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1、 梦想之家建设项目评估报告 建管101 目录第1章项目总论1 1项目概况1 2方案规划第2章 建设规模与建设方案2 1建设内容与建设规模2 2建设条件第3章市场调查分析3 1市场发展前景分析第4章销售计划及营销策略4 1销售计划4 2营销策略第5章投资估算与资金筹措5 1建设投资5 2建设期利息5 3项目总投资5 4项目投资与筹资计划 5 6项目经营成本估算5 7项目利润估算第6章财务分析5 5项目销售收入估算6 1财务评价基础数据的测算6 2盈利能力及清偿能力分析6 3项目开发经营风险分析6 4项目开发经营主要风险及对策分析6 5防范和降低风险的对策第7章社会评价7 1社会影响分析7 2项目
2、互适性分析7 3社会风险分析第8章结论与建议8 1主要结论8 2建议 梦想之家 建设项目评估报告第1章总论1 1项目概况1 1 1项目基本情况概述项目名称 梦想之家 该地块位于经济技术开发区以南 西起九龙河 东至海埠路 南临大海 总征地面积为8 37公顷 用地性质为建造商品住宅 地理位置十分优越 依山傍海 空气清新 旅游资源非常丰富 该区域拥有千亩海水娱场 100多处宾馆 疗养度假休闲中心和21 5公里的黄金海岸 区内四季分明 气候宜人 平均气温12度 是理想的旅游度假胜地 本项目规划以住宅为主 兼容办公 商业 文化娱乐等功能 充分体现了以人为本的对居住环境 居住类型 居住心理的要求 本项目产
3、品定位为中高等档次的住宅新区 整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接 体现了规划区的现代和时尚 具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施 创造了清新 雅致的人文居住园区 1 2规划方案1 2 1建筑形式采用组合式 多层60 小高层40 并初步确定项目主要技术指标如下 总用地面积 8 37公顷 合125 59亩 容积率 1 4M3 总建筑面积 11 72万M2其中 多层住宅 6 72万M2小高层住宅及别墅 4 48万M2公建面积 0 5万M2 建筑密度 22 5 绿化率 40 1 2 2 总体规划设计理念 1 充分利用本地块的地理优越性及边的大海自然资源 注意人文和环境的可持续性发展
4、 创造既能享受现代都市文明 又能享受生态自然的居住环境 2 适应本市区白领人士需求 创造切合二十一世纪生活模式的 高尚 新颖 舒适的居住环境 第2章 建设规模与建设方案2 1建设内容与建设规模本项目工程总建筑面积11 72万平方米 沿城市道路布置三栋30层高层 临东北面道路布置1 2号楼 1 2号楼群楼相连 临西北面道路布置3号楼 带独立群楼 2 3号楼间 城市道路交汇处设600平方米公共绿地和小区景观梯道入口 背街设计为内部生态绿化中庭 布置有绿树 水池 休闲小品 建筑布局以点线结合为主围合中心绿化 平面上的错动与高度的变化形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊 城市公共绿地 小
5、区中心绿化以及保留绿地得到充分的融汇和贯通 1 2号楼负一层平街设小商铺 一 二层为商业用房 三层以上为住宅 3号楼一 二层为商业用房 三层以上为住宅 小区中庭设二层地下车库 住宅小区步行景观入口设于2 3号楼间 车行及消防入口设在用地西南角 地下车库出入口分别设于东面和西南角 平街为商业入口 住宅门厅朝向小区中庭 小区独立封闭 住宅均为点式平面 1 3号楼每层六户 2号楼每层八户 户型以套内建筑面积50 90m2左右二室一厅为主 辅以少量的一室一厅和三室一厅 本设计强调住宅的居住性 安全性 舒适性 解决高层住宅中的房间对视问题及穿堂风的形成 各户均争取良好的景观视线和采光通风 2 2建设条件
6、2 2 1建设地点条件1 该规划区地理位置优越 紧邻海上公园 2 靠近公路 交通便利 离火车站及长途客运总站仅3公里 3 周边环境适宜 自然景观和生态环境良好 4 容积率较高 可规划面积充足 场地地形地质条件满足建设要求 5 拟建规划分区给排水 供暖 电力 燃气 电信 有线电视等基础设施规划配套齐全 学校 商店 邮局等生活服务设施尽在整体规划中 第3章市场调查分析3 1市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策 对市场供需状况等方面情况调查表明 本地区房地产业发展前景看好 主要表现为 房价将持续稳中有升 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 二手房市场活跃对新房的促进 政府将加大对地
7、产开发的调控力度及城市建设的力度 房地产营销方式的改变伴随着经济增长 城镇居民可支配收入逐年增多 2008年到2009年 城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元 尽管去年房价涨幅较大 但消费市场仍保持旺热 从投资角度看 由于股市长期低迷 银行利率多次下调 而房地产业保值 增值功能显著 使得房地产市场成为投资的重要领域 加上银行信贷的支持 大大刺激了市场的需求 目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42 年增幅达16 从消费结构看 随着房地产市场的发展 居民住房消费观念发生了明显的变化 人们已不能满足于 够住就行 的传统观念 改善型住房的需求较为明显 住房消费正由 居住型 向 享受型 转变
8、二次置业 三次置业的消费群体逐步扩大 第4章 销售计划及营销方案4 1销售计划根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势 该项目拟销售周期为四年 2011年销售收入5612万元 2012年销售收入9984 2万元 2013年销售收入9216 3万元 2014年销售收入8344 5万元 4 2营销方案秉承企业 广厦千万 诚信皇冠 的经营理念 深入房地产市场调查研究 充分发掘楼盘的卖点 通过以下途径和措施实现房屋销售 获取最大利润 1 进行广泛的市场调查 通过目标客户和目标市场的分析 对目标市场 户型结构 客户群体进行准确定位 建设适应客户需求的楼盘产品 2 实施有效的广告宣传策略 营销策略及公
9、关策略 实现销售目标 利用 报纸 电视 户外广告牌 车体 站牌 等行之有效的广告方式 及时地将楼盘的信息传递给购房客户 通过沟通 利用客户群对企业品牌的认识 了解与接受 提高对所开发产品的认识度 3 通过拓展销售渠道实现房屋销售 利用广告促销 人员促销 网络促销扩展销售渠道 使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销 行销 网络销售 地区代理等多元化销售方式 4 提供优质服务实现房屋销售 要在激烈的市场竞争中赢得客户 必须深入了解客户 为顾客提供优质完善的服务 让客户感受到比预期更好的超值服务 5 利用品牌战略实现房屋销售 有效地利用品牌效应 提升企业核心竞争力 加强创新力 提高房屋的竞争优势
