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1、土地一级开发项目成本构成 一、项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用； 3. 工程勘察、测绘、定桩费用；4. 环境影响评价分析费用；5. 交通影响评价分析费用；6. 地震影响评价分析费用；7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费 一项目前期费用 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号建设项目前期工作咨询
2、收费暂行规定及 天津市物价局房字1999第487号文关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知中的有关计价标准。 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 2001年国家计委关于放开和下放部分商品和服务价格的通知计价格20011218号中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准放开了规划设计市场。 2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了城市规划设计计费指导意见作为城市规划设计计费的参考依据。3、工程勘察、测绘、定桩费用
3、2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布了工程勘察设计收费管理规定从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩依据关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函津房计2003308号 4、环境影响评价分析费用 2002年10月28日全国人大通过了中华人民共和国环境影响评价法规定在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目应当进行环境影响评价。随后国家计委、国家环境保护总局发布了关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知计价格2002125号。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价
4、分析包括编制环境影响报告书含大纲、环境影响报告表和对环境影响报告书含大纲、环境影响报告表进行技术评估的费用标准可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。 5、交通影响评价分析费用 天津市城市道路管理条例规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商目前收费标准通常在0.52元/平米不等 。 6、地震影响评价分析费用 2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令第323号公布的地震
5、安全性评价管理条例规定新建、扩建、改建建设工程依照中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定需要进行地震安全性评价的必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定天津市的工程可依据天津市地震安全性评价收费标准的规定进行核算。 7、地价评估费用 1994年12月12日国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”通知规定“土地价格评估收费是房地
6、产市场重要的经营性中介服务收费行为评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同开展评估服务工作收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位可接受土地所有者或使用者的委托对土地价格进行评估并按本通知的规定收取土地评估费。” 8、工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关标准结合实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日建设部134号令发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法中再次明确规定“施工图未经审查合格的不得使用
7、”。但相应的图纸审查收费标准国家没有统一规定。 9、招标代理费、招标服务费 原国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知 计价格20021980号文中明确了招标代理服务收费标准。 招标代理服务收费标准 中标金额万元 货物招标 服务招标 工程招标 100 以下 1.5% 1.5% 1.0% 100-500 1.1% 0.8% 0.7% 500-1000 0.8% 0.45% 0.55% 1000-5000 0.5% 0.25% 0.35% 5000-10000 0.25% 0.1% 0.2% 10000-100000 0.05% 0.05% 0.05% 1000000 以上 0.01%
8、0.01% 0.01% 10、工程保险费 建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了关于推进建设工程质量保险工作的意见建质2005133号 指出“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”因此在项目前期阶段估算工程质量保险费非常困难可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。 二、征地补偿费 1、土地补偿费 天津市12个区县各村镇
9、具体征地补偿标准北淮淀乡补偿标准2万/亩2、青苗物补偿费 天津市土地管理条例6-10倍于近三年产值的平均值 3.地上及附着物补偿4、征地税费 1新增建设用地有偿使用费 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为土地利用总体规划确定的城市含建制镇建设用地范围内的新增建设用地含村庄和集镇新增建设用地在土地利用总体规划确定的城市含建制镇、村庄和集镇建设用地范围外单独
10、选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地在水利水电工程建设中移民迁建用地占用城市含建制镇土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。 宁河为十等补偿标准为28元/平方米 2有收益的非耕地占用费 天津市土地管理条例3-6倍于近三年产值的平均值 3菜地补偿 天津市土地管理条例6-10倍于近三年产值的平均值 4新垦菜地基金 国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法新菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要向被批准使用城市郊区菜地的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地所有者交纳征地补偿费、安置补助费、地上建筑物和青苗补偿费等费用之外用地单位按规定向国
11、家交纳的一项特殊用地费用。新菜地开发建设基金应交款额确定办法:以建设征用的菜地亩数乘以规定的纳费标准。按城市市区和郊区非农业人口数的多少分为三种 100万人口以上的城市每征用1亩菜地建设单位应交纳700010000元人民币 城市人口在50万到100万之间的每征1亩建设单位应交纳50007000元人民币 城市人口不足50万的每征1亩建设单位应交纳30005000元人民币。 5防洪费 防洪费是堤围防护建设费的简称也有叫堤围费或围堤费的因刚开始时叫防洪费后改为堤围防护建设费习惯上称防洪费。是按照企业的销售收入的一定比例由地税部门收取的专门用来防洪堤围建设的费用。它在企业的管理费用中列支每半年申报征收
12、一次。 天津市防洪工程维护费征收使用办法防洪工程维护费采用防洪工程维护费附加的办法按缴费单位和个人应纳流转税税额的1计征。 6耕地占用税 天津市实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法 在东丽区、津南区、西青区、北辰区、塘沽区、汉沽区、大港区行政区域内占用耕地的每平方米适用税额为40元。在武清区、宝坻区、静海县、宁河县、蓟县行政区域内占用耕地的每平方米适用税额为30元。占用基本农田、基本菜田的在规定适用税额的基础上提高50%征收。占用其他农用地的在规定适用税额的基础上减按70%征收。 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地和其他农用地的减按每平方米2元征收。农村居民经批准在
13、户口所在地按规定标准占用耕地和其他农用地建设自用住宅的按所在地适用税额减半征收。 7耕地开垦费 天津市耕地开垦费管理办法占用外环线以内的区耕地的耕地开垦费每平方米元占用外环线以外地区耕地的其中基本农田的耕地开垦费每平方米元其他耕地的耕地开垦费每平方米元。 三、拆迁安置补偿费 1、拆迁补偿费 1民宅拆迁补偿费 项目 数量 计费标准 补偿金额万元 依据 区位补偿费 企业拆迁 房屋重置成新价 搬迁补助费 停产停业补助费 其他 小计 (万元 折合 万元/被拆迁 取值范围 房屋重置成新价 2.临时安置补偿费 临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时 3、拆迁公司服务费 项目 数量 计费标准 补偿金额万元 依据 拆迁服务费 拆迁评估费 渣土清运费 20元/被拆迁建面 (三)农民失地保险费用 四、公共区域市政基础设施建设费用 包括 1.
