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1、 物业管理基础知识 培训课程 授课教师 温晓芸电话 13379510344E mail wxyww2005 QQ 7193716742011 05 第三节物业管理法律知识 一 物业管理的法律 法规二 物业管理法律关系三 物业管理纠纷及处理 一 物业管理的法律 法规 引例 物业管理法规的概念是什么 某日 某物业服务公司甲乙丙三个管理员对于物业管理法规的含义产生了争议 甲认为物业管理法规就是物业管理法律 乙认为法规和法律不是一回事 法律包括法规 丙则认为所谓的物业管理法规就是 物业管理条例 请评析他们的观点 一 物业管理法规概述 物业管理法律规范是指由特定的国家机关制定或认可的 由国家强制力保证实
2、施的 用以调整物业管理活动中当事人关系的具体准则 1 城市新建住宅小区管理办法 1994 2 物业管理条例 2003 2007 3 物权法 2007 二 物业管理法律体系 1 宪法2 法律3 行政法规4 地方性法规5 行政规章6 地方性政府规章7 司法解释8 政策文件9 其他规范性文件 三 物业管理条例 简介 1 立法宗旨2 指导思想3 立法原则4 七项基本制度 1 立法宗旨 物业管理条例 第一条开宗明义 将规范物业管理活动 维护当事人合法权益 改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨 2 指导思想 主要表现在以下三个方面 1 强调保护业主的财产权益 协调单个业主与全体业主的共同利益关系 2
3、 强调业主与物业管理企业是平等的民事主体 是服务和被服务的关系 3 强调业主与物业管理企业通过公平 公开和协商方式处理物业管理事项 3 立法原则 物业管理权利和财产权利相对应的原则维护全体业主合法权益的原则现实性与前瞻性有机结合的原则从实际出发 实事求是的原则 4 七项基本制度 业主大会业主公约前期物业管理招投标物业承接查验物业管理企业资质管理物业管理从业人员职业资格住宅专项维修资金 引例解析 物业管理法规是调整物业管理关系的法律规范的总称 基于我国物业管理的立法现状和法律渊源 对物业管理法规的理解也有广义和狭义之分 狭义的物业管理法规指国务院颁布实施的 物业管理条例 广义的物业管理法规不仅包
4、括 物业管理条例 全国人大及其常务委员会 国务院及各部门制定的与物业管理相关的法律法规 部门规章 还包括有立法权的地方各级立法机关和行政机关制定的与物业管理相关地方性法规 地方性规章和其他规范性文件 本书采用广义的物业管理法规概念 某小区物业公司由该小区开发商组建成立 某日 开发商给该物业公司发来一份通知 称该小区某住户是分期付款购房 但其入住后迟迟未将剩余房款付清 开发商为此要求对该住户采取停水 停电的措施 以迫使该住户及早交款 物业公司按照开发商的要求办理 使得该住户无法正常生活 问题 物业公司的做法是否合法 引例 物业公司能否以停水 停电等手段催业主交房款 一 什么是物业管理法律关系法律
5、关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系 即权利和义务关系 物业管理法律关系是法律关系的一种 即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务关系 二 厘清物业管理法律关系有何意义物业管理中的关系不清楚就会出现各种问题 所以参与物业管理的各方主体都要认清物业管理中的法律关系 树立法制意识 研究物业管理法律关系对加强物业管理立法 守法 执法 司法都有着极其重要的意义 二 物业管理法律关系 1 物业管理法律关系的主体2 物业管理法律关系的客体3 物业管理法律关系的内容 三 物业管理法律关系的构成要素 物业管理法律关系的主体是指依法可以参加到物业管理法律关系中 并在物
6、业管理法律关系中享有权利和承担义务的人或组织 按照我国物业管理法规的有关规定 我国物业管理法律关系的主体主要有自然人 业主 使用人等 法人 物业服务企业 房地产开发商等 非法人团体 业主大会 行业协会等 国家 以公房业主 土地所有者等身份 1 物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利与义务共同指向的对象 或者说是当事人权利义务围绕的对象 中心 包括物 房屋及其附属的设备 设施和相关的场地 非物质财富 创意 独特的规范 标准 制度 品牌 信誉等 行为 物业服务 及行为结果 安全的楼宇 运行良好的设备 良好的环境等 2 物业管理法律关系的客体 1 物业管理法律关