10、满足客户的期望 激发客户的购买愿望 第5章 投资估算与资金筹措项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成 经估算 本项目总投资为15594 85万元人民币 其中建设投资为14467 4万元 建设期利息1127 45万元 详见表 1 项目总投资估算表 更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整 5 1 建设投资建设投资包括土地取得费用 建安工程费用 小区配套费用 道路 绿化费用 项目研究 咨询 规划 设计费用 各种税费 项目管理费等项目 建设投资估算依据 整个项目从2010年10月开始 2013年10月底全面完成 整个项目按中 高水平计算 银行贷款利率按6 计取 建筑形式组合式 多层60 小高
11、层40 5 2 建设期利息建设期利息按动态计算 考虑到工程的分期滚动开发 后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现 项目的总利息为1127 45万元 见表 1 5 3 项目总投资上述建设投资 建设期利息两项相加 即为项目总投资 共计15594 85万元 详见表 1 项目总投资估算表 5 4 项目投资与筹资计划按市政府规定 投资项目的自有资金应达到项目投资的40 以上 只有完成此比例的投资 项目方可依法转让或预售 项目首期约5万平方米 投资约7000万元 为充分利用建设单位资金 建议公司自筹项目总投资的40 作为启动资金 其余60 可通过银行贷款和项目预售收获取支持 由于项目建设期较长 实际
12、运作中 上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金 项目建设期历时四年 从2010年10月至2013年10月底全面完成 在建设期内 投资总额按20 30 30 20 的比例分年均匀发放 具体见表 2 项目使用计划和资金筹措表 5 5 项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划 测算该项目销售收入情况如下表 3 5 6 项目经营成本估算 项目经营成本包括 建造成本 销售成本 销售税金和财务费用 其中 建造成本 当年销售收入 项目经营总收入 总建筑投资 销售成本含广告费 人员工资 办公费等 按销售收入2 5 计取 销售税金包括营业税 城乡建设维护税 教育费附加 其中
13、 营业税取销售收入的5 城乡建设维护税取营业税的7 教育费附加取营业税的2 三者合计为销售收入的5 45 财务费用为项目开发经营期间的利息支出 5 7 项目利润估算项目利润计算如表 第六章 财务分析6 1 财务评价基础数据的测算项目现金流量与财务净现值 财务内部收益率项目全部资金的现金流量表 表 5 2 财务净现值 FNPV 与财务内部收益率 FIRR 根据表 6可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率 其中 财务净现值 FNPV 3620 11万财务内部收益率 FIRR 27 1 6 2 盈利能力及清偿能力分析由上述计算可知 项目财务净现值 FNPV 0 表明项目利润率超过基准贴现率 具
14、有财务上 经济上的可行性 项目财务内部收益率 FIRR 27 1 12 且水平较高 表明项目具有盈利能力 6 3 项目开发经营风险分析对项目进行盈亏平衡分析 敏感性分析 以测度其开发经营风险 然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策 6 3 1 项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析 1 项目经营收入保本点分析项目经营成本 14467 4 1 5 45 1530132 万元 保本点 15301 32 25155 2 60 83 即销售收入达预测收入的60 83 时 项目处于盈亏平衡状态 2 项目经营成本保本点项目保本开发经营成本 25155 2万
15、元 保本点 25155 2 14467 4 173 86 即项目开发经营成本达到预测成本的173 86 项目处于盈亏平衡状态 实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的 这是按照计算期平均状态计算的结果 6 3 2 项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行 6 3 2 1 项目总投资由于项目占地较大 开发周期较长 其间可能会出现各种不能预期的变化 故项目的总投资额可能会发生1些变化 估计最大的变动幅度达10 如果的投资额增加10 那么从全部资金的现金流量表 表 7 的情况来看 FNPV 2717 80 项目仍然可行 6 3 2 2 项目销售收入在开发经营的各
16、个过程中 由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的 虽然项目前景乐观 但毕竟是变数 销售环节上的细小失误 市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位 从而对项目的销售收入产生不利影响 由于在价格定位时相对较低 故销售收入最大的下降幅度不会太大 如果下降幅度为1现值下降至2732 79万元 不过从全部投资现金流量表 表 8 的情况看 财务净值仍大于零 项目仍然可行 项目敏感性分析图 示意 FNPV万元3620 11销售收入总投资 30 20 10 010 20 30 2732 79 2717 80 6 4 项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险1般包括宏观经济与政治风险 政策风险 市场风险 资金运作风险 企业风险等 根据本报告关于项目开发经营的环境分析 项目定位 项目的技术经济分析 可以看出 项目具有较强的抗风险能力 但仍有1些不确定性因素带来的风险 6 4 1 市场风险项目的住宅小区定位为中高等档次 它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层 他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求 而是具有较高居住主题 体现对人的关怀和
