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1、天津湾商业租金定位报告 1 天津商圈分级分析 主要商圈规划及分布 各商圈租金情况 2 天津主要业态分析 餐饮业租金分析 娱乐业租金分析 3 商业专业人士访谈 天津湾商业定位 4 天津湾商业租金定位 区域内商业租金定位 A2 B3 E区租金定位 天津商圈分级分析 主要商圈规划及分布 各商圈代表项目租金情况 根据 天津市商业布局规划 到2010年 本市人均拥有零售商业网点面积将达到1 2平方米 其中 商业中心布局为 和平路 滨江道 东马路周边地区为市级商业中心 商业用地面积超过220公顷 营业面积220万平方米以上 突出购物 观光 休闲 娱乐 餐饮为一体的现代商业与服务功能 塘沽解放路商业中心区为
2、市级商业次中心 包括解放路商业中心群 海河外滩休闲公园 新洋特色市场群 泰达商业中心等四大功能区 区级商业中心24处 重点服务区域人口的中高档大宗商品购买 依据便利交通 设置大中型综合商场 专卖商店 超级市场 居住区级商业中心50处 提供便民利民保证居民基本生活的商业设施 按照有关规定以700 900平方米 千人配置网点 天津商圈分级 天津商圈分级分析 1 市级核心商圈此类商铺占据白金旺地 如滨江道和平路 小白楼 东马路周边 优势 位置优越 人流充足 有关数据表明 这里的日人均流量达30万 节假日更是高达100万 而此区域的商铺租金更是30元上下 地段不一样 取中间值 此地段商铺如地位准确 经
3、营得当 租金收益可观 劣势 单价高 投资额大 商家林立 竞争激烈 几乎无市场空白点可挖 对前期定位及后期管理都要求严格 稍有不甚 就有可能血本无归 代表项目 万达 麦购 MINI购 通宝 2 市内区域型商圈此类商铺地处市内繁华地段或成熟居住区或未来发展热点区域 如大沽南路 老城厢 东站后广场及各区繁华地段 优势 区域内缺少商业设施 商业前景较好 单价适中 投资额不高 如若规划得当 很有可能商圈升级 升值前景较好 劣势 商圈的形成需要长时间积淀 市场培育需要过程 前期经营效果及租金收益可能较差 面对核心商圈的挤压 生存空间狭小 代表项目 嘉华 新澳 恒华 奥城 老城厢 3 郊县核心商圈此类商铺地
4、处郊县繁华地段 如塘沽 大港 静海优势 区域性核心商圈 人流有保障 商业定位空间较多 发展前景较好 单价较低 投资额不高 劣势 绝对消费力较低 对商业设施的消化力不高 地域较远 管理不方便 代表项目 塘沽金海岸 解放路一号工程 4 社区型商业设施此类商铺地处新兴小区的底商 优势 消费人群固定 单价低 投资额小 适应业态较多 对后期管理的依存度较低 风险较小 劣势 由于缺乏统一管理 商业升级的可能较小 升值前景较差 租金收益增长较慢 代表项目 格调 水木 翠景 市内区级商业中心明细 主要商圈规划及分布 各商圈代表项目租金情况 市级商业圈 和平区南市天地烩整体面积 1万7户型面积 144 740楼
5、层 5层1托2内街租金 有租有售 租均价约5元 平米 天 一层7元 平米 天 各层租金差约在70 80 之间物业费 未定业态 餐饮入住时间 07年10月 和平区滨江道欧乐整体面积 4万6单层面积 4300楼层 9层 含地下1层 租金 有租有售 租均价约10元 平米 天 一层20元 平米 天 各层租金差约在70 80 之间 物业费 未定业态 餐饮为主 1 2层经营国际品牌入住时间 07年12月 市内各区级商圈 天邦购乐园 商业街 整体面积 10万户型面积 200 400 600楼层 地下1层 地上4层 地下KTV 1层餐饮百货等 2 3层超市2万平米及百货 4层影院5000平米及餐饮 其中超市2
