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1、第六章建设用地法律制度 补充一 土地制度的三种模式1 土地私有制或主要以土地私有制为基础的完全市场体制 如美国 日本2 以土地公有制为基础的非市场体制模式 如原苏联 东欧国家 土地所有权属于国家 或集体 由国家无偿分配给使用者使用3 国家有效控制的市场体制模式 如英联邦国家 我国 土地所有权属于国家 国家把土地使用权出卖给土地使用者 补充二 我国土地管理制度的改革第一阶段 新中国成立后至 土地管理法 颁布前1 1950年 土地改革法 对土地进行清理 广大农民取得了土地所有权 土地私有制和国家所有制2 1953年初期农业合作社 1956年高级农业合作社 1958年人民公社 将农民的土地私有制制转
2、变为土地农民集体所有制 土地私有制 土地集体所有制 国家所有制3 1982年 宪法 明确规定城市土地一律为国家所有 彻底废除了土地私有制 土地国家所有制 农民集体所有制 第二阶段 1986年 土地管理法 颁布及其三次修订1 第一次修订 1988年 推动了我国土地使用制度改革 1 1988年4月 宪法修正案 中删除 第十条第四款 禁止土地出租 增加 土地的使用权可以依照法律的规定转让 2 1988年12月 土地管理法 中删除 禁止出租土地 增加 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让 国家依法实行国有土地有偿使用制度 并对农村集体建设用地的审批 非法转让土地和破坏耕地的违法行为处罚 处罚程
3、序等内容也进行了修改 3 1990年 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 国务院第55号令 2 第二次修订 1998年 适应了我国土地管理的新形势 1 原 土地管理法 的局限性对农用地转为建设用地缺乏严格的法律限制对土地违法行为缺乏强有力的法律监督体制和手段对土地征用缺乏严格的法律限制且比较分散对国有土地资源和市场管理缺乏明确的规定 2 1998年8月 土地管理法 第二次修订 于1999年1月1日施行这次修订 不是个别条文的变动 而是土地管理方式和土地利用方式的重大变革 是土地管理思想发生根本转变的集中体现 3 第三次修订 2004年 进一步明确征地制度内涵 1 2004年3月 宪法修正案
4、中原第十条第三款 国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定对土地实行征用 修改为 国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定对土地实行征收或征用 2 2004年8月 土地管理法 第三次修订将 土地管理法 第二条第四款修改为 国家为了公共利益的需要 可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿 将第四十三条第二款 第四十五条 第四十六条 第四十七条 第四十九条 第五十一条 第七十八条 第七十九条中的 征用 修改为 征收 4 2009年 土地管理法 将做重大修改 农地流转合法化 1 土地所有权和使用权相关章节中 明确规定 农民集体依法通过有偿取得的集体建设用地使用权可以转让 出租和抵押 农民集体成员通过
5、无偿分配取得的集体建设用地使用权 经批准后可以转让 出租和抵押 集体建设用地可通过土地使用权的合作 入股 联营 转换等方式进行流转 鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中 其要点是 在不改变家庭承包经营基本制度的基础上 把股份制引入土地制度建设 建立以土地为主要内容的农村股份合作制 把农民承包的土地从实物形态变为价值形态 让一部分农民获得股权后安心从事二 三产业 另一部分农民可以扩大土地经营规模 实现市郊农业由传统向现代转型 2 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施 经批准 宅基地使用权可依法转让 出租和抵押 但转让后 不得再申请宅基地
6、3 农用地使用权也被纳入正常市场交易范围 可以转让 转包 互换 入股 继承 抵押 4 集体土地的合法流转意味着城市居民和农民享受同等的权利 城市居民不仅可以购买一度只能限于农村居民内部流转的宅基地自己建房 也可以受让 承包或者租赁集体土地用于投资 生产和经营 而且这些土地的使用权可以抵押 入股以获得金融支持和扩大发展 6 1土地征用补偿制度一 土地征用的概念及法律特征1 土地的分类 1 农用地 用于农业生产的土地 包括 耕地 园地 林地 牧草地及其他农用地 2 建设用地 建造建筑物 构筑物的土地 包括 城乡住宅和公共设施用地 工矿用地 交通水利设施用地 旅游用地 军事设施用地等集体建设用地 乡
7、 镇 村集体经济组织和农村个人投资或集资 进行各项非农业建设所使用的土地 包括 乡 镇 村公益事业用地和公共设施用地 以及农村居民住宅用地 3 未利用地 2 土地征用的概念指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人的土地 并依法给予补偿的行为 英 强制收买法 德 征收日本 香港 官地收回实质 国家或政府在特定条件下对土地的强制性购买 不同于土地交易我国 是指国家为了社会公共利益的需要 依法将农民集体所有的土地变更为国有土地 并依法给予补偿的制度 3 土地征用的法律特征 1 土地征用以公共利益为目的 2 行使征地权的主体只能是国家 3 征地的标的只能是集体土地 4 征地行为具有强制性 5 征用
8、土地以土地补偿为条件 不同于无偿没收或无偿地强制性执行 土地管理法 第47条规定 征用土地的 按照被征用地的原用途给予补偿 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费 安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费 由用地单位支付补偿原则 保证农民在土地被征用后的生活水平不至于降低 土地补偿费 该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍安置补助费 需安置的人口数 被征用耕地数量 征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量 每人补助标准 该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍 但每公顷最高不得超过该耕地被征用前三年平均年产值的15倍土地补偿费 安置补助费 土地被征用前三年平均年产值的30倍 4 存在问题 1 农民所获补
