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1、原中星联药业地块价值分析及规划定位意见书2012-2-6前 言 本次调研报告所采集的信息来源于：九江房产信息网、搜房网、新浪地产网以及通过走访竞争楼盘、周边商业的实地调查等。共历时15天。本次报告有针对性的完成了关于本项目的九江宏观状况及房地产市场宏观分析、项目周边在售住宅项目分析、项目周边商业结构及现状分析、项目SWOT分析、地块价值分析及项目定位建议等工作。目 录第一章 项目概况一、 项目概况项目位于九江市经济开发区，九江城市结构五轴之一长江大道西侧，处于八里湖新区东区。原为中星联医药公司，项目占地面积88亩，容积率3.0，商业、住宅比例2：8。二、项目四至：东：长江大道、九江钢材（加工）
2、大市场西：京九铁路南：前进西路、707（九江七所精密机电科技有限公司）北：京九铁路、21世纪家居三、周边状况：项目：慧龙家居、慧龙新城、九江钢材（加工）大市场、浔海花园、十里大楼、前进新村、21世纪家居城、仪表社区、奥林匹克花园学校：向阳中心小学（800米）、匡庐小学、华清实验学校、庐山区实验小学、九江市职业技术学院、九江市一中（2900米）超市：联盛超市、派拉蒙（1200米）银行：农行浔庐分理处、建行十里分理处、邮政储蓄银行十里大道分行、工行十里支行、中行前进分理处、交行新晨支行公交：18路、24路、103路第二章 九江房地产现状分析第一部分：九江房地产市场宏观情况一、土地供应情况2005-
3、2010年上半年九江市土地成交情况：年份成交宗数出让面积（亩）成交总价（万）成交均价（万）2005年131，464.2161,517.1342.012006年26725.1666,459.2791.652007年5246.0735，404.97143.882008年221,305.2084,202.3464.512009年15899.0384,847.0694.382010年152,116.63390,641.03184.56上表可见过去六年九江市累计已出让土地总面积：6756.3亩，成交总价723,071.8万元。2011年九江市土地成交明细（审批过的）：宗地号位置土地用途容积率面积（亩）起
4、始价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得人九土2011-1九威大道西南侧、怡堂路东侧商住2.530.13145147九江信华房地产开发有限公司九土2011-2九莲大道以西、南山路以西商住344.55230405黄寿官九土2011-3人民路以西、天福花园以北商住2.235.18220238江西华安投资有限公司九土2011-4人民路以东、庐山电子厂以北商住2.547.79260413王小强九土2011-5十里大道以东，南山路以北商住2.542.42200319九江市浔海实业有限公司九土2011-6滨江东路30号商住2.511.7170175查中华（石油公司）九土2011-7蛟滩堤路东侧、规划一路以南
5、、八里湖大道以西商住1.236.6109111九江市冠宸置业有限公司九土2011-8蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西商住1.233.238284九江市冠宸置业有限公司九土2011-9蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西商住1.2207.65109111九江市冠宸置业有限公司九土2011-10蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西商住1.2118.89109111九江市冠宸置业有限公司九土2011-11环城东路东侧商住2.5138.64230254刘优平九土2011-12前进路南侧（一建公司）住宅3.021.41260281中航地产股份有限公司九土2011-13长虹大道与长江
6、大道交汇处西北角商住3.5262.67398401中航地产股份有限公司九土2011-14十里河南岸景观路以北商业1.412.08215321九江市两湖旅游开发有限公司九土2011-15九江市兴城大道以东商住2.920266269九江嘉华房地产开发有限公司九土2011-16长虹西大道以南、周纺路以西商住3.5151.1349355九江市城市建设投资有限公司九土2011-17十里河西岸（慧龙新城旁）商住2.252.02220226江西得益置业有限公司结论：1、九江市2008-2010年，共计出让土地4500亩左右(2010年共计出让土地面积约2300亩），其中待开发土地面积为3290亩。2011年
7、成交土地1793亩。2、2008-2010年土地成交均价一路攀升，从64.51万/亩上升到184.56万/亩，2011年土地成交最高价两宗土地成交价448万元/亩，仅次于2009年金大地投资有限公司拍卖的新桥头地块。3、从土地成交价格来看，九江市土地价格坚挺，不少新盘将面临更大价格压力，市场竞争力进一步增强。从土地供应量来看，未来市场供应量远远超出需求量，九江房地产市场供大于求，市场转入买方市场。 二、2011年市场去化量和存量情况随着九江经济的不断发展，城市规模的扩大，刚性需求相对较大，但由于房价的过快增长，高房价让很多有购房需求的消费者望而却步。自2010年起国家为控制房价过快增长，出台了
