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1、南京财经大学本科课程实训报告本科课程实训报告实训名称： G14地块项目可研报告（南京河西南片区）目录1、 项目区位4二、地块属性分析和周边发展规划41、规划指标42、地块至及周边53、建设用地红线图64、地块配套分析75、地块交通分析公交线路86、城市发展规划11（1）地块道路规划11（2）建邺区控制性强制规划11（3）建邺区发展格局13（4）建邺区产业发展规划137、规划小结14三、宏观市场分析151、全市市场状况152、区域市场状况183、典型项目分析214、未来竞争形势245、市场小结25四、市场定位261、客户定位262、规划设计283、产品定位284、价格定位29五、财务测算30六、
2、研判结论小结40 一项目区位G14地块位于南京市中心区建邺区的河西南部友谊街，河西中央商务区（河西CBD）是华东地区第二大中央商务区，仅次于上海陆家嘴金融贸易区。而G14地块正位于河西中央商务轴南侧，是南京未来发展的核心板块。葛洲坝于2016年5月13日经过25轮以32.8亿、楼面价45213元/平米拍下NO.2016G14地块，成为全市新地王。项目为R2二类居住用地，东至南京河西新城区开发建设管理委员会等单位用地，南至和熙臻苑住宅小区，西至友谊街，北至邺城路。二地块属性分析和周边发展规划1、规划指标河西新城南部地区位于南京主城西南，北至江山大街，南至秦淮新河，东临南河，西邻夹江，总面积约15
3、平方公里。按照规划，这里将形成“两轴、两核、两带、五廊、八片”的空间结构。“两轴”指沿江东路及周边腹地形成的商务服务轴，以及沿江山大街的青奥轴；“两核”指CBD 二期、三期两个商务办公集聚核；“两带”指滨夹江和滨秦淮新河文化休闲观光带；“五廊”指长江与秦淮新河之间五条南北向的景观通廊；“八片”是指八个居住片区。据悉，整个河西南部规划居住用地共500公顷，分为八个社区，为快速城市化的南京城市提供800万-1000万平方米住宅建筑，可以居住16万-20万人。另一方面，作为集合多个先进规划理念的重点区域，“河西南”将是集紧凑城市、公交都市、宜居城市、智慧城市为一体的南京新“区域中心”从配套设施方面看
4、，河西新城除拥有江苏省人民医院河西分院、省中二附院以外，占地600亩的明基医院一期工程已封顶，占地约69亩的区级医疗中心年内将建成。从学校看，G14地块未来规划将有三所民办及十五所公办学校。2、地块及周边南京河西建设中心南移，未来，河西南部地区将建成南京高档生态区。从南京市规划部门了解到，未来江东路轴线CBD二期至鱼嘴区将打造34层地下空间，囊括商业、交通和服务设施。自然环境方面，有长江、秦淮新河、城市绿廊环抱；配套方面，项目所在区域主要依托奥体东、河西万达等成熟商业配套，项目周边还有南京市名校的河西新城分校等优质教育资源，以及南京儿童医院等南京市著名三甲医院。3、建设用地红线图4、地块配套分
5、析南京河西建设中心南移，未来，河西南部地区将建成南京高档生态区。记者昨天从南京市规划部门了解到，未来江东路轴线CBD二期至鱼嘴区将打造34层地下空间，囊括商业、交通和服务设施（a）、商业航母级规划：华侨城欢乐海岸空降河西南华侨城欢乐海岸项目，项目位于邺城路北侧，河西南核心位置，华侨城欢乐海岸已经签约入驻河西南部，将打造水上特色游乐项目、水街、住宅等，内部包含一所全市排名前七的名校。未来G14地块项目将是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地，或将在南京形成“东万达，西华侨”的局面。(b)、教育随着河西南部地区入驻人口的增加，建邺区教育部门先行规划，两年
6、内完成南京外国语学校河西分校和奥体二中、南部初中、海峡城初中（规划名）等一批新校建设，两年内新建10所幼儿园，这将会大大提高河西南的吸引力。(c)、医疗除南京儿童医院外，南京河西南部将再添一所大型医院，引泰国吞武里医院医疗服务。南京河西新城国际医院选址，位于南京市建邺区江东南路友谊路交界处（在建的河西新城大型综合医院旁边），占地约38亩，建设规模约500张床位。(d)、物业引进万科作为本项目的物业公司，管理该小区。好的物业管理公司会提高业主满意程度 ，万科在物业管理领域中是首屈一指的，必然会使本项目大大增值。(e)、智能化应用5G科技系统，主要包括绿色健康（GREEN）、德系精工（GERMAN
7、）、工业集成（GATHER）、智慧互联（GRASP）和服务增值（GAIN）五大子系统，涵盖业内先进的110余项技术。提高居住体验。(f)、综合服务建立社区医疗服务站、金融服务网点等，完善周边配套设施。5、地块交通分析(a)地铁： 地铁2号线西延线经新河街延至鱼嘴地区，设站4座，站点待定。S10在建S3在建地铁7号线在河西南共设了恒河路站、双闸站、天河路站（暂定）规划建设地铁9号线，由城东的长途东站一直开往河西的绿博园，再经过河西南鱼嘴区延伸至板桥。(b)有轨电车：河西南规划了两座有轨电车，其中有轨电车1号线已经通车，在河西南设站9座，分别是：江山大街友谊街平良大街（可换乘宁和城际）吴候街（可换
