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1、合川区“江城天下”经济评价报告目录第一章 项目整体经济效益及阶段性预期效益分析一、项目概况1、项目名称2、项目建设单位3、项目建设地点二、项目功能及建设规模1、项目功能2、建设规模三、项目投资四、项目投资估算1、投资估算表2、开发期税费估算表五、资金筹措计划1、项目投资计划表2、借还款计划及利息测算表六、销售收入测算1、销售总收入预测表2、销售收入分期按比例测算表第二章 项目盈利能力分析一、损益表与静态盈利分析1、损益表2、评价指标3、可运用资金估算表二、现金流量表与动态盈利分析1、全部投资现金流量表2、评价指标3、自有资金流量表4、评价指标5、动态盈利分析第三章 风险规避一、盈亏平衡分析1、
2、基础数据2、盈亏平衡计算二、结论和建议1、结论2、建议第一章 项目整体经经济效益及阶段性预期效益分析1、项目名称“江城天下”。合川区旧城改造项目。总用地面积485亩，拆迁房屋11万平方米，新建房屋60万平方米，估算总投资3.5亿元。2005年主要完成片区规划设计、旧房拆迁和B2组团安置房修建。计划投资6000万元。3、项目建设单位成都华联商厦置业有限责任公司4、项目建设地点重庆合川市内一、项目功能及建设规模1、项目功能根据地块的环境特点，拟在该地块兴建一个合川市内较为高档的花园住宅小区。小区内配套设施齐全，购物、康乐、休闲运动等各类相应设施一应俱全。2、建设规模江城天下项目计划经济技术指标一览
3、表（暂定值）序号项目计量单位数值比重（）1用地面积平方米331668（498亩）1.1建筑占地面积平方米8291725（约）2总建筑面积平方米597000（余）2.1住宅建筑面积平方米488060（约）88（约）2.1.1多层住宅建筑面积（以47层为主）平方米414851852.1.2高层住宅建筑面积（以1218层为主）平方米73209152.2商业建筑面积（其中3万平方米自用）平方米97000（约）16.2（约）2.3公建建筑面积平方米11940（约）2（约）3容积率%1.8（约）4覆盖率%35（约）5绿地率%42（约）6总户数（平均每户约120平方米）户4067（约）7居住总人口（平均每户
4、3.5人）人14234.5 8停车位（每2户约1个车位）个2033三、项目开发建设计划本项目计划2003年年底开工，整个工程为期5年，分4到5期建设，其中应大桥以北的地块进行首期开工（拆迁量少）。若前期资金投入量足够可在首期开发时带动大桥南侧的50米地区的开发，使其在第一期开发中形成一个区域形象整体化，以利于项目的全盘销售，以期获得最大利润化。四、项目投资估算1、投资估算表 单位：万元序号项目总投资估算说明1.1土地费用9960.0020万/亩，包括征地相关费用及拆迁费用（约）2工程费2140.002.1地质勘察费及设计费700.00多层12元/平方米，高层15元/平方米2.2场地平整费用（土
5、石方）1440.0012元/立方米（预计120万立方米）3建筑安装工程费用22359.00多层350元/平方米，高层550元/平方米4其它费用1667.374.1小区道路150.003公里（预计50万元/公里）4.2小区绿化费用621.87每平方米25元(未除消防通道)4.3小区智能化895.5015元/平方米5不可预见费670.773%6开发期规费166.00见下表7财务费用480.00估计贷款总额为4000万8销售费用964.421.5%，包括广告推广及营销相关费用项目开发总成本总计38407.56折算为每平方米成本为643.34元/平方米2、开发期税费估算表序号项目金额估算说明1综合价金
6、00元/平方米2工程监理费571.6%4工程质量监督费591元/平方米5其他50暂估合计166五、资金筹措计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金1500万元作为启动资金。需贷款4000万元。总投资为38407.56万元。1、项目投资计划表 单位：万元序号项目名称合计建设期20032004200520062007200820091建设投资38407.565500（拆、土）6000（12）8000（18）8000（15）5000（10）5907.56（5）2资金筹措38407.565500600080008000
7、50006907.562.1自有150015002.2借贷40004000-4480（本息）2.3预售收入再投入1315008500（10）15000（15）16500（15）18000（15）6295（5）尾盘销售2、借还款计划及利息测算表 单位：万元借款次数借款计划还款计划应付利息时间12003.892004.89金额40004000480合计40004000480六、销售收入测算1、销售总收入预测表(以5年的计划销售额度为指标）分类可售面积（平方米）保守销售均价（元/平方米）销售收入（万元）住宅488060（约）90043925商业67000（自留30000）300020370合计597
8、0001076.96642952、销售收入分期（按比例测算表）销售计划项目名称合计销售期20042005200620072008一期住宅100%70%30%商业100%80%20%二期住宅100%50%50%商业100%50%50%三期住宅100%50%50%商业100%50%50%四期住宅100%50%50%商业100%50%50%合计100%第二章 项目盈利能力分析一、损益表与静态盈利分析(以5年的计划销售额度为指标)1、损益表 单位：万元序号项目名称计算依据合计1销售收入如上表64295.00 2总成本费用59.7万方643.34元/平方米38407.56 3销售税金及附加销售收入6.2
9、5%4018.43 4土地增值税暂估为3%1928.85 5利润总额1-2-3-419940.16 6所得税533%6580.25 7税后利润5-613359.91 2、评价指标A、全部利润的投资利润率利润总额总投资额100=19940.1638407.56100=51.91%B、全部利润的投产利润率利税总额总投资额100=（19940.16+4018.43+1928.85）38407.56100=67.40%C、自有资金投资利润率利润总额自有资金总额100=13359.90725500100=242.90%3、可运用资金估算表 单位：万元序号项目名称合计建设期2004200520062007
10、20081销售收入64295850015000165001800062952销售税金及附加4018.43531.25937.51031.251125393.433土地增值税1928.85255450495540188.854所得税6580.255001200140018001680.255项目可运用资金（1-2-3-4）51767.467213.7512412.513573.75145354032.47结论：本项目以上三个静态评价指标与房地产同行行为相应指标比较，完全可以接受。二、现金流量表与动态盈利分析(以四年的计划销售额度为指标）1、全部投资现金流量表 单位：万元序号项目名称建设经营期20
11、03200420052006200720081现金流入5500850015000165001800062951.1销售收入0850015000165001800062951.2自有资金15001.3借贷40002现金流出550011176.2510587.510926.2584659170.092.1建设投资550060008000800050006907.562.2销售税金及附加 0531.25937.51031.251125393.432.3土地增值税0255450495540188.852.4所得税05001200140018001680.252.5还贷（加息） 44803净现金流量（1-2）0-2676.254412.55573.759535-2875.094折现净现金流量10%0-2408.623971.255016.378581.5-2587.585税前净现金流量（32.4）0-1908.625171.256416.3710381.5-907.336税前折现净现金流量10% 0-1717.754654.125774.739343.35-816.592、评价指标A、税后全部投资FNPV13969-5980（自备资金）=7989 ，FIRR12.42 B、税前全部投资FNPV19153-5980（自
