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1、*生态旅游区建设项目可行性研究报告*二0一0年三月*生态旅游区建设项目可行性研究报告*二0一0年三月*生态旅游区建设项目可行性研究报告目 录1 总论11 1.1 项目概况12 1.2 可行性研究编制依据及围23 1.3 主要经济技术指标22 项目背景及建设的必要性54 2.1 项目背景55 2.2 项目建设的必要性63 市场分析96 3.1项目所在地旅游市场现状分析97 3.2主要旅游客源市场需求与需求结构分析118 3.3项目市场需求前景分析与预测134 建设地点及建设条件149 4.1建设地点1410 4.2建设条件145 建设容及建设规模1711 5.1 建设目标和定位1712 5.2
2、建设容1713 5.3 建设规模1814 5.4建设容建设规模一览表196 项目总体布局2215 6.1布局依据和原则2216 6.2 项目用地布局2217 6.3 项目功能分区布局247工程技术方案2918 7.1交通组织和道路2919 7.2 绿地景观系统3120 7.3水体系统3321 7.4 游览项目及游览线路3422 7.5 建筑工程及公共服务设施方案358 公用工程4023 8.1给排水工程4024 8.2电力通信工程4325 8.3 燃气工程4726 8.4防灾工程489 环境保护5027 9.1 编制依据及执行标准5028 9.2环境总体评价及污染源5029 9.3环境保护措施
3、5010 节 能5230 10.1 概述5231 10.2 合理用能标准及节能设计规5232 10.3能耗指标5233 10.4节能措施及效果5311 项目实施进度计划及招投标5434 11.1 项目实施进度计划5435 11.2 招投标计划5412 项目单位概况及劳动定员5736 12.1 项目建设单位及合作单位概况5737 12.2 劳动定员5713 投资估算与资金筹措5938 13.1 投资估算5939 13.2 资金筹措6014 财务分析6340 14.1财务评价原则6341 14.2经营收入及税金估算6342 14.3总成本费用估算6343 14.4财务效益分析6444 14.5偿债
4、能力分析6445 14.6不确定性分析6546 14.7财务评价结论6515 研究结论及建议6747 15.1 结论6748 15.2 建议68附表：1、项目总投资使用计划及资金筹措表2、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表3、总成本费用估算表4、项目投资现金流量表5、利润与利润分配表6、项目资本金现金流量表7、财务计划现金流量表8、资产负债表9、借款还本付息表10、敏感性分析表附件： 1、企业法人营业执照 2、组织机构代码证3、*三金投资开发关于请求协调各相关局办理可研报告所需文件的报告及批复4、*市国土资源局用地初审意见5、*市建设局关于配合项目筹建意向书6、*市规划局规划选址意向书7、
5、*市水利局支持配合筹建意向书8、*市林业局支持配合筹建意向书9、*电力局支持配合筹建意向书10、*乡人民政府支持配合项目筹建意向书11、*市旅游局支持项目筹建意向书12、合作开发项目投资意向书13、银行业务联系函附图1、项目区域位置图2、项目总平面布置图3、项目区地形及剖面图4、项目用地布局图5、项目用地功能分区图6、项目区部交通组织图7、入口集散图平面图8、森林生态体验区平面图9、主题动感体验区平面图10、红太阳山顶区平面图11、商务会议休闲度假板块平面图12、沁园山庄度假酒店平面图13、特色商业街平面图14、旅游度假别墅型酒店平面图1 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称*生态旅游区建设
6、项目1.1.2项目地点项目建设地点位于*市*乡*，项目用地面积约137公顷（2055亩）。其中征用地为900亩，其余为长期租用地。1.1.3项目性质和类别新建1.1.4项目建设单位*三金投资开发企业性质：有限责任公司企业法人代表：贺南鑫1.1.5 主要建设容项目划分两大板块：山地生态红色旅游板块，商务会议休闲度假板块。项目用地面积约137公顷（2055亩）。总建筑面积23万平方米。其中，山地生态红色旅游板块包括四大片区：入口集散区、红太阳山顶区、主题动感体验区、森林生态体验区。总用地面积共89公顷，总建筑面积3万平方米。商务会议休闲度假板块包括：沁园山庄度假酒店、沁园国际会议中心、特色商业街、
7、旅游度假别墅型酒店。总用地面积48公顷，总建筑面积20万平方米。1.1.6 可行性研究报告编制单位、资质等级编制单位：*法人代表：匡竹述资格等级：甲级证书编号：工咨甲 发证机关：国家发展和改革委员会1.1.7项目投入总资金及资金来源情况项目固定资产投资为160583.19万元，其中工程费用103509.4万元，占总投资的64.46%；其他建设费用37602.49万元，占总投资的23.42%（其中征地拆迁补偿费用31000万元）；不可预见费11288.95万元，占总投资的7.03%；建设期利息8182.35万元，占总投资的5.10%。根据项目生产需要，估算项目正常生产时所需的流动资金为3800.