6、万平米 影院5000平米共8 12厅租金 1层均价6 7元 平米 天 4层4 4 5元 平米 天物业费 15车位 在商业外部 共1000余个业态 餐饮 百货 超市 KTV 影院入住时间 明年年初封顶 08年10月整体商业开业 麦收商业现状 麦收商业整体共3层6200平方米 3层自营 1 2层分割销售 经过三年销售率完成约60 1F 共11个铺位 单铺面积约90 110平方米 销售均价25000万元 平方米 目前全部售罄 销售周期1年 当前仅有3家入住经营 租金约25 28万元 年 2F 共16个铺位 面积90 110平方米 销售均价约12000 15000元 平方米 目前销售85 还剩4套未售
7、 销售周期约3年 目前仅2家入住经营 租金约10 15万元 年 3F 尚未出售及招商 南开区方正山海天整体面积 7000户型面积 600 800 1000楼层 3层 3层连体出租 租金 3元物业费 待定业态 限制餐饮 只接受不动明火的餐饮入住时间 现房 南开区赢寰大厦整体面积 1000户型面积 600 800 1000楼层 2层 1托2 租金 只售不租 售价2 5万物业费 4 5业态 限制餐饮 只接受不动明火的餐饮入住时间 08年3月 南开区金恺津旺铺整体面积 1万多户型面积 500 1000及以上楼层 2层 1托2 租金 售3万 500平米以上租 租金7元物业费 待定业态 无限制入住时间 0
8、7年10月 南开区富力 星光大道整体面积 1万8户型面积 118 5000 现只剩500 1000平米两套 楼层 2层 有1托2 也有独立两层的 租金 500平米以上可租 租金4 5 6 5物业费 2 03业态 限制餐饮 只接受不动明火的餐饮入住时间 现房 天津主要业态分析 餐饮业租金分析 娱乐业租金分析 天津餐饮业各业态的租金情况 中餐因为内涵丰富 租金的分布区间也比较均匀 其中与租金相关联的各类因素主要包括餐馆所在的地段 使用面积的大小 所在的楼层等 当前天津餐饮的主要租金集中在1 2元之间 有部分品牌餐饮租金在2 4元之间 中餐 西餐 西餐由于本身档次和利润点较高 所以知名的西餐餐饮租金
9、也相对的较高 同时也有一部分较为低档的西餐业态存在 西餐主要租金集中在4元 平米以上 市级地段租金可达到7 10元 平米 中西快餐 快餐性质的业态因为要考虑全天的人流量 所以在选址的时候大多集中于繁华的商业区 所以导致租金水平也较高 一般品牌租金集中在2 4元 平方米 世界品牌租金集中在4 7元 平方米 日韩料理的整体租金水平在餐饮业态中属于较高的 这其中日式料理的档次又要高于韩式料理的 4元以上的比例在25 以上 日韩料理 天津主要餐饮集中区域分析 食品街定位 天津特色食品 同时面向周边地区的旅游餐饮消费群体 面积及结构 整体三层 二 三层联体 一层以天津特色小吃为主 单体面积在200平米左
10、右 二 三层是中型餐饮 以中餐为主 单位面积1000平米以上下 经营方式 大面积租赁 租期大部分在5 10年 新近商家租金月付 外街租金在2 3元 平米 天 内街一层2 3元 平米 天 二三层联体在2元上下 分析 餐饮街现状主要是经营老化 忽略天津自有市场过去食品街的消费结构是8 2 外地游客占80 本地游客占20 今后希望能够用1年到2年的时间 使消费族群的比例能够达到5 5 水上北路定位 形成之初是因日 韩外籍及高收入人群主要居住地 有较固定的中高档消费客群 同时又有南开区政府招商办的支持 加之原有模式及特点 就形成了今天这样的规模 以川粤 韩式烧烤 料理等为主体的中高档餐饮 人均消费 1
11、00 200元 面积 体量面积基本在中等800 1500平米左右 建筑结构形式上是独体 基本三层 四层 现在由于整体经营较好商家希望增大营业面积 经营方式 租赁期在5 10年 租金3元 平米 天 分析 水上北路借用地理优势和成熟的人文环境 吸引了中高档消费群体在天津树立了较高档的餐饮市场认知度 南开区也因此对该地区加大了重视力度 永安道定位 因形成之处罗马花园 浦江花园 万顺等中高档居住及商务区的汇集使得永安道以中档餐饮为主 同时上海菜 温州菜也是这地区的特色 面积 建面在1000 2000平米 整体环境以三层为主 经营方式 商家基本以租赁方式进驻 但是有部分商家经营多年较好希望在同区域内购买
