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1、土地行政管理学课程论文 城中村改造中的土地所有权改 制 问 题 分 析题 目 学 院 专业班级 学生姓名 学 号 撰写日期：20 年 月 日城中村改造中的土地所有权改制问题分析摘要：进入21世纪以来.我国大力推进城市化进程，城市规模不断扩大，城市人口不断增加，而城市问题也不断涌现。有些城市问题在一定程度上制约了城市的健康发展以及降低了城市居民的生活质量。“城中村”便是这些问题中比较突出的一个。城中村是我国高速城市化进程中普遍存在的一种特殊地域现象，是城市建设发展急剧扩展与城乡二元管理体制共同作用下的结果。本文以城中村为研究对象，通过研究城中村的形成原因以及改造所涉及的各利益主体之间的关系，针对
2、城中村改造的主要障碍-土地所有权问题，提出了解决的建议和措施。 关键词：城中村改造；土地所有权；土地使用权The reconstruction of urban village land ownership reform problem analysisAbstract: Enter since twenty-first Century. China to advance a city to change a course, the city scale expands unceasingly, city population increases ceaselessly, and the ci
3、ty problems also emerged. Some city problems to a certain extent restrict the healthy development of the city and to reduce the city residents quality of life. The urban village is the problem of a more prominent. The urban village is the city of our country high speed in the process of a universal
4、phenomenon is a special region, city construction and development of rapid expansion and urban and rural two management system the result of the interaction of. The urban village as the research object, through the research of urban village of formation and transformation involves the relation betwe
5、en each interest principal part, the main obstacle for alteration of village in town - the issue of land ownership, puts forward the suggestions and measures.Key words: The reconstruction of urban village; land ownership; land use right城市数目从1978年的320个发展到现在的660多个，城市建成区面积也由3.6万平方千米扩到9万多平方千米，这扩大的5.4万平方
6、千米几乎全是城市建设征用农村土地获得的。农民土地被征用了但村还在，仍然生活在原地，且随着周围农用地的逐步征用而逐渐包围，形成了“城中有村”的格局。城中村的形成使城中村问题已经成为各地方政府最头痛、最难解决的问题之一。因此，为了加快我国的城市化进程以及改善城市环境和居住质量，本文选取了“城中村”为研究对象，主要从经济角度对城中村的现状及改造问题进行了初步研究，以期得出一些对改造城中村有价值的结论以及对政府有参考价值的建议。1 城中村的相关研究综述1.1 城中村的概念城中村是在我国快速城市化过程中出现的一种普遍现象，在沿海地区城市中，城中村现象表现的尤为突出。国内学者对城中村的定义一般从地理位置和
7、城乡二元结构的角度对城中村进行定义。所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区；或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。通常狭义上所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。1.2 国内外学者的相关研究1.2.1 国外学者的相关研究根据文献检索，国外
8、至今尚没有对城中村的专门研究，甚至连“城中村”一词也还没有公认的英文译名。但在国外学者关于城市化研究的文献中，可以找到一些与城中村问题有关的研究，大致可以分为以下几个方面：(1)城市蔓延(urban sprawl)。此现象最早出现在以美国为代表的发达国家。多数学者认为城市蔓延指的是城市化地域向未城市化地域的不相称的扩张，其特征是城市边缘大片低容积率、高建筑密度住宅的开发使城乡间的界限日益模糊。近年来.由于西方国家“大都市带”的发展趋于成熟，城市蔓延作为大都市内部的一种新的空间，其利益价值和可能产生的影响，特别是经济、社会和环境方面，越来越受到政府城市规划部门和研究城市经济的学者们的关注。(2)
