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1、文一集团政务区ZWQTB-041地块产品定位报告3196文一集团政务区ZWQTB-041地块产品定位报告金玉堂地产 专业呈现目录一、地块解析二、产品定位三、案例借鉴四、团队保障第一部分地块解析1、基本条件72、地块四至3、核心问题梳理基本条件?2013年4月27日文一集团击败其余十家开发商，以总价9.948亿成功摘得政务区ZWQTB-041地块；?地块为124.36亩居住用地，800万/亩，地面价11999元/，楼面价4285元/，溢价率高达77.8%；?地块规划容积率1<R2.8，绿化率40%，建筑密度22%，精装修交付。土地四至北：前城大厦西：兴园小区、厂房东：城市快速干道地块南：兴
2、园小区规划难点?地块所处位置居住氛围较差：地块位于快速干道西侧，回迁小区、工厂、客运西站货场分布周围，整体居住环境不佳；?产品布局难度较大：地块呈狭长型，东西长度约653米，南侧宽度约117米，最宽处约148米，最窄处约116米，项目内外无直接可利用自然资源，产品布局难度大。核心问题梳理面对4285元/的楼面价如何才能实现价值最大化？第二部分产品定位1、定位设想2、市场分析3、财务匡算定位设想方案一别墅+高层方案二别墅+洋房+高层方案三洋房+高层方案四高层方案一用地面积82905建筑面积232134联排31080高层201054方案二用地面积82905建筑面积232134高层191534联排1
3、9320洋房21280方案三用地面积82905建筑面积232134高层186534洋房45600方案四高层先看市场保利香槟国际项目总体量：70万产品形态：高层容积率：3.0营销速度：2012年4月18日首次开盘，至今共开盘7次，共推出房源2688套，销售2480套，去化率约九成，户型面积84-130，2012年首次开盘均价约7500元/，目前均价约9000元/；主力产品：96三房保利香槟国际96三房二厅两卫86两房一厅一卫?户型设计方正，1+1，2+1,3+1设计，利用率高，附加值大；?96三房是保利香槟国际畅销户型，目前总价约90万/套，单价约9000元/。保利香槟国际精装标准入户门：钢木复
4、合门厨房橱柜：欧派或同档次定制橱柜阳台地面：涂料厨房厨盆：摩恩或同档次阳台墙身：涂料厨房电器：海尔或同档次油烟机、燃气灶阳台、客厅、卧室地面：地砖及同材质线阳台门及室外门窗：铝合金双层中空玻璃门窗卫生间：TOTO或同档次坐便器、台盆；摩恩或阳台栏杆：铁艺栏杆同档次卫浴龙头、浴霸、主卧室卫生间浴缸、浴盆；客卫定制浴室柜、淋浴房客厅、卧房顶面：涂料配装饰石膏线条，局部吊顶阳台：洗衣机龙头客厅、卧室墙身：壁纸卧房、厨房、卫生间房门：复合木门配石材门槛石有线电视：起居室、主卧室设置有线电视接口卫生间、厨房顶面：铝扣板电话：起居室、主卧室设置固定电话接口卫生间、厨房墙身：墙砖智能化：可视对讲分机，主卧室
5、设置紧急按钮卫生间、厨房地面：地砖宽带：起居室、书房、主卧设置宽带接口外墙：涂料供水：管道入口，一户一表灯具：户内走廊局部安装筒灯；客厅、餐厅、卫生间、供电：管道入口，一户一表厨房、阳台安装吸顶灯，客厅吊顶预留灯带接口燃气：管道入口，一户一表插座、开关：施耐德或同档次（设备自带的开关除外）精装修标准：约600元/中海岭湖墅项目总体量：14万方别墅约342套产品形态：8联排、6联排、4联排产品定位：经济型别墅容积率：1.1销售情况：2012年9月开始销售，截止目前共推出244套，已售175套，去化率约七成，月均去化22套，为2012年别墅销冠楼盘，产品成交价约10000-14000元/；主力产品
6、：247中间套，262边套户型262联排边套负一层一层二层三层?户型总价约325-440万/套，单价约15000-20000元/；（客厅开间6.3米）?赠送面积70-120，高附加值，户型整体设计舒适感强。户型247联排中间套负一层一层二层三层?赠送面积约30-80，性价比高；（客厅开间5.8米）?总价约249-338万/套，单价约10000-14000元/。绿城玫瑰园项目总体量：60万方别墅约177套产品形态：合院独栋产品定位：高端别墅容积率：2.0 建筑密度：32%销售情况：2010年8月开始销售，截止目前共推出90套，已售52套，去化率约六成，月均去化2.4套，成交单价约19000-24
7、000元/主力产品：560-760户型749合院分层户型图负一层一层二层?总价约2700万/套，单价约36000元/；（客厅开间6.8米）?设计功能多样，各卧室均为套房设计，居住舒适度佳，且私密性较好。户型556合院分层户型图负一层一层二层?总价约1800万/套，单价约32000元/；（客厅开间5.5米）?均为套房设计，居住舒适度佳，且私密性较好。绿地乔治庄园项目总体量：16万方别墅约135套产品形态：独栋、联排产品定位：高端别墅容积率：0.62 建筑密度：25%销售情况：独栋于2011年1月份至今共推出44套，已售21套，去化率约五成，成交单价约20000元/；联排于2013年1月之间共推出
