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1、浅析负债经营对房地产企业价值的影响以志达房地产开发有限公司为例1、相关定义1.1、房地产企业的定义及特点 房地产开发企业是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,即通过 开发符合市场需求的房地产,如住房、商铺、写字楼等来获取最大化利润的经济 组织。”开发”的内涵十分丰富,远远超出了生产的范围,不仅指在一定的技术条 件约束下,人的劳动借助于劳动资料(如施工机械)使劳动对象(如土地)发生预定 变化的机械过程,还包括那些创造性的服务劳动,比如投资决策、规划设计、风 险控制、市场营销等。房地产企业主要具有以下特点:地域性强、产品标准化程 度低、投资规模大、回收期长、开发投资风险大、受国家政策导向性
2、强、产业联 动性强,受市场波动性影响大,在开发过程中受资金、市场环境、目标控制等问 题影响较大等。 1.2、房地产企业基于价值链思想的业务流程价值定义 价值链理论探求的重点就是价值活动的识别与其价值的创造,在价值链中, 价值的概念可以从两个视角来理解,对外针对企业客户,指使用价值;对内针对 企业自身及其内部流程等,指产品能为企业带来销售收入的特征,其表现就是在 特定地点、特定时间顾客支付的产品价格。房地产企业从从土地获取到工程建设 再到销售的业务流程过程即是其价值实现过程,在此过程中,每一流程活动都消 耗了一定的资源投入(定义其为成本,在本文第三章已有阐述),同时,也产生 一定产出,其直观表现
3、形式为中间产品及中间产品所附带的价值。 因此,本文要重点讨论的就是基于价值链思想的房地产企业业务流程中间产 品的价值问题。房地产企业的中间产品同样具有产品属性,主要表现在其已经承 载了一定的成本并具有对外移交的特性(对于未完成开发因为多种原因而对外移 交的情况是有案例的。需要指明的是,一般情况下房地产企业中间产品的”购买者” 即是原企业,是企业的某个或多个职能部门。因此对房地产企业基于 VC-BPR 的 定义是:某一业务流程价值即为该业务流程产生的中间产品价值。(注:在第 5 部分使用价值工程分析业务流程成本与价值关系时,我们把此处的业务流程价值 称作”计量价值”,把价值工程计算的业务流程”价
4、值”称作价值) 1.3、房地产的基本概念及我国内地房地产市场的基本状况 2.1.1 房地产基本概念2.1.1 房地产基本概念 房地产,又称不动产(Real Estate)是房产和地产的总称。房产就是指法律上明确 了权属关系的房屋财产,即在土地上建筑起来的各种房屋;地产是指一定土地所有制关 系下明确了权属关系并可作为财产的土地,包括住宅或非住宅附着物的土地,也包括已 开发的和待开发的土地22。房地产开发则是指按照城市建设总体规划要求和社会经济发 展的需要,选择一定规模的的规划用地,统一的、有步骤的进行征地动迁、土地开发、 基础设施建设、房屋及配套设施建设和经营管理,是一项综合性经济活动23。本文
5、所提 房地产开发企业专指在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让 房地产开发项目或者销售、出租商品房的经营性企业。 1.4、房地产价值减损的定义 房地产减损是由于某种原因造成了房地产的经济价值降低。此案例中是由于估 价对象被新建商住综合楼挡光,采光权受到损害,导致业主的居住舒适度降低,同 时也会造成其租金收益减少、空置率增高,这就造成了房地产经济价值降低,对评 估对象造成的市场价值减损,也就是说房地产减损现象发生之后,市场主体对于此 类房地产变得畏惧,导致市场需求减少,对于市场租金、市场售价降低带来的直接 京建科较20051089 号.北京市房屋质量缺陷损失评估S. 19 影
6、响。 1.5、顾客参与定义 纵观顾客参与的发展和演变,其发展源于体验营销的蓬勃发展。营销的方向由企业 7 华南理工大学硕士学位论文 的产品视角变为以顾客为中心的营销。顾客参与的雏形概念最早是由 Chase.R.B16(1971) 提出的关于客户接触,他将顾客分为高接触服务和低接触服务,认为顾客接触程度不同 对服务质量的影响也不同。而顾客参与这一概念则是由 Lovelock 和 Young17在 1979 年 基于经济学理论提出的,他们认为顾客是一种生产要素,企业可以通过关注客户来提高 生产力。他们的观点被后来学者们的研究所采用,认为顾客是企业生产力的来源。顾客 参与是体验营销的一个重要研究领域
