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1、重庆明瑜旅旅游地产凤湖仙山前期策划终稿目 录目录113.总论 11.1项目概况 21.2研究方法及程序 41.3研究结论 52.项目建设背景分析 52.1国际旅游业背景分析 52.1.1.国际旅游业发展现状分析 52.1.2.国际旅游业发展前景分析 62.2我国旅游业背景分析 62.2.1.我国旅游业发展现状分析 972.2.2.我国旅游业发展前景分析 82.3重庆市旅游业背景分析 82.3.1.重庆市旅游业发展现状分析 82.3.2.重庆市旅游业发展前景分析 92.4璧山县旅游业背景分析 92.4.1.璧山县旅游业发展现状分析 102.4.2.璧山县旅游业发展前景分析 113.项目资源条件评
2、价 113.1项目区位、交通条件评价 133.2地质条件评价 133.2.1.项目水文条件 133.2.2.项目地质条件 133.3项目自然资源评价 133.3.1.气候条件 133.3.2.风光地貌 133.3.3.天然疗养 133.3.4.动植物资源 143.4项目人文历史资源评价 143.4.1.“凤”文化资源 163.4.2.“仙”文化资源 173.4.3.其它乡土文化资源 183.5项目基础设施条件评价 183.5.1.供水设施 183.5.2.供电设施 183.5.3.天然气供应 183.5.4.通讯设施 193.6项目资源条件总体评价 193.6.1.评价依据与方法 203.6.
3、2.本项目资源条件评价 213.6.3.旅游资源评价的基本结论 224.项目形象定位 224.1城郊旅游开发六大模式 224.1.1.森林公园模式 224.1.2.风景名胜区模式 234.1.3.旅游度假区模式 234.1.4.主题公园模式 244.1.5.体育旅游模式 244.1.6.观光农业模式 264.2重庆市及周边旅游项目解析 264.2.1.重庆市旅游项目盘点 274.2.2.周边旅游项目盘点 284.3项目综合诊断与分析流程 294.4形象定位结论 315.项目产品包装 315.1主题文化包装 315.1.1.主题文化提炼 335.1.2.主题文化包装策略 365.2仙文化包装 3
4、75.3康体产品包装 375.3.1.温泉疗养区 385.3.2.盐泉疗养区 395.4素质拓展产品包装 416.项目概念规划 416.1项目总体规划 416.1.1.规划原则 416.1.2.规划期限 416.1.3.规划目标 426.2项目功能分区 426.2.1.项目功能分区原则 426.2.2.项目功能分区方案 436.3项目开发建设方案 436.3.1.凤凰主题文化休闲区 456.3.2.仙道仙都文化区 456.3.3.生态农业观光区 456.3.4.凤之旅登山区 466.3.5.五云寨模拟军事野战训练基地 466.3.6.景区边缘生态保护区 466.4项目承载能力 466.4.1.
5、面积法 466.4.2.游线法 476.4.3.生态容量法 476.4.4.综合承载力 476.5游憩模式设计 476.5.1.商务会议模式 476.5.2.观光游览模式 486.5.3.休闲度假模式 486.6项目概念规划图 547.项目市场分析与预测 547.1休闲度假类旅游产品市场状况及发展潜力 547.1.1.发展现状 547.1.2.发展潜力 557.2项目市场竞争力评价 557.2.1.区位交通优势明显 557.2.2.人文资源丰富 557.2.3.项目主题首创 557.2.4.区域资源整合潜力大 567.3项目客源市场定位 567.3.1.目标客源定位 567.3.2.目标市场定
6、位 577.4项目客源市场预测 577.4.1.预测方法 577.4.2.预测依据 587.4.3.预测说明 608.项目基础配套设施建设方案 608.1交通与通讯设施建设 608.1.1.项目交通设施建设 608.1.2.项目通讯设施建设 618.2供水、供电、供气设施建设 618.2.1.供水 618.2.2.供电 618.2.3.供气 628.3消防、安全、医疗设施及保障措施 628.3.1.消防 628.3.2.安全 628.3.3.医疗 639.项目环境影响评价 639.1环境现状 639.1.1.水环境质量 639.1.2.大气环境质量 639.2项目施工与运营对环境的影响 639
7、.2.1.项目施工对环境的影响 639.2.2.项目运营对环境的影响 649.3环境保护与防治措施 649.3.1.生态环境保护措施 649.3.2.旅游环境保护措施 659.3.3.环保设施建设 659.4环境影响评价结论 6610.项目投资估算与资金筹措 6610.1投资估算 6610.1.1.投资估算依据 6610.1.2.投资估算范围 6710.1.3.估算结果 6710.1.4.有关说明 6810.1.5.投资估算表 7110.2项目资金筹措 7110.2.1.资金来源渠道 7110.2.2.资金筹措及使用计划 7211.项目财务预测及评价 7211.1财务预测 7211.1.1.财