8、00万元。其中30%为铺底流动资金，计1140.00万元，占总投资的0.7%。项目总投资为161723.19万元，包括固定资产投资160583.19万元和铺底流动资金1140.00万元。建设项目拟定的资金来源由企业招商引资及自筹71723.19万元，申请商业银行贷款90000万元。1.1.8项目效益情况项目建成后，正常年销售收入为38370.00万元，年利润总额14005.93万元，年上缴营业税金及附加2071.99万元，项目投资利润率8.52%，项目总投资收益率8.61%，项目借款偿还期为11.14年（含建设期），具有一定的清偿能力。所得税后项目财务部收益率7.98%，所得税后项目投资回收期
9、13.85年（含建设期），项目具有较好的经济效益。1.2 可行性研究编制依据及围1.2.1 研究依据a) 中国国际工程咨询公司编著的投资项目可行性研究指南；b)民用建筑设计通则（GB50352-2005）；c) 国家其他有关规、规程、法律、法规；d) *生态旅游区建设项目规划；e) 项目单位与*省国际工程咨询中心签定的可行性研究合同；f) 项目单位提供的其他基础资料。1.2.2 研究围本可研报告将对项目建设的必要性、市场、建设容及规模、建设条件、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益与社会效益等方面进行综合论证，提出有关结论和建议，供业主及有关部门决策时参考。1.3 主要经济技术指标项目主
10、要技术经济指标详见表1-1。 主要技术经济指标表表1-1序 号指标名称单 位指标备注1总用地面积公顷1371.1山地红色生态旅游板块公顷89其中林地保持40公顷1.2商务会议休闲度假板块公顷482总建筑面积2300002.1山地红色生态旅游板块300002.1.1入口集散区50002.1.2主题动感体验区120002.1.3森林生态体验区50002.1.4红太阳山顶区80002.2商务会议休闲度假板块2000002.2.1沁园国际会议中心200002.2.2沁园山庄度假酒店400002.2.3特色商业街600002.2.4旅游度假别墅酒店800003道路车行道路47000铺装路50000人行道
11、4广场铺装广场90000停车场500005景观构筑物及配套设施6水系工程池底27000驳岸23007绿化4700008照明2000009总用水量m/d368010用电设备总安装容量KW1265011总投资万元161723.1911.1其中：工程费用万元103509.4011.2工程建设其他费万元37602.4911.3预备费万元11288.9511.4建设期利息万元8182.3511.5铺底流动资金万元1140.0012正常经营年收入万元38370.0013正常年总成本费用万元22292.0814项目投资部收益率%9.98所得税前项目投资部收益率%7.98所得税后15财务净现值万元96872.
12、86所得税前财务净现值万元54894.48所得税后16项目投资回收期年12.05所得税前项目投资回收期年13.85所得税后17项目投资利润率%8.52项目投资利税率%9.7818建设期年42 项目背景及建设的必要性2.1 项目背景旅游是*的立市之本、发展之基、潜力之源。上世纪80年代末，由于思想封闭保守，缺乏市场意识，*人民仍守着“金饭碗”受穷，只能眼睁睁看着丰富的人文资源和自然资源白白浪费。自1990年撤区建市以后，依托特殊的政治地位，*逐步确定了以旅游产业为主导地位的发展战略，*旅游业开始步入快车道。从最初的“以旅游经济为龙头”到“旅游活市”到“旅游带动”再到“旅游立市”，*旅游产业的发展
13、从萌芽逐步走向繁荣，正绽放出无限活力。目前*拥有故居、滴水洞、韶峰、清溪等7大景区82个景点，已成为全国的四大革命纪念地之一、全国爱国主义教育示基地、国家级重点风景名胜区，首批中国优秀旅游城市、国家重要的红色旅游景区。随着中央“一号工程”、省“五个示工程”在*的实施，*的旅游产业更是迎来新的机遇。新改扩建的*广场更加大气雄伟庄严肃穆；*遗物馆生动展示了*风；*高速公路的通车更加拉近了*与海外游客的距离，从省会*到*只需45分钟；南环线景观带这条绿色长廊将红色圣地妆点得分外妖娆；景区南北两条绕行公路和4个停车坪构建了景区交通新格局，*的旅游交通、景观品质等得到大幅度改善；一批星级宾馆建成投入使用；同时建立了旅游综合治理长效机制，核心景区的环境和秩序不断净化和美化。*依托红色旅游资源，加强旅游基础工作，大大提升了*旅游的容纳力和