7、 相对于国外学者们所进行的研究的深度和广度,国内的学者们对于顾客参与的研究 就显得较少。但不管是国外还是国内的学术界对于顾客参与的定义的描述都未达成一致 的意见。本文通过对文献进行梳理,总结了国内外学者对于顾客参与定义的三个主要阐 述视角。 第一种定义是从顾客在购买过程中的行为来描述的。Silpakit & Fisk23(1985)认为顾 客参与企业的服务过程可以分为”实体上”、”智力上”及”感情上”3 个方面的投入。 Kelley & Donnelly24(1990)和 Skinner25(1990)认为,可以用顾客得到的产品或服务内容 或者为得到产品或服务所付出的个人投入来描述顾客参与。C
8、ermak,File & Prince26(1994) 对顾客参与的描述是它是是一种”行为性的涉入”( Behavioral Involvement),是描述顾客在购买产品或服务过程中的具体行为以及为了得到产品或服 务所作出的努力程度。Rodi & Kleine27(2000)认为,顾客参与是在服务的产生和向顾客 传递中,顾客为购买此服务而花费的货币成本或投入的精力等。刘文波,陈荣秋28(2009) 对顾客参与的描述是指顾客为了能够购买和使用产品或服务而付出的情感、认知、行为 和精力。 第二种定义是从顾客参与组织活动的过程或者阶段来描述的。这些顾客行为包括邀 请顾客参与产品创意,与顾客一同设计
9、产品,鼓励顾客对产品生产工艺提出改进意见或 者就生产原料的质量等提出建议,也可以是邀请顾客与企业一同参与产品的测试使用 等。Bettencourt29(1997)将顾客参与的范围由企业生产过程的设计扩大到公司治理的层 面,认为顾客参与是顾客主动地、负责任地参加到公司的治理和发展中。Mills, Margulies&Chase18(1983)从管理视角进行研究认为顾客是企业的”半个员工”,可以为 企业节省资源和成本,提高服务效率。Parasuraman,Zeitham&Berry19(1985)认为顾客 参与将会提高服务效果的满意度。Mills 和 Morris20(1986)认为应该扩展组织的
10、范围,将 顾客也纳入组织的框架中来,把他们作为组织的参与者或者临时伙伴。 8 1.6、房地产投资风险的定义 房地产投资风险就是指在房地产投资过程中,由于各种不确定性因素引起的 房地产投资本金及预期收益损失或减少的可能性。由于房地产投资占用资金 多、资金周转期长,而市场环境处于变动之中,加之房地产资产的流动性 差,一旦投资失误,资金不能按期收回,使得房地产投资的风险比一般投资 的风险更大。 1.房地产位置的固定性是房地产投资的重要风险因素之一。房地产商品价格 与项目所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关而这些条件的变 化非常复杂,有很多不确定因素相互作用。因此,房地产投资者在进行房地
11、产项 目的投资开发时必须面临因项目所处环境条件变化所带来的风险。 2.房地产投资是资金密集型的投资,房地产投资规模越大,投资额越大,资 金周转也缓慢,流动性也就越差,投资者承担的风险也越大。而房地产商品相对 于其它投资工具的变现性又较差,因此房地产投资者就会面临着能否按期筹措项 目所需资金及其归还资金的风险。 3.房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程,这也是主要的风险源之 一。房地产开发的时间越长,各种条件、环境等变化的可能性就越大,越容易存 在很多的不确定因素,因此项目风险就越大。 9 4.房地产项目的开发与周边经济相关性较强。房地产项目开发离不开相关的 配套措施。较好的基础设施建设可以