8、乘宁和城际）龙王大街天保街保双街保双街东站泰新路未来还将建设有轨电车2号线，从河西中部经邺城路，到鱼嘴区，再到高庙路最后回到河西中部，这条有轨电车目前还在规划中。 (c)公交路线： 6、城市发展规划（1）地块道路规划主干道宽敞，扬子江大道、宁马高速、江东路、龙藏大道、江山大街-梅子洲过江通道、平良大街、绕城公路等道路四通八达，加深与主城、板桥、浦口、江宁间的联系。有轨电车行车间隔时间15-20分钟，宁和城际S3号线在建设中，规划的还有2号线西延线、7号线。（2） 建邺区控制性强制规划河西南部规划形成“两轴、两核、两带、五廊、八片”的空间结构。河西新城南部地区是规划预留的现代化居住、工作、休闲等
9、设施用地，是“十一五”期间河西建设重点区域。将建设成为国家级绿色生态示范城区、现代化国际性城市新中心，现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新南京的标志区。两轴： 指沿江东路及周边腹地形成的商务服务轴，以及沿江山大街的青奥轴两核：指CBD二期、三期两个商务办公集聚核 两带： 指滨夹江和滨秦淮新河文化休闲观光带五廊：指长江与秦淮新河之间五条南北向的景观通廊八片：八个居住片区（3） 建邺区发展格局明年建邺的城市建设有四大重点。交通基础设施方面，2017年开始河西南部新建18条道路，江心洲建设道路超过9公里。全区将连通道路8条，交付投入使用16条。在3-5年内，河西新城路网建成比较完整的体系。2017年
10、在河西南部等地建设4个公交场站。经过两年左右的建设周期，整个河西南部和江心洲的公交设施会有较大的提升。2017年，计划建设35个公共自行车站点，新增公共自行车超过2500辆。启动江心洲有轨电车前期工作，整个线路长度目前计划是9.2公里，纵贯全岛南北，把江心洲的主要节点都能够串联起来，并且可以换乘地铁，方便岛上居民的日常生活出行。计划在2020年之前，在全区形成一个轨道交通、公共骑车、公共自行车无缝连接的低碳、绿色的交通体系。（4） 建邺区产业发展规划7、 规划小结1.社会影响分析正面影响：供应量稳中有增，价格受最高限价影响上涨幅度会有所控制，地块分布上会推出大量远郊刚需板块地块。从区域分布上来
11、看，南京将更有计划的推出远郊刚需板块地块，平衡之前的高价地块所对应的改善性需求，稳定刚需需求。负面影响： 板块分化将会更加明显，没有配套及利好支撑的板块将会有所回落，高价地难入市，而价值高地如河西等将依然供不应求。2.互适性分析G14地块位于南京市中心区建邺区的河西南部友谊街，河西中央商务区（河西CBD）是华东地区第二大中央商务区，仅次于上海陆家嘴金融贸易区。而G14地块正位于河西中央商务轴南侧，是南京未来发展的核心板块。从土地市场来看，近三个月土地市场虽然依然有点热，但并不复往日高烧现象，一是政府出让的地块主要位于城市远郊区，二是受政策预期及南京要求自有资金拿地并限每场土拍限购一宗地块要求，
12、报名参拍的热度回落。从2010年以来住宅用地成交总建筑面积和住宅销售面积来看，近些年南京土地市场供需基本均衡，到目前为止，前期成交土地消化已经趋于完毕，未来最重要的依然是供应问题。一般来说土地成交后1-2年才入市销售，目前来看，2014年之前的土地消化已经基本见底了，今后上市的将主要是2015年以来成交的高价土地3.社会风险分析从以上数据可以看出，目前河西南房价最高55000元/平，最低34993元/平。已经达到了目前南京普通住宅的中上水平，而葛洲坝地块的地价就达到45213元/平，远远高于目前南京市场的房价均价，这就限制了葛洲坝地块的建房类型，必须以高档住宅为主，同时，与之同期的金茂府，保利
13、天悦同样具有实力，给葛洲坝地块上的房产带来的压力不容小觑。要求葛洲坝地块上的房产不仅要有独特的建筑风格，同时还要有独特营销策略。三、宏观市场分析（一）全市市场状况2016年的南京楼市显然不是平淡的一年,上半年的楼市延续了2015年的火热状态，前6个月南京市区的（不含高淳、溧水）新房成交量就达到7.5万套之多，这一数据超过了2010、2011和2014年全年的成交量（不含高淳、溧水）！然而，在9月底和10月国庆期间，随着限购再出和双限等相关楼市调控政策的相继出台，南京楼市开始降温的趋势逐步显现，第四季度的3个月新房成交量（不含高淳、溧水）逐月下降且都未再突破1万大关。1.2009-2016年南京市区年度成交同比分析2016年，南京市区的新房成交量（不含高淳、溧水）突破12.6万套，创下了自2009年起8年来的新高。2016年南京