7、系的内容概念物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和负有的义务 2 物业管理法律关系内容中的权利概念物业管理法律关系内容中的权利是指物业管理法律关系主体依法在一定的条件下 按照自己的意志 作出或者不作出某种行为 以及要求他人作出或者不作出某种行为的资格 3 物业管理关系内容中的义务概念物业管理关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体依法律规定或合同约定所承担的某种必须履行的责任 即物业管理法律关系主体按照法定或约定的要求 必须作出或不作出一定行为的负担 3 物业管理法律关系的内容 一 民事性质的法律关系物业管理法律关系中主要一类是民事性质的法律关系 业主与物业服务企业之间基
8、于物业服务合同所建立起来的服务与被服务的关系就是典型的民事法律关系 此类法律关系主要特点 主体法律地位平等 多由当事人自愿设立 当事人的权利义务一般是对等 即双方互享权利 互负义务 二 行政管理性质的法律关系行政管理性质法律关系的主体之间有隶属关系 一方可以依法管理另一方 另一方必须接受 在我国的物业管理立法中均明确了物业管理的行政主管部门 这些部门对应的拥有指导 监督 管理物业服务企业 业主 业主大会的职权 物业服务企业 业主 业主大会等要服从其指导 监督与管理 四 物业管理法律关系的分类 1 物业管理法律关系的产生 变更和消灭概念 1 物业管理法律关系的产生概念物业管理法律关系的产生是指在
9、物业管理法律关系主体之间新形成某种法律上的权利和义务关系 例如 因签订物业服务合同而形成的业主与物业服务企业之间的权利和义务关系 2 物业管理法律关系的变更概念物业管理法律关系的变更概念是指物业管理法律关系的主体 客体或内容发生部分变化 它包括 权利主体的改变 权利客体的改变 法律关系内容的改变 如物业服务企业发生合并 会使物业管理的服务主体发生变化 如业主委员会与物业服务企业协商就物业管理服务的项目 服务标准和收费等进行调整 从而导致双方物业管理法律关系内容和客体同时变更 3 物业管理法律关系的消灭物业管理法律关系的消灭是指法律关系主体之间的权利和义务的终止 例如 当物业服务企业与业主的物业
10、服务合同到期后 双方的物业服务合同法律关系即告终止 业主大会成立并与物业服务企业签订的合同生效后 前期物业管理法律关系结束 物业服务合同期未满 但合同一方或双方依法解除合同的 双方的物业管理法律关系也即终止 五 物业管理法律关系的产生 变更和消灭 五 物业管理法律关系的产生 变更和消灭 2 物业管理法律关系产生 变更和消灭的前提和条件 1 物业管理法律规范是物业管理法律关系产生 变更和消灭的前提法律关系的产生 变更和消灭必须以相应法律规范的存在为前提 没有相应的法律规范法律关系就无法产生 也就无从有变更和消灭 因而 物业管理法律规范是物业管理法律关系产生 变更和消灭的前提 2 物业管理法律事实
11、是物业管理法律关系产生 变更和消灭的条件物业管理法律事实是指物业管理法律规范所规定或认可的 能够引起物业管理法律关系产生 变更和消灭 或终止 的客观现象或条件 和一般的法律事实一样 物业管理法律事实可分为物业管理法律行为和物业管理法律事件 1 业主相互之间的关系2 物业服务企业和业主之间的关系3 开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系4 供水 供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系5 社区居委会与业主 业主大会及物业服务企业的关系6 物业管理各方主体与政府之间的关系 六 物业管理条例 确立的基本法律关系 引例解析 在房屋买卖法律关系中 买家承担支付房款的义务 享有取得房屋所有的权利 在物
12、业管理法律关系中 业主承担支付物业管理费的义务 享有接受物业服务企业服务的权利 在任何一个法律关系中 责 权 利应一致 案例中的住户 同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体 他未按期交纳房款 说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务 那么他就应该承担相应的民事责任 开发商可以按照购房合同的规定 要求该业主承担违约金 利息等责任甚至可以要求解除合同等 但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费 就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务 就应该得到完善的物业管理服务 其他人 包括开发商 不能对这种权益进行侵害 开发商要求物业服务企业用停水 停电的方式使住户按时交款 是对住户合
