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1、云南CY集团产业聚群基地昆明大板桥复兴地块选址建议书目 录前 言2第一章工业用地供应情况及云南CY集团的用地需求3第一节 工业用地的供应情况3第二节 云南CY集团的用地需求4第二章拟选址地（复兴地块）的基本情况5第三章项目用地产权优势及项目法人的运营优势8第二节土地的权属明确、手续完备8第三节项目建设用地无拆迁等不可预见问题的优势9第四节项目建设用地的可持续性发展优势9第五节复兴地块的项目法人的运营优势9第四章 复兴地块的资源优势10第一节交通及物流保障的优势10第二节电力保障的优势11第三节项目用地的区位优势12第四节新昆明国际机场的有利影响13第五节基础配套设施的优势14第六节地质条件的优
2、势15第七节其它自然资源和社会资源的优势16第五章 选址复兴地块的官渡区资源优势和政府的支持力度17第一节官渡区的资源优势17第二节各级政府的支持力度19第三节市区两级政府对本项目基础设施投入的支持20第六章 CY集团选址复兴地块的潜在价值分析21第一节政府基础设施建设带来的土地增值效益21第二节灵活多样的运营模式211、可采用土地置换合作开发的模式222、可采用杠杆式购置土地模式23第三节对资本市场（上市公司）的价值贡献27第七章项目合作的前景28附 件：30前 言目前，由云南CY集团牵头，联合昆明机床厂、昆明铣床厂等多家省内机械制造加工的龙头企业共同开发的工业基地项目正进入项目选址阶段。云
3、南CY集团意图启动以大型机械制造加工工业园区为龙头，通过行业整合以达到产、供、销一体，上下游联动得战略目的，在形成完整产业链条的基础上，充分享有技术密集，人才密集、资金密集的优势，以产品为核心，以“技术成本双领先”为核心竞争力的全新产业格局。根据云南CY集团项目选址要求为土地平整的工业用地，土地面积在1200亩左右，要求物流交通便利，周边配套相对完善，距离主市区较近等要求，我方向其推荐了西冲地块及复兴地块，在上周云南CY集团相关人员参观了上述地块，西冲地块由于是台地式开发且进深过小，不适合项目需求，故明确表态放弃选址西冲地块；复兴地块总面积略小，但通过场地平整后，基本可以满足对项目需要，且复兴
4、地块紧邻空港经济区，可与空港经济区同步发展，享有便利的交通，快捷的物流，完善的配套。据悉，云南CY集团的项目预计在2007年年底前动工，目前选址需充分考虑意向地块的土地权属问题，复兴地块以优越的地理位置，明晰的土地权属，日趋完善的配套建设，巨大的土地增值空间等适宜条件欢迎云南CY集团选址于该地块。第一章 工业用地供应情况及云南CY集团的用地需求第一节 工业用地的供应情况随着国家加强对宏观经济的调控，加强对建设用地的治理以及执行最严格的耕地保护制度，对工业用地供应环节日趋市场化和规范化。 第一：根据国务院发200631号文，正式启动了工业用地必须已“招、拍、挂”方式出让，从此工业用地的出让进入到
5、了市场化竞价的阶段，从而全面变革了工业用地的出让规则。第二：根据国土资部的2006307号文，严格要求加强对工业用地的宏观调控和管理，以便促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策，统一制订和执行全国工业用地出让最低价标准。文件要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。并且各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行该标准，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。对于以低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究
