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1、 中国地质大学继续教育学院测绘工程专业本科生毕业论文（设计）浅谈农村集体土地房产测绘论文提要为落实十八届三中全会关于“赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度进行了集体土地不动产登记工作，获取房地产的权属、位置、数量、质量、利用状况等信息，为房地产管理，尤其是为房屋产权、产籍管理提供准确而可靠的成果资料；同时，为城市规划、城市建设的提供基础数据和资料。房地产是房产和地产的总称，土地和建筑物是不可分离的部分，因此房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。为强化耕地保护机制，调动广大农民自觉保护耕地的积极性，加强农村土地产权制度建设，依法保护国家和农民集体土地权益，现有集体
2、土地均要求登记发证。取得土地使用权证是办理房产证的先决条件，只有持有土地使用权证这一法律凭证，才可申请办理房产证。随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快、当今的农民已不再是传统意义上的农民，他们的观念不断更新，社会交往不断增多，在经商、办企业、集体经营土地的融资、业务洽谈和子女留学、出国等都需要有固定资产证明有一定经济基础，那么房屋所有权证就是一个最好的证明。房产作为国家重要资产之一，其价值巨大，在社会生活中有举足轻重的作用，也是政府征税的只要标的。关键词：农村房产确权登记；房产测绘；集体土地确权 第 10 页 目 录1绪论11.1房产测绘的概念11.2房产测绘的目的和任务11.3房产测
3、绘的发展22面积测算的相关规定22.1计算全部建筑面积的范围22.2计算一半建筑面积的范围32.3不计算建筑面积的范围32.4面积的计算方法32.4.1坐标解析法32.4.2实地量距法32.4.3图解法33农村房产确权登记43.1农村房产登记概述43.2农村房产登记的必要性43.3房屋所有权证的作用44农村房产测绘措施54.1房屋占地面积超过集体土地使用面积54.2更换产权人54.3资料收集54.4外业测绘要求5结 论6致 谢6参考文献71 绪论房地产是房产和地产的总称，土地和建筑物是不可分离的部分，因此房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。房地产业在我国是一个新兴的行业，现已渗透到社会生活的
4、各个方面，成为当前社会消费的热点和国民经济新的增长点，对国民经济健康、稳定、协调发展有重要影响。房地产是人民生产、生活的基本物质要素，是城市管理的重要基础。在城市生活中，住房问题是社会普遍关心的问题，是衡量一个社会生活水平和社会保障状况的重要方面，如何解决住房问题，关系到社会的稳定。不仅如此，房地产的价值量大，在社会生活中占有举足轻重的地位，是资产组成部分之一，也是政府征税的主要标的。为落实十八届三中全会关于“赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度；建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价”改革
5、精神，结合国家建立和实施不动产统一登记的要求，农村集体土地确权发证要覆盖全部农村的集体土地。根据房子和土地不分离的原则，农村的不动产登记发证既保障农户产权，又能让不动产自由流向市场。2 房产测绘的概念房产测绘是采集和表述房屋及房屋用地有关信息的一门技术，只要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、地籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及为城建规划建设等提供数据和资料。房产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸房地产分幅平面图。房产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及
6、其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘与房产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房产测绘与地籍测绘既有密切联系，又各有侧重点，前者属于城市房地产管理体系，而后者属于国土资源管理体系。地籍测绘的主要任务是调查和测定土地及其地上附着物的界线、位置、数量、等级、权属和利用状况等基本的测绘工作，侧重于土地资源管理、开发、利用、保护和产权产籍管理服务。在房产测绘之前必须先进行地籍调查，在用地界线明确的基础上，进行界址点测量，并用特定符
7、号表示于房产图上；房产测绘是将与无房屋有关的信息采集并处理后表示在图纸或其他载体上。3 房产测绘的目的和任务房屋是人们生和生活的场所，房屋及其用地是社会生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表述，必须经过房产测绘，所以房产测绘是房地产管理工作的重要基础。准确而完整的房产测绘成果是审查确认房屋产权、产籍的重要依据，也是发展房地产业、进行城市建设和管理的必不可少的基础资料。房产测绘的目的和任务就是对房屋及房屋相关的建筑物、构筑物和房屋用地进行测量和调查工作，获取房地产的权属、位置、数量、质量、利用状况等信息，为房地产管理，尤其是为房屋产权、产籍管理提供准确而可靠的成果资料；同时，为城市规划、城市
8、建设的提供基础数据和资料。4 房产测绘的发展从奴隶制社会开始，土地测量和房屋测量就开始了。到了清代房产测量的发展到了相当高的程度，1991年第一部房产测量规范（行业标准）正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。2002年2月，国家颁布了房产测量规范（GB/T 17986.22000），房地产测绘工作逐步走向规范化的道路。长期以来，房产测绘管理沿用传统的手工，半手工作业方式，速度慢业务环节繁多，工作效率低，而且成图质量不够高。随着城市建设现代化步伐的不断增加与房产业的高速发展，房产测绘的工作量成倍增长，房产平面图的增加与变更频率也随之激增，同时管理复杂度也相应提高。计算机的发展及普及使房产测绘
9、工作由人工房产测绘管理转变到计算机辅助房产测绘管理工作阶段，为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法，减少了各种繁琐的工作，提高了工作效率。5 面积测算的相关规定房屋面积测量标准及国家质量技术监督局发布的中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000房屋建筑面积测算的有关规定是在国家测绘局1991年5月发布的房产测量规范的基础上，结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的规范房产测绘的工作。6 计算全部建筑面积的范围a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220M以上部位
10、计算建筑面积。 c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220M以上的，按其水平投影面积计算。 d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在220M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。 f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算 a) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算 b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊
11、，按外围水平投影面积计算 c) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算 d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 g) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 h) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。7 计算一半建筑面积的范围a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外
12、围水平投影面积的一半计算。 b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。8 不计算建筑面积的范围a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c) 房屋之间无上盖的架空通廊。 d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 e) 建筑
13、物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。9 面积的计算方法用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。9.1.1 坐标解析法A） 根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。1nS=Xi(Yi+1-Yi-1) （18）2i=1或1nS=Yi(Xi-1-Xi+1)（19）2i=1 式中： S面积，； Xi界
14、址点的纵坐标，m； Yi界址点的横坐标，m； n界址点个数i界址点序号，按顺时针方向顺编。B） 面积中误差按下式计算。 1nms=mj8D2i-1，i+1i=1（20）式中： ms面积中误差，； mj相应等级界址点规定的点位中误差，m； Di-1，i+1多边形中对角线长度，m。9.1.2 实地量距法A）规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。B）面积误差按326规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。9.1.3 图解法图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定： S=00003MS. . . . . . . . . .（21）使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至02mm。10 农村房产确权登记11 农村房产登记概述土地和房屋是不可分离的不动产。在城市，依法取得土地使用证的权利人可向当地房管局申请办理房产证。然而，受当时条件的限制，农村集体土地确权登记发证工作总体滞后，有的地区登记发证率还很低，已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民集体，这与中