8、一系列史上最严厉的房地产调控政策，使得房价过快增长得到控制。但同时也打压了投机性购房需求，并使购房者产生浓厚的持币观望心理，这在一定程度上对九江房地产成交量产生了影响。2011年九江房地产市场一直都处在一种低迷的状态，整年的成交量很少，销售周期被大大拉长，即便有些楼盘搞各式促销降价活动都难以去化，不少楼盘连续数月零成交量。市场总体存量巨大。1、 去化量情况（1）九江房地产市场2011年各月成交套数情况图示 上图数据显示：2011年全年楼市成交量呈波折下降，下半年的成交量几乎没有过1000，降幅很大。由于宏观政策的持续收紧，导致消费者持币观望情绪浓厚，影响了成交量。2011年全年总成交10093
9、套，而截止到2012年2月市场可售套数为15421套。（2）2011年房地产市场各月成交均价图示上图数据显示：全年的成交均价基本平稳，除了个别几个月受九江学院商住楼以及天翼景城两个楼盘低价的影响，全月成交均价在5000元/以下之外。其他月份成交均价基本保持在5000元/以上。受政策的影响，消费者持币观望，成交量低迷的情况下，开发企业并没有做出大幅度的降价，而是保持在原有的价格水平。（3）宏观经济的高速发展与微观市场的低迷形成强烈反差，一旦政策有所松动，市场必将反弹。但中央一再表态，坚决促进房价合理回归的决心，所以在促进房价合理回归之前，房地产调控政策会一直实施下去。这也成为现在房地产市场的新背
10、景。2、房源供应和存量（1）据九江市房地产管理局统计数据显示，2011年有3000亩存量土地在建，2011年后将会有超过400万平方米商品房推向市场，九江历史上最为激烈的房地产竞争即将展开。（2）九江目前在售楼盘58个，据不完全统计，目前九江市三区（浔阳区、庐山区、开发区）批准可售商品房面积达145-150万，是历史最高销售量的一倍。其中商品住房约为91万多，非住宅约为57万。（3）不管是从存量土地、在建量来看，还是从目前市场可售量来看，房源的供应量都远远大于市场需求量，房地产完全进入买方市场。第二部分：新背景下的市场情况随着九江房地产行业的快速发展，环境的不断变化，九江房地产市场也出现相应的
11、变化。九江凭借自身优越的城市条件，经济得到稳步快速的发展，城市规划不断的扩展，房地产市场需求也在稳步增大。但在特定的一段时间之内，九江房地产市场已经形成：市场供过于求，竞争异常激烈；政策干预加大，市场趋向合理；开发商开发成本增高，利润下降；消费者日趋理性，品质要求更高等新的市场背景。一、消费者需求情况中国指数研究院2011年度与搜房网针对全国100多个大中型城市的购房者消费调查研究报告调查研究得出以下表现：1、 需求意向（1）计划购房时间 数据显示，超过六成的购房者打算在一年内购房（24.9%表示会在6个月内购房，36.5%表示会在一年内购房）。由此可见，计划在一年内购房的受访者居多。 （2）
12、购房次数数据显示，购房者中首次置业者占比最高，为61.9%，二次置业者所占比例也较大，为30.4%。（3）购房目的数据显示，多数受访者因刚性需求而选择置业，主要包括“改善用房”、解决“自己无房”问题及用于“结婚用房”，累积比例达73.1%。2、理想小区（1）公共配套设施购房者认为，公共交通配套是理想小区首要考虑的因素，占比53.9%。其次为购物等商业配套，为51.6%。医疗配套、教育配套也是比较重要的两项，所占比重分别为24.8%、16.8%。（2）小区配套设施数据显示，“小区安全监控设施”是购房者心目中最看重的基础配套设施，占比为46.8%；与此同时，“小区绿化景观”、“充足的停车位、停车场
13、”亦是购房者比较看重的基础配套设施。（3）室内外规划设计数据显示，购房者比较在意小区绿化景观和楼间距大小：购房者在室外规划设计上比较看重“具有较大比例的小区绿化”与“布局合理，楼间距合适”两因素，所占比重分别为51.1%和44.0%。3、购买偏好（1）影响购买因素数据显示，“价格”是影响购房者置业的首要因素，占受访者总数的57.6%；其次是“地段”，为36.8%；再次为“交通”，占受访者总数的31.0%； “环境”也是影响购房者置业的一大因素，比重为24.9%。（2）购房者住宅面积选择数据显示，70-89平米的户型最受购房者青睐，占比38.4%。90-109平米也是购房者主要考虑的户型面积，占
14、比25.0%。与此同时，50-69平米的户型也受到关注，占比14.9%。 （3）装修偏好数据显示，40.0%的受访者明确表示倾向选购精装房， 21.9%表示倾向选择毛坯房。由此可知，精装修房是购房者倾向选择的对象。4、购房心理（1）政策认知数据显示，有56.5%的受访者表示非常关注国家房地产政策，有34.8%者表示比较关注。由此可知，购房者对国家房地产政策动向的关注度非常高。（2）价格认知调查显示，在房产调控政策的影响下，46.6%的受访者认为未来半年内房价将会上涨，其中有8.9%认为涨幅会在20%以上。第三部分：项目周边调研一、中星联地块周边商业调查调查情况商业名称定位出租、售价格经营业态备注华东市场一、二期建材专业市场店铺面积100-300对外出租为主租金为50-60元/月建材华东市场三期建材专业市场店铺面积100-300对外出售为主销售