6、有关人员的法律责任。第三：官渡区的所在地土地的等别为五等，其工业用地的出让底价和成交价格均不得低于384/（即25.60万元/亩）。但由于是在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由项目法人自行完成的工业项目用地，因此在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60执行（即15.36万元/亩）。第四：由于宏观调控政策的严格执行，全国工业用地的供应规模和供应速度明显减缓。以昆明的工业用地供应市场为例，在2007年内（甚至是在今后较长的一定时段内）能依法完成储备及供地的手续的规模化工业用地（宗地面积在1000亩以上的）就只有红云集团的配套产业工业用地（自用
7、）以及云南官房企业集团的昆明国际印刷包装产业基地的工业用地。第二节 云南CY集团的用地需求云南CY集团产业基地项目对所需的工业用地各方面的要求都较高，需要在昆明市范围内对有限的工业用地指标中审慎精选。其中整个产业基地所需的单幅宗地面积就需要达到1200亩左右的超大规模；并且由于生产流程及工艺的要求，该项目用地还应当相对平整、开阔，要求具有较大的开间和进深以及较高的场地竖向标高标准；从产业基地的长远发展来看，项目用地还应当具备发达的铁路、公路、行空等交通体系，以及便利的物流和完善的配套服务设施；结合到云南CY集团产业的发展沿革、历史及前景，该产业基地还应选址在产业聚集区，并且不能远离传统的昆明市
8、主城区；从土地开发的成本费用、投资风险以及时间控制等因素上来看，项目用地应当权属明确，土地手续完备，以便节约时间成本并能及时的完成整个项目的运作。通过我公司审慎的精选、云南CY集团的初步踏勘以及各级政府的推荐，我方认为我公司位于昆明市官渡区大板桥镇复兴村的宗地非常吻合云南CY集团产业基地项目的用地要求和标准，具备了进一步商洽谈判的基础和必要条件。第二章 拟选址地（复兴地块）的基本情况复兴地块位于昆明市官渡区大板桥镇的复兴村，规划控制用地996.80亩，该地块东至甘落冲村，南至新桥村北，西至新桥村东，北至金浑公路，毗邻新昆明国际机场，位于空港经济区的核心区位，交通条件非常便利，铁路、城市轨道交、
9、公路交通等网络发达，基础配套设施完善。随着新昆明国际机场及昆明空港经济区的建设推进，将会拥有更加便利的交通条件、完善的配套设施、明显的区位优势。复兴地块的项目法人云南官房企业集团云南玮泉投资融资担保有限公司已经对现有的996.80亩建设用地完成了农地转用及征用的相关手续，并已顺利完成了用地出让的公示，可以在最短的时间内以最优的服务向云南CY集团产业基地提供手续完备的项目建设用地，即工业性质的国有土地使用权证，将极大的降低了项目选址用地的土地使用权投资风险和时间成本。并且官渡区政府还专门为云南CY集团产业基地在复兴地块的周边预留了足够的可以征用土地，还将全力协助和支持完成项目建设用地的农地转用及
10、征用等相关手续，这将为云南CY集团产业基地的产业化发展预留了巨大的可持续发展空间。该地块已获得云南省发改委的投资项目备案证以及昆明市规划局的项目用地规划条件书。该地块规划用地性质为工业用地（含部分道路用地和相关工业配套用地）。建设用地开发强度和规划管理要求为：0.6容积率1.2, 30建筑密度40，绿地率30。第三章 项目用地产权优势及项目法人的运营优势第二节 土地的权属明确、手续完备复兴地块位于昆明市官渡区大板桥镇的复兴村，规划控制用地996.80亩，复兴地块的项目法人云南官房企业集团云南玮泉投资融资担保有限公司已经对现有的996.80亩建设用地完成了农地转用及征用的相关手续，并已完成了建设