8、务评价基础数据与参数选取 7211.1.2.经营收入估算 7311.1.3.运营成本 7311.1.4.税金 7411.1.5.财务评价报表 7411.1.6.财务评价指标 8011.2经济运作分析 8212.项目社会评价 8212.1项目社会影响分析 8212.1.1.带动当地市场的繁荣，推动城市经济的发展 8212.1.2.提供就业岗位，保证社会稳定 8212.1.3.增加居民收入，提高居民生活水平 8212.1.4.加快城镇化建设的进程 8312.1.5.项目实施有助于弘扬地区传统文化，提升城市形象 8312.2项目与所在地互适性分析 8312.2.1.不同利益群体对项目的态度及参与程度
9、 8312.2.2.各级组织对项目的态度及支持程度 8312.2.3.地区文化状况对本项目的适应程度 8312.3社会评价结论 8413.项目组织管理与人力资源配置 8413.1组织管理架构 8413.1.1.项目法人组建方案 8413.1.2.管理机构组织方案 8413.1.3.管理机构体系图 8413.2人力资源配置 8413.2.1.公司定员 8513.2.2.员工来源及招聘方案 8513.2.3.员工培训计划 8614.项目风险管理 8614.1项目风险识别 8614.1.1.政治风险 8614.1.2.市场风险 8614.1.3.社会风险 8614.1.4.生态风险 8614.1.5
10、.财务风险 8714.1.6.突发性风险 8714.2项目风险衡量 8714.3项目风险控制 8714.3.1.财务风险控制 8814.3.2.市场风险分散 8814.3.3.其他风险规避 总论项目概况项目名称：“凤湖仙山”旅游区项目业主：重庆明瑜旅游发展有限公司项目法定代表人：肖明瑜建设地址：重庆市璧山县七塘镇建设性质：新建项目建设目标及规模本项目拟以“凤湖仙山”独特的地貌、广阔的水域和丰富的自然人文资源为背景，将该旅游区打造成为一个集观光旅游、休闲娱乐、商务会议、保健养生为一体的综合性度假旅游区。项目总规划面积为30平方公里，包括10平方公里的旅游区（含1平方公里的核心区），20平方公里的
11、生态保护区。项目投资（1）项目总建设投资21414.53万元。（2）固定资产投资18711.07万元。（3）建设投资（动态部分）832.35万元，包括启动建设期贷款利息532.35万元，全额流动资金300万元。投资计划资金筹措及使用计划项目资金来源及使用 单位：万元主要投资方向2006年2007年2008年2009年2010年2011年业主自筹2000.002000.001000.001000.001000.001000.00基础设施建设银行贷款3000.005000.00616.441020.541020.541424.65旅游设施建设借调资金500.000.000.000.000.000.
12、00旅游设施建设合计5500.007000.001616.442020.542020.542424.65旅游设施建设项目建设工期启动建设期年，拓展建设期年。研究方法及程序本项目采用现场实勘、市场调研、访谈、Delphi法、理论研究等方法，对项目进行了战略策划和可行性研究。在项目研究的过程中，项目组多次与业主及相关部门领导进行沟通，为项目研究的顺利展开奠定了坚实的基础。项目的具体研究思路如下图所示: 具体研究步骤为：运用经济学的工具和方法论证旅游业在我国目前经济社会发展中的地位；归纳总结目前重庆市、璧山县旅游发展的现状及特点，研究影响旅游业发展的基本因素并预测其发展趋势；从区位交通、自然资源、人
13、文地理、基础设施等方面对项目资源条件进行评价，分析自身的优势与劣势；通过对重庆市及本案周边旅游项目的分析，并结合旅游项目六大开发模式和定位的理论方法进行形象定位，提炼出本项目的核心竞争力；依据规划理论原则，对项目进行功能分区，并计算其承载能力，设计景区的休憩模式和线路；对项目的主题文化、竞争性产品和特色产品进行包装，增强其核心竞争力；提出项目基础设施建设方案；进行项目建设环境评价，制定相应的防治和保障措施；提出项目投资估算和资金筹措方案，并进行财务预测及评价；提出公司的组织管理架构和人力资源配置方案；进行项目风险识别及风险衡量，并提出规避措施。研究结论本报告在全面考虑社会、经济、环境等因素的条件下，对重庆“凤湖仙山”生态休闲旅游度假区综合开发的背景、项目资源、建设规模与方案、资金来源、经济效益、社会效益、环境影响等方面进