13、法行使权利的阻挠 是不对的 而物业服务企业按照其要求对住户停水 停电 则混淆了房屋买卖法律关系物业管理法律关系 违背了其法定职责与义务 是违法行为 三 物业管理纠纷及处理 引例 业主花盆坠落致小学生伤害事件物业公司是否承担赔偿责任 王某喜欢养花 经常把花盆放置在其外窗台上 一天 天气预报称今日台风来临 让市民做好防台风准备 王某赶时间上班 未将放在窗台上的花盆搬进屋内 中午台风来临 住在同楼的小学生李某放学回家 恰好走到王某家楼下 被台风刮落的花盆砸中头部 当即昏倒在地 物业公司的巡逻保安见状 忙把其送往医院抢救 经医院抢救治疗痊愈 但花费数万元 见到李某被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王某家掉
14、下来的 另一位邻居也证实 自己前几天去王某家玩 王某曾向其炫耀过这盆花如何名贵 于是 李某父母找到王某要求其赔偿损失 王某称花盆不是他的 即使是他的 也是台风刮下来的 属不可抗力 不同意赔偿 即使赔偿 也是物业公司赔偿 因为其管理不到位 为此 李某向人民法院起诉 要求王某与物业公司赔偿损失 本案中的损失依法应由谁承担 三 物业管理纠纷及处理 一 物业管理法律责任概述物业管理法律责任是指物业管理活动主体由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的不利的法律后果 物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式 以保护合法权益 促进义务履行为主要内容 而在法律责任追究方与法律责任承担方之
15、间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系 二 物业管理法律责任制度的功能一是处罚物业管理中的违法行为 二是补偿受害者之损失 三是教育人们遵纪守法 1 物业管理法律责任的构成物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任必须具备的各种条件或必须符合的标准 2 法律责任的归责条件四要素构成由于物业管理中违法行为具体种类很多 在一般情况下 法律责任的归责条件由下列四要素构成 1 行为违法 2 损害结果 3 因果联系 4 行为人心理主观过错状态 三 物业管理法律责任的一般构成 四 物业管理各阶段易发纠纷类型及处理 1 物业管理前期介入阶段物业管理前期介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划
16、设计时期 物业管理企业及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入 为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排 利于以后业主自治管理物业和物业管理事业开展的项目 主要包括业主委员会办公场所的物业管理专用房 可供物业管理经营支配的商业用房和场地 所作出的专业性技术咨询服务活动 在物业管理前期介入阶段 介入的方式是提供物业管理专业咨询服务 这种咨询服务可以是有偿的 也可以是无偿的 2 前期物业管理阶段 1 物业接管验收期接管验收是在验收合格的基础上 以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验 物业接管验收是物业管理委托方与受托方之间发生的法定手续或约定手续 从管理服务工作上讲 物业管理企业通过接管验收 即由对物业的前期介入咨询服务转入到对物业的实体管理之中 从法律关系讲 接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项重要义务 也是明确交接双方责任 落实物业保修责任 维护将来入住业主合法权益 保证今后物业管理工作能够正常开展的一个 法锁 即法律关系纽结 特别注意事项 A 接管验收中若发现物业质量瑕疵 应明确记录在案 约定期限督促开发建设单位对存在的物业质量瑕疵整修