12、 投资基本在1 1 2万元 租金 2 3元 平米 天 泰达城位于三岔河口 计划总投资70亿元 规划总建筑面积150万平方米 其中公建40万平方米 住宅110万平方米 具体项目包括 泰达易买得超市 5A写字楼 酒吧街 五星级饭店 酒店式公寓 大型室内餐饮娱乐城 计划均价13000元左右 旅游交通中心 休闲特色商业 体育健身中心等 空港物流由于目前尚无具体规划 其未来餐饮业态的规划总量无从判别 老城厢天津老城厢改造规划用地80公顷 规划总建筑面积为225万平方米 其中住宅总建筑面积128 9万平方米 公建总面积96 1万平方米 计划用5年时间开发完成 改造后的老城厢将成为一座集居住 文化 商业 商
13、务 休闲 娱乐 旅游和生态景观为一体的城市综合体 其他区域 餐饮业租金分析 娱乐业租金分析 天津娱乐业各业态的租金情况 康体健身建筑要求 面积需求 800 4000平米楼层 对楼层要求不高 一般选择2层3层 地下室也可以柱距 8米左右 跳操室柱子尽可能减少层高 没有硬性要求 净高4米为宜配套 高档健身房一般配有淋浴 桑拿设施建筑形式 多为2或3层复式 分为器械区 有养区 美容区 淋浴区等功能区进驻方式 租赁 租金 1 2元 租期 10年左右 合作 大型的健身中心获取建筑物 利用合作的方式比较多 将房屋租金以合作分成的方式体现 并风险公担 2 娱乐行业特点投资门槛较低 经营利润高 投资回收期短进
14、驻方式 租赁 输出管理 购买建筑经营的几乎没有 租金 繁华区的租金通常为3 4元 天 平米非繁华区的租金通常为1 5 2 5元 天 平米租期 一般在5年左右 二 娱乐业态 B KTV行业建筑及配套要求 以市场主流 大型KTV为例 面积区间 小型500 1500平米 一二十个包厢 中型1500 4000平米 五六十个包厢 大型4000平米以上 一百个包厢左右 包厢面积区间为 8 20平米 单间楼层 无过多的要求 高楼层也可 租金低 层高 没有硬性要求 通常为3 0 3 5米挑高配套 需要有餐饮的设备KTV的进驻方式基本为租赁 租金通常在1 1 5元 平米 租期一般为15 20年 二 娱乐业态 C
15、 酒吧建筑及配套要求 目前天津市场主流为中小型酒吧 酒吧明显的建筑需求为共享空间的设置 部分要求具备餐饮条件 其他则无过多要求限制 面积区间 小型100 200平米 中型200 400平米 大型600平米以上 进驻方式 酒吧的进驻方式以租赁为主 个别关注房屋及地址升值潜力的经营者会选择购买 租金视地点而定 繁华区的租金通常为3 4元 天 平米 非繁华区的租金通常为1 5 2 5元 天 平米 二 娱乐业态 D 咖啡厅及茶社建筑及配套要求 茶社 小型100 200平米 大型200 700平米 单间 8 15平米 间 每个营业点有8 12套单间不等 咖啡厅 小型100 400平米 大型500平米以上
16、 无单间 楼层 楼层要求在首层或联体二层层高 没有硬性要求 通常为3 5 4 5米挑高配套 咖啡厅需要有餐饮的设备 差艺则无明确要求进驻方式 茶艺与咖啡店的进驻方式有租赁 繁华区的租金通常为3 3 5元 天 平米 非繁华区的租金通常为1 5 2 5元 天 平米 租期通常为5年左右 购买建筑自营两种 商业专业人士访谈 一 访谈目的主要针对天津湾商业定位中设计的主要业态 访谈 拜访主要大客户 验证定位 了解业内租金情况 同时积累意向客户二 访谈范围业态范围 商业定位中涉及到的主力商业业态 包括餐饮 健身 美容美体 KTV 经济型酒店等商家选择范围 天津本市 北京 上海等商业发达城市 经营方式以连锁 加盟为主 在天津没有店面或有扩张可能的大中型商户三 访谈手段主要以电话访谈为主 之后对有意向客户进行约见拜访 进一步洽谈 各业态访谈结果分析 一 经济型酒店访谈商家 锦江之星 天津友谊之家租金承受 通常在1 1 5元 平米租期 一般为15 20年二 影院 影城访谈商家 星美影院发展有限公司 北京新影联影业有限责任公司 北京东都影城租金承受 通常在1 1 5元 平米租期 一般为15 20年三 KT
