国内需求 维护房地产市场健康稳定发展 促进国民经济 平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措 2 22 2 市场分析市场分析 2 2 12 2 1 宏观环境分析宏观环境分析 临安
14、市座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上 是一座拥有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化 生态资源丰富的 城市 近年来 全市经济 政治 文化和社会建设不断取得新的成绩 2005 年 临安市人均 GDP 突破 3000 美元 2006 年临安人均 GDP 达到 3700 美元 2007 年全年实现生产总值 197 3 亿元 同比增长 17 1 人均 GDP 达到 4931 美元 财政总收入 18 7 亿元 同比增长 27 2 其中地方财政收入 9 8 亿元 同比增长 21 8 2008 年 1 9 月 财政总收入 19 26 亿元 同比增长 32 其中地方财政收入 10 16 亿元 同
15、比增长 32 7 进入 21 世纪 临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显 现出来 临安房产渐渐步入了繁荣 至目前 临安已建成各类商品房 300 多万平方米 其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的 70 左右 占房屋竣工面积的 65 左右 商品住宅建筑类型也越来越呈现 多样化 从原来的传统多层公寓发展到现在景观低密休闲住宅 小高 层住宅等种类齐全 生态品质楼市的雏形已现 1 规划区内住房现状 依据临安市住房抽样调查 至 2007 年年底 城镇居民人均住房 面积 建筑面积 已达到 37 平方米 农村居民人均住房面积 建筑 面积 已达到 70 平方米 城市整体住房条件较好 2 规划期内住房需
16、求 临安市的住宅需求由以下五部分构成 城市新增人口的居住需求 城市居民改善居住条件和二次置业的需求 青山工业园区外引发展配 套及周边外来务工人员的需求 城市旧城改造及拆迁安置的需求以及 房产投资的需求 包括外来投资性购房者 2006 20202006 2020 年住宅建设需求预测表年住宅建设需求预测表 年份 市区人口 万人 居住水平 平方米 人 住宅需求净增量 万平方米 拆迁需求 补充量 万平方米 投资 需求量 万平方米 新建住宅 总量 万平方米 200516 2238 存量 616 4 2006 2010 1842139 63072 7242 3 2011 2020 254536960 429 注 该预测来源于 临安市房地产发展规划 2006 2020 依据临安市住房现状和需求预测 预计不包括暂住人口的年住宅 建筑面积需求量约为 40 45 万平方米 与近年现状商品房竣工面积 基本相符 其中 政府将安排保障性住房建设每年约为 10 万平方米 市场对普通商品住宅的年需求量约为 30 35 万平方米 2 2 22 2 2 本市保障性住房建设发展分析本市保障性住房建设发展分析 2 2 2
