《房地产估价基本术语标准(再次征求意见稿)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价基本术语标准(再次征求意见稿)（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准Standard for basic terminology of real estate appraisal（再次征求意见稿）目次1 总则2 通用术语3 房地产价格和价值4 房地产估价原则5 房地产估价程序6 房地产估价方法6.1 市场法6.2 收益法6.3 成本法6.4 假设开发法6.5 其他估价方法7 房地产估价报告本标准用词说明附录 A 英文术语条目索引附录 B 汉语拼音术语条目索引条文说明1 总则1.0.1 为了科学地统一和规范房地产估价基本术语及其定义，利于国内外交流，制定本标准。1.0.2 本标准适用于房地产估价活动及其管理、科研、教
2、学和其他相关领域。1.0.3 采用房地产估价基本术语及其定义，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。2 通用术语2.0.1 房地产估价 real estate appraisal房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。2.0.2 估价委托人 client为了某种需要，委托房地产估价机构对自己或他人所有的房地产进行估价的法人或自然人。2.0.3 房地产估价机构 real estat
3、e appraisal company2依法设立并取得房地产估价资质，从事房地产估价活动的专业机构。2.0.4 房地产估价师 real estate appraiser依法取得房地产估价执业资格的专业人员。2.0.5 注册房地产估价师 licensed real estate appraiser经过注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。2.0.6 估价利害关系人 interested parties估价结果的合理与否会直接影响其利益的法人或自然人。2.0.7 估价目的 appraisal purpose某个估价项目中估价委托人对估价报告或估价结果的预期用途。2.0.8 估价对象 subjec
4、t property某个估价项目中需要评估其价值的房地产等财产或相关权益。2.0.9 价值日期 date of value某个估价项目中所评估的价值对应的日期。2.0.10 价值类型 type of value某个估价项目中所评估的某种具体价值，包括价值的名称、定义或内涵。2.0.11 估价原则 appraisal principle进行估价所依据的法则或标准。2.0.12 估价程序 appraisal process保质、按时完成某个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。2.0.13 估价依据 appraisal documentation某个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，
5、以及估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的有关资料和房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的有关资料。2.0.14 估价假设 appraisal assumption某个估价项目中对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所做的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象实际状况不同之处等所做的说明。2.0.15 估价技术路线 scope of work评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。2.0.16 估价方法 appraisal approach测算估价对象价值所采用的方法，包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等。2.0.1
6、7 估价参数 appraisal rates and ratios估价方法中其取值大小对估价对象价值测算结果有影响的系数、比率、比值，包括市场法中的各种修正系数、调整系数，收益法中的报酬率、资本化率、收益乘数、空置率、净收益变化率，成本法、假设开发法中的利息率、利润率等。2.0.18 估价结果 final opinion of value评估出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。2.0.19 估价报告 appraisal report房地产估价机构向估价委托人所做的关于估价对象价值或价格及相关专业意见的正式陈述。2.0.20 批量估价 mass appraisal基于同一估价目的，利用共
7、同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量同类房地产在给定日期的价值进行评估。2.0.21 个案估价 single-property appraisal3逐一分别对每宗房地产的价值进行评估。3 房地产价格和价值3.0.1 成交价格 transaction price一笔房地产交易中交易双方达成交易的金额，可能用货币来支付，也可能用实物、无形资产或其他经济利益来支付。3.0.2 市场价格 average of market price某种房地产在市场上的平均水平价格。它是剔除了各种偶然和不正常因素以后的价格，是该种房地产大量成交价格的抽象结果（如该种房地产成交价格的平均数或中位数、众数）
8、。3.0.3 评估价值 appraisal value评估出的估价对象价值。3.0.4 市场价值 market value估价对象在正常交易情况下，由对其了解并熟悉市场行情的交易双方以公平交易方式在价值日期自愿进行交易的估计金额。 （估价对象在进行了适当营销后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在价值日期进行交易的估计金额。 ）3.0.5 投资价值 investment value根据某个特定投资者的实际情况所评估的价值。3.0.6 快速变现价值 liquidation value在没有充足的时间进行适当营销情况下的价值。3.0.8 现状价值 value in use