11、用土地的出让公示手续，可以在2007年年内办理完复兴宗地的相关用地审批手续，获取土地相关的合法土地使用权证，因此可以在最短的时间内以最优的服务向云南CY集团产业基地提供建设用地，将极大的降低了项目选址用地的投资风险和时间成本。第三节 项目建设用地无拆迁等不可预见问题的优势由于复兴地块的项目法人云南官房企业集团云南玮泉投资融资担保有限公司已经对现有的996.80亩建设用地完成了农地转用及征用的相关手续，并已完成了建设用土地的出让公示手续，并且已妥善解决了征地、拆迁等问题。因此本项目建设用地不存在拆迁、补偿等不可预见问题，可以极大大降低项目风险和时间成本。第四节 项目建设用地的可持续性发展优势复兴
12、地块周边多为荒山、林地，无农业用地及耕地良田，土地征用条件相对便利，具备二期建设项目用地的征地客观条件。考虑到云南CY集团产业基地可持续性发展的要求，官渡区政府还将在复兴地块的周边预留了足够的可以征用土地，并将全力协助和支持完成二期项目建设用地的农地转用及征用等相关手续，这将为云南CY集团产业基地项目预留了巨大的可持续发展空间。第五节 复兴地块的项目法人的运营优势复兴地块的项目法人为云南官房企业集团下属的云南玮泉投资融资担保有限公司。云南官房企业集团是云南省内具有较强实力和企业社会责任的民营集团企业，云南玮泉投资融资担保有限公司是云南官房企业集团绝对控股的专业投资融资担保企业。云南玮泉投资融资
13、担保有限公司已成功运作了 “昆明国际印刷包装城”、 “大理珠海都市花园”、“石林巴江商业中心”等大中型房地产开发项目，其中“昆明国际印刷包装城”更是云南省内第一个“政府引导、企业投资、市场运作”的创新型工业园区，该项目位于官渡区大板桥的西冲村，占地面积为2042亩，预计建成后的投资总额达20亿元，入驻企业达100户左右，园区总产值将达到30亿元，每年税收贡献2亿元。该项目的进展顺利，并已被列为云南省的“双百项目”，成为2006年省级一百个重点建设项目之一，同时还被列为昆明市官渡区“十一五”重点建设项目。因此复兴地块项目法人的综合实力、社会责任、专业能力是云南CY集团选择投资复兴地块的基础和保障
14、。第四章 复兴地块的资源优势第一节 交通及物流保障的优势新昆明国际机场的建设将为空港经济区带来极为便利的交通优势，将按照现代交通理念，以机场为枢纽，把航空、铁路、公路有机结合起来，使机场与全省铁路干线网络、公路干线网络、城市轨道交通相连接，形成相互衔接、优势互补的一体化综合交通体系，以实现人与货物的快速、高效、便捷运输，而复兴地块毗邻新昆明国际机场，位于空港经济区的核心区位，因此也将同时获得极为便利的交通保障。在铁路方面，将对贵昆铁路新机场段改线，即新建一条沾昆复线承运干线铁路业务，同时，根据规划，还将在新昆明国际机场兴建城市快速轻轨，在候机楼下设火车站，与沾昆复线和城市轨道连接，形成大流量、
15、高运力的便捷的轨道交通系统，从而开创领先全国的综合交通运输模式。在公路方面，计划对老320国道进行改建，改建后的320国道将成为双向8车道的城市一级道路；新建连接昆曲高速公路和呈贡新区的双向6车道的呈黄公路，以作为新的市政府连接新机场的快速干道；新建双向8车道的新机场的高速公路；新建双向6车道的东绕城线高速公路，从而使空港经济区的交通走廊与昆曲高速公路、老国道连接线、国道主干线、以及昆明东绕城线连通，形成一个四通八达的快速道路网。从物流上看，复兴地块周边配套有多个物流站，如：金马货运站，焦化制气厂货运站等，提供了地块周边大型企业的物流需求。随着空港经济区的建设，周边的物流配套迅猛发展也是必然趋势，届时，复兴地块的交通及物流的便捷性必将更加凸显。第二节 电力保障的优势为解决35KV双河线路穿过复兴村地块的建设事宜，在2006年底我方与昆明供电局共同召开协作会议，会议达成我方配合昆明供电局完成35KV双河线路工程建设，允许在地块内建铁塔，高压线路以架空形式穿越，配合协调建设施工中与村民的协调，同时，昆明供电局从110KV大板桥变电站出两个10KV出线间隔，提供我方复兴村项目的开发施工及永久用电。如