9、城市边缘区。最早涉及城乡过渡地带概念的德国地理学家Louis，在1936年研究德国柏林城市地域结构时发现，某些土地利用带原先属于靠近城市边界的边缘地区，后来被建成区不断扩展所侵占而成为城市的一部分。到20世纪50年代，Queen和Thomas将大城市的地域结构分解为内城、城市边缘区、城市腹地三个部分，明确提出了“城市边缘区”的概念，开创了城市边缘区研究的先河。 (3)都市村庄(urban village)。美国著名人文地理学家Johnston主编的人文地理学词典中将都市村庄定义为。一种居住社区，居民具有相同的或相似的文化或种族特征，常位于内城或转型地带，是移民进入城市的聚集点”。从以上三种现象
10、的定义和特点来看，其他国家很少有与我国城中村类似现象，加之我国城中村出现的历史并不很长，国外学者尚未做过专门研究。但客观来说，上述方面的研究能为我国的城中村改造提供一定借鉴和参考。1.2.2 国内学者的相关研究在我国20世纪90年代末以前，由于国内从事城市发展研究的人员较少以及城市化水平不高，城市的扩张速度较为缓慢，城乡关系处于一个相对稳定的时期，城中村问题没有引起人们较多关注。但随着全国范围内城市的大规模扩张，“城中村”现象越来越明显，逐步引起了研究人员的注意。1998年。第一篇以“城中村”改造为研究主题的地理学博士论文通过答辩：其后不久，国内规划类核心期刊城市规划杂志以专题形式刊登了数篇关
11、于“城中村”的研究论文。这两件事标志着“城中村”现象进入了学术界的研究领域。随后，众多领域的专家学者对城中村的各方面展开了更为广泛的研究，研究内容主要集中在以下几方面：(1)关于城中村的命名。研究者对城中村现象有多种命名，如都市里的的乡村(田莉，1998)、城市里的乡村(敬东，1999)、城中村(方庆东等，1999，郑静。2000)等。英文译名也很多，如Rural Residential Island(郑静，2000)、City Village(李晴，2002)。最近城中村一词己成为约定俗成的称呼，但英译名尚未统一。(2)关于城中村的类型。研究者从不同角度对城中村类型进行了多种划分。张建明(1
12、998)根据广州44个城中村的基础资料，将城中村分为三类：基础设施优越型、集体经济实力型、土地资源充足型。郑静(2000)依据广州城中村演变的历史阶段，分为：农村居住聚落型、半城中村型、城乡冲突型、城中村瓦解型。(3)关于城中村的形成机制。自90年代末国内学者对城中村形成机制先后进行了研究，主要观点集中在城乡二元土地所有权结构上。目前社会学者李培林(2002)又对这一问题的研究从经济学角度做出了扩展，他认为，城中村形成的主要原因是在土地和房屋的快速增值下，城中村土地的收益远低于同地段城市土地收益(自由竞争均衡价格)，农民没有得到相应补偿，只能最大限度利用现有房屋和土地。尽管国内对“城中村”现象
13、的研究己经有一段时间，但现实中由于我国特殊的国情及历史遗留下来的体制问题等众多因素，导致关于“城中村”问题的理论并不健全，政府策略和解决方式并不非常有效。因此，“城中村”改造问题依然是城市发展过程中热门的研究课题，它也将会随着经济发展而更有研究意义和价值。2 我国城中村改造的现状分析2.1 我国城中村的分布及负面影响伴随我国城市化进程加快，除了少数城市由于其城市化水平较低、地广人稀、建成区狭窄而尚未有城中村之外，城中村几乎遍布于我国各个大中城市，特别在东部沿海经济发达城市和全国各省会城市，城中村现象更加严重。例如西安有城中村417个，涉及42万余人；太原有75个，涉及近12万农民。“城中村”是
14、城市的一块“夹缝地”，其发展有很大的自发性，这种独特的地位和现象，势必对城市发展带来一系列的社会问题： (1)人口成分复杂。“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成，流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。(2)城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。(3)基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患。(4)土地使用存在诸多问题。宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进
15、程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。2.2 我国城中村问题的形成机制从目前国内大多数学者的研究来看，城中村现象形成的原因主要有以下四个方面：（1）城乡二元管理体制和土地二元所有制是城中村问题形成的根本原因。这是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式。土地二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有。我国土地所有权依据中华人民共和国宪法第lO条、中华人民共和国土地管理法第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外。属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村” 形成的进一步加