9、在现状利用情况下的价值。3.0.9 残余价值 residual value在持有期结束时的价值。3.0.10 抵押价值 mortgage value假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。3.0.11 法定优先受偿款 liens假定在价值日期实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及营业税及附加等费用和税金。3.0.12 计税价值 assessed value为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的价值。3
10、.0.13 保险价值 insurable value为投保人和保险人约定保险金额提供参考依据而评估的价值，以假定在价值日期发生保险事故可能会遭受损失部分的重置成本或重建成本为基础。3.0.14 完全产权价值 fee simple value不考虑租赁、抵押以及查封等因素的影响所评估的价值。不考虑租赁因素的影响是评估无租约限制的价值，即全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入；不考虑抵押、查封因素的影响是评估价值中不扣除已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。3.0.15 出租人权益价值 leased fee value已出租部分在租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁
11、收入、未出租部分和已出租4部分在租赁期间届满后按照市场租金水平确定租赁收入所评估的价值。3.0.16 承租人权益价值 leasehold value按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。4 房地产估价原则4.0.1 独立、客观、公正原则 principle of independence,objectiveness,and impartiality要求站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人都是公平合理的价值或价格。4.0.2 合法原则 principle of legality要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。4.0.3 价值日期原则 principle
12、of date of value要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定日期的价值或价格。4.0.4 替代原则 principle of substitution要求估价结果不得无理偏离类似房地产在同等条件下的价值或价格。4.0.5 类似房地产 similar property与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、建成年代等相同或相似的房地产。4.0.6 最高最佳利用原则 principle of highest and best use要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。4.0.7 最高最佳利用 highest and best use法律上允许、技术上
13、可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。5 房地产估价程序5.0.1 估价基本事项 basic appraisal issues估价目的、估价对象、价值日期和价值类型。5.0.2 估价委托书 appraisal assignment估价委托人向房地产估价机构出具的载明委托人名称或姓名、委托的房地产估价机构名称、估价目的、估价对象范围、委托日期等内容的文件。5.0.3 估价委托合同 appraisal contract房地产估价机构和估价委托人之间就估价事宜签订的协议。5.0.4 估价作业方案 appraisal schedule为了保质、按时完成某个估价项目而制定
14、的用于指导整个估价过程未来各项工作的计划，包括工作的主要内容、进度安排、质量要求、参与人员和职责分工等。5.0.5 实地查勘 property inspection注册房地产估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。5.0.6 实地查勘记录 property inspection notes记载实地查勘情况和结果的文件。5.0.7 估价报告内部审核 internal appraisal review房地产估价机构按照合格的估价报告要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告，从形式到内容进行审查核定。5.0.8 估价资料归档 appraisal files archiving对估价报告以
15、及在估价过程中形成的其他各种文字、图表、影像等形式的资料进行集中清理，对其中有保存价值的资料进行整理、分类后妥善保存起来。5.0.9 估价信用档案 appraisers and appraisal companies records5行政主管部门或行业自律组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩及良好行为、不良行为等内容，供社会公众查询的信用信息管理系统。6 房地产估价方法6.1 市场法6.1.1 市场法 sales comparison approach选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取
16、估价对象价值的方法。6.1.2 交易实例 sale property发生过买卖或租赁交易的房地产及其成交价格、成交日期、付款方式等信息。6.1.3 可比实例 comparable property；comparables交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与价值日期接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。6.1.4 建立比较基准 selecting units of comparison对可比实例成交价格的表现形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。6.1.5 交易情况修正 adjustment for conditions of sale把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格。6.1.6 市场状况调整 adjustment for market conditions；time adjustment将可比实例在成交日期的价格调整到在价值日期的价格。6.1.7 房地产状况调整 adjustment for property conditions把可比实例在自身状况下的价格调