9、偿与被征土地进入市场后的价格落差过大 2 征地补偿标准过低而且立法标准本身有问题 二 征用土地的基本程序1 征用土地的审批权限以前 多级限额审批 国家 省级 县级 现在 国家和省级人民政府审批 土地管理法 第44条 涉及农用地转为建设用地 应先办理农用地专用审批手续 土地管理法 第45条 规定了两级政府的征地审批权限 2 征用土地的审批程序 1 用地者提出申请 2 审查和批准 3 公告和登记 4 征地补偿 6 2土地使用权出让制度一 土地使用权出让的概念及法律特征1 土地使用权出让的概念 房地产管理法 第7条 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国
10、家支付土地使用权出让金的行为 国务院第55号令第8条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 2 土地使用权出让的法律特征 1 土地使用权出让主体的特定性出让方 土地所有者国家 地方各级人民政府土地管理部门 唯一 特定 即土地的一级市场实行国家垄断受让方 境内外的公司 企业 其他组织和个人 不特定 2 出让标的的特定性出让标的 国有土地使用权 市 县 建制镇 工矿区范围内全民所有的土地 3 法律关系的双重性民事法律关系 追究违约责任行政法律关系 出让方有权对受让方进行警告 罚款甚至无偿收回土地使用权 4 土
11、地出让的有期限性 与划拨的区别 第55号令第12条规定 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 5 出让金交纳的一次性 与出租的区别 二 土地使用权出让的方式 房地产管理法 第12条 土地使用权出让 可以采取拍卖 招标或者双方协议的方式 商业 旅游 娱乐和豪华住宅用地 有条件的 必须采取拍卖 招标方式 没有条件 不能采取拍卖 招标方式的 可以采取双方协议的方式 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 第55号令第13条2002年 国土资源部 招标 拍卖 挂牌出让国有土地使用权的规
12、定 11号令 号令 要求从 年 月 日起 所有经营性的土地一律都要公开竞价出让 该文件还规定 年 月 日以后 发展商必须及时缴纳土地出让金 而且如果在两年内不开发 政府可把该土地收回 1 协议出让 1 含义指有取得土地使用权意向的当事人直接向土地所有者提出有偿使用土地的申请 并就土地的用途 范围 价格等 通过谈判 协商达成一致并签订土地使用权出让合同的一种方式 2 弊端 权力寻租 官商勾结 出让的地价高低及利益得失与行使权力的人毫无关系 2 招标出让 1 含义指在规定的期限内 由符合招标条件的单位和个人 以书面投标形式竞投某宗地块的土地使用权 由招标人择优确定土地使用者的出让方式 2 特点1
13、在开标之前 标底和标价都是密封的2 中标者不一定是投标价的最高者3 投标人只有一次投标机会 只能一次报价 3 适用范围适用于国家大型基础设施或公益事业建设项目用地 3 拍卖出让 1 含义指出让人在指定的时间 地点 组织符合条件的土地使用者有意受让人 就所出让的土地使用权公开叫价竞投 并按照 价高者得 的原则 确定土地使用权受让人的一种出让方式 2 特点1 拍卖出让完全公开进行2 拍卖成交的惟一决定因素就是价格3 拍卖时 竞买人有多次报价的机会 3 适用范围适用于投资回报率高 竞争性强的商业 金融业 旅游和娱乐等经营性建设用地 4 挂牌出让 1 含义指出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让
14、宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 2 特点1 也是一种公开的形式2 公开出价 可多次报价 与拍卖相同3 要有一定的挂牌期限 不少于10个工作日 4 遵循 价高者得 的原则 与拍卖相同5 方式简便 节省组织等费用成本 3 成交原则1 在挂牌期限内只有一个竞买人报价 且报价高于底价 并符合其他条件的 挂牌成交 2 在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的 出价最高者为竞得人 报价相同的 先提交报价单者为竞得人 但报价低于底价者除外 3 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的
15、挂牌不成交 4 在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的 出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价 出价最高者为竞得人 6 3土地使用权划拨制度 一 土地使用权划拨的概念及特征1 土地使用权划拨的概念 房地产管理法 第22条 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为 2 土地使用权划拨的法律特征 1 划拨主体是特定的 县级以上人民政府 2 无须支付土地使用权出让金 可以无偿或仅支付较低的安置补助费用即可获得 3 无使用期限的限制 4 物权属性的非独立性 不得转让 出租和抵押 二 划拨土地使用权的适用范围
16、房地产管理法 第23条 下列建设用地的土地使用权 确属必须的 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施用地和公益事业用地3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地4 法律 行政法规规定的其他用地 6 4土地使用权转让制度 一 土地使用权转让的概念1 广义指土地使用权发生转移的所有行为 既包括以出让方式取得土地使用权后的转让 也包括以划拨方式取得土地使用权后的转让 甚至应当包括出让和划拨本身 2 狭义第55号令第19条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用土地的 土地使用权不得转让 以出让方式获得的土地使用权的转让 二 土地使用权转让的条件1 以出让方式获得土地使用权后的转让条件 房地产管理法 第38条 明确而具体 有可以量化的标准以出让方式获得土地使用权后的违法转让 房地产管理法 第65条 没收违法所得 并处以罚款 2 以出让方式获得土地使用权不得转让的条件 房地产管理法 第37条3 以划拨方式获得土地使用权后的转让条件 条例 第45条规定了划拨土地使用