12、给目标客户提供便利,减少房地产项目的销 售风险,有利于资金的顺利收回。反之,则会增加项目风险。 1.7、房地产投资环境定义 房地产投资环境是指一定时空领域内影响房地产投资活动(特指掌握投资 项目决策权的实业投资活动)的各类外部条件的综合,它是一制约房地产投资 效益的经济、文化、政策、基础设施等外界因素相互作用的矛盾统一体 4 。 社会文化、经济基础、城市基础设施建设状况以及自然环境条件都属于房 地产投资环境的范畴。社会文化、经济基础、城市基础设施建设状况以及自然 环境条件之间联系非常紧密,关联性很强,彼此相辅相成。同时,作为一个相 对复杂的系统,它具有一定的动态性和层次性以及关联性。针对城市的
13、房地产 投资,一定要对其区域的投资环境情况有着充分的了解和认识,作出正确地投 资决策从而规避投资决策失误带来的风险。 1.8、房地产泡沫的定义 2.1.1 泡沫和泡沫经济2.1.1 泡沫和泡沫经济 要对房地产泡沫的概念加以界定,首先需要先界定什么是泡沫。在 1987 年出版的 帕尔格雷夫经济学大辞典中,金德尔伯格(Charles.P.Kindleberger)认为:泡沫 状态这个名词,随便一点儿说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开 始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主这些人一般只 是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。
14、随 着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。通常,”繁荣” 的时间要比泡沫状态长些,价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就 是以暴跌或恐慌形式出现的危机,或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。金德尔伯 格对泡沫的定义比较形象,实际上描述了泡沫和泡沫经济的产生、膨胀和破灭的过程, 包含了泡沫和泡沫经济的双重含义。但是在理论研究中比较难以操作。现代的经济学研 究通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离。这样的定义简化了对泡沫的 判断,所需要做的工作有两点,一是决定资产的基本价值,二是看资产价格的偏离是持 续性的还是短期内就消失。 辞海(1999 年版)的
15、解释是:”泡沫经济:虚拟资本过度增长与相关交易持续膨 胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、地产价格飞涨,投机交易极 为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机,造成社会经济的虚假繁荣,最后必定泡沫 破灭,导致社会震荡,甚至经济崩溃。”由这个定义我们有如下的理解:泡沫经济主要 是指虚拟资本过度增长而言的。地价飞涨也是泡沫经济的一种表现。泡沫经济寓于金融 投机。此定义指出了泡沫经济的产生原因及其发生后的表现,但是没有指出衡量的标准。 也就是没有定义区分泡沫和泡沫经济的程度。另外曹振良先生把虚拟资本(主要是土地 和股票)的价格泡沫的过度扩张称为泡沫经济 42 。至于扩张到什么程度才算泡沫
16、经济, 则要视一个经济系统的实物生产能力而定,尤其是在开放经济条件下,要视一国的国际 贸易优势与政府宏观调控能力而定。这个定义只着眼于土地和股票,定义的范围就缩小 了。因此,本研究将泡沫经济定义为:泡沫经济是充满泡沫的畸形经济运行状态,它通 常是虚假繁荣的反映,而这种繁荣注定要消失,不是以迅速爆发危机的方式消失,就是 以经济长期停滞的方式结束。 泡沫经济的载体包括的范围很宽商品、债券、股票、房地产,以及艺术品、油画、 钱币、邮票、古董等等,房地产是泡沫经济的典型的主要载体。这主要是由它的资产物 理特性、经济特性和市场环境决定的: 1.资源稀缺、供给弹性小。众所周知,土地是一切经济活动的载体,而土地的最大 8 经济特征就是稀缺性,与其他生产要素相比,土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性、 垄断性与土地需求的多样性及投机性,必然会导致土地价格的上扬,从而使房地产价格 偏离资产的实际价值,为泡沫的生成提供了基