8、96套，已售48套，去化率约五成，成交单价约15000元/。主力产品：独栋：600-700，联排：280-350户型330联排分层户型图负一层一层二层三层?乔治庄园二期联排总价约470万/套，单价约15000元/，客厅开间7.2米?空间浪费较多，各居住空间的宽敞舒适度也没有完全体现。绿地乔治庄园大平层163三房两卫187四房三卫项目原名万城南山郡，新华集团投资开发。因户型较大，总价较高，至2011年11月，推出44套仅备案16套。绿地于2011年12月正式收购60%股份，更名绿地乔治庄园。二期项目更改户型，调整别墅形式及大小，并规划大平层洋房。绿地内森庄园项目总体量：27.5万方产品形态：独栋
9、、联排、双拼、大平层容积率：0.62 建筑密度：25%销售情况：于2010年6月份首次发售，2011年全部售罄。共推出157套，独栋14套，715-1053，单价22000-25000元/；双拼34套，515-535，单价约20000元/；联排109套，406-538，单价约15000-20000元/。绿地内森庄园智能及低碳系统8大智能系统9大节能，低碳科技系统?家庭安全防范报警系统（红外报警、窗磁报警、?地源热泵（低碳）空调技术系统；煤气报警、紧急按钮）；?顶棚辐射制冷系统；?离线式智能巡更系统；?地板辐射制热系统；?地下停车管理系统；?置换新风系统；?公共背景音乐系统；?太阳能热水（低碳）
10、供应系统；?美国Honeywell彩色室内智能终端对讲系统；?抗干扰隔音降噪系统；?美国Honeywell彩色LCD高清晰厨房电视电话系?节能外墙保温系统；统；?高效节能隔热外窗系统；?美国Honeywell浴室专用对讲电话系统；?外遮阳系统?法国莱克米电子围栏周界报警系统原树提香项目总体量：30万别墅约182套产品形态：联排、双拼产品定位：经济型别墅容积率：2.04销售情况：2013年1月至今共推出60套，已售18套，去化率约三成，联排成交单价约8500-9000元/，双拼成交单价约11000元/；主力产品：联排260-310，双拼410户型282联排分层户型图负一层一层二层三层?总价约31
11、0万/套，单价约11000元/；客厅开间6.7 米?卧室设计过多，导致居住舒适度下降。户型232联排分层户型图负一层一层二层三层?总价约210万/套，单价约9000元/；客厅开间5.1米?卧室设计较多，导致居住舒适度下降。结论1、合肥市场200-250平方米之间的经济型别墅没有供应量；2、产品好的经济型别墅消化速度良好，如中海；3、多层供应量小，无产品创新，如乔治庄园；财务匡算方案一指标用地面积82905建筑面积232134联排31080高层201054方案一面积预期单价预期总价联排31080 17000 528360000 高层精装201054 9000 1809486000 合计23213
12、4 10071 2337846000 备注：别墅建议争取毛丕交付，高层精装标准建议700元/平方米方案二指标用地面积82905建筑面积232134高层191534联排19320洋房21280方案二面积预期单价预期总价高层精装191534 9000 1723806000 联排19320 17000 328440000 洋房21280 10000 212800000 合计232134 9757 2265046000 备注：别墅洋房建议争取毛丕交付，高层精装标准建议700元/平方米方案三指标用地面积82905建筑面积232134高层186534洋房45600方案三面积预期单价预期总价高层精装1865
13、34 9000 1678806000 洋房45600 10000 456000000 合计232134 9196 2134806000 结论1、方案一溢价率最高；2、方案三消化速度最快；3、方案二客群太杂，建议放弃；产品定位方向建议1、联排产品溢价率最高，但对环境景观要求较高，本地块周边居住气氛较差，如采用此方案，建议定位经济型别墅，面积控制在210-250平方米之间，总价控制在380万左右，以保证去化速度；2、可以考虑少量叠院产品化解联排别墅风险；3、别墅区和高层独立分区，通过中央园林分开，物业管理分开；4、外立面建议托斯卡纳风格，后期营销更易建立形象；5、别墅车位配比建议1：2，高层建议1
14、：1.5，政务区目前地下车库售价约15万（带产权），车位一方面提升产品附加值，另一方面是盈利点；6、高层产品线建议先确定别墅产品后再落位，如采用方案一，则主力面积不宜过小。产品建议-类独栋产品建议-叠院别墅叠墅产品特征：?独立入户方式?每户专享庭园、附赠空间多样?低总价，组合灵活?C户型需经过车库公共楼梯出至地面入户?不平衡使用宅间距。12m为规划最小楼间距，16.2m为车库最小间距（含采光天井）12M16.2M4.7005.300叠院立面效果A型简述?地上一层，地下一层?两房两厅，客厅，卧室均为南向?地下室全南向，通过天井采光A型平面示意B型简述?地上两层，地下一层?两房两厅，客厅，卧室均为南向?餐厅挑空6米，可变一个北向卧室?二层赠送一个南向露台B型平面示意C型简述?地上三层?两房两厅，客厅、主卧室为南向?餐厅挑空6米，可变一个北向卧室?三层南北方向各赠送一个露台C型平面示意三层二层一层第三部分案例借鉴1、龙湖紫云台2、龙湖弗莱明戈龙湖紫云台?龙湖紫云台位于重庆北培区，项目周边环境依山傍水，是龙湖开发的首个经济型别墅，2012年4月开盘即售罄319套，主力产品198平方米、210平方米、250平方米经济型别墅。另有合院、类独幢、独幢产品
