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1、现金流量对房地产企业的影响 学号：20110341432015届职教师资本科生毕业论文（设计）题 目：现金流量对房地产企业的影响学院(系)： 职业教育学院专业年级： 会计学121学生姓名： 张 曙 华指导教师： 孟全省 教授完成日期： 2016年6月目 录摘 要I AbstractII 引 言1一、当地产现金流量管理的重要性2（一）是企业生存的基础2（二）保证企业正常稳定的发展2（三）提高其他竞争力2（四）实现企业的价值2二、房地产企业现金流运行状况及特点3（一）房地产开发企业现金流量基本运行情况3（二）房地产企业现金流量的特点4三、房地产企业现金流量管理存在的问题5（一）受经济大环境和国家宏
2、观政策调控的影响5（二）全面预算管理存在的问题5（三）资金短缺6（四）房地产企业对现金流量管理不重视6四、房地产现金流量管理优化方案6（一）企业战略决策要符合现金流量的现状6（二）完善企业预算管理7（三）稳定发展，稳健投资7（四）完善企业财务管理制度8II结 论9参 考 文 献10致 谢11摘 要房地产企业因受到大的经济环境及国家政策变化的影响、预算管理上的漏洞、资金短缺及企业本身对现金流量管理的不重视，致使房地产企业的现金流量管理存在问题。本文从现金流量的重要性出发，并阐述了企业现金流量管理的目标。根据这些问题提出与企业现金流状况相符的发展战略、完善房地产企业预算管理、加强计划管理以实现现金
3、流过程中的严控、和稳定收入等相应的整改意见。 关键词：现金流量；房地产；现金流量管理IAbstract Selected real estate companies as the research object, about the real estate companies due to the large economic environment and the impact of changes in national policy, the loopholes in the budget management, shortage of funds and corporate cash
4、flow management do not attach importance to, resulting in the cash flow of the real estate business management problems. Departure from the importance of cash flow, and described the goals of the enterprise cash flow management. Development strategy consistent with corporate cash flow position and b
5、ased on these issues, improve the budget management of real estate enterprises, strengthening program management in order to achieve the strict control of the cash flow process, and a steady income and the corresponding corrections and comments.Key Words：cash flow；Real Estate；cash flow managementII一
6、、当地产现金流量管理的重要性 现金流管理是企业经营和发展的基础和必要条件。企业在参与市场竞争中，现金流管理为企业稳定市场地位，提高市场竞争力提供了坚实的基础。而现金流流动性更是对企业运营效率产生直接影响。现代化企业管理，对效率有了更高要求。在人员效率的基础上，资金效率对企业生存起着至关重要的作用。高效的资金运作效率，可以最大程度发挥人员效率，同时直接转化为高效生产力。 （一）是企业生存的基础从企业生存的基本层面上来讲，加强企业的现金流量管理是企业最根本的生存基础要求。企业的发展及产生通常会经历初始阶段、发展阶段、成熟阶段、衰退阶段这四个阶段。在不同的阶段现金流量的管理有着不同的目标，根据企业当
7、期的发展目标制定与之相匹配的现金流量管理计划，确保企业当期的发展目标得以实现。 （二）保证企业正常稳定的发展现金流量管理，可以保证企业的正常经营和稳定的发展。反观历史，我们不难看出，过去的经验，往往对企业实力的评价是从单一的利润和收入角度去评判的，但是把根据权责发生制确定的利润，作为指标，很容易受到人为的操纵和控制，因此往往不能说明一家企业的具体实力。按权责发生制和历史成本原则算出来的利润包含了一系列预提、分配和摊销的会计要素。而且为了提高利润会减少销售费用，降低成本，这可能导致企业产品的创新力被削弱，也使得产品不能在市场上更好的流通，最终对企业长远利益产生影响。然而，现金流量却能充分提高资金
8、的使用效率，改变企业资本结构，弥补不足。从而增强企业的经济实力。 （三）提高其他竞争力从企业的整体竞争力来考虑，现金流量管理能够起到有效地提高作用。在日益激烈的市场竞争中，企业要推动产品的创新，提高产品的质量，建立良好的品牌形象，这些都必须有良好的现金流为基础。在这样的企业发展目标下，现金的流动性成了取决企业运行速度最重要的因素，促进发展目标能够得以实现。 （四）实现企业的价值 现金流量决定企业的价值。现金流就像人的血液，拥有充足的血液，人才能健康的生存下去。失去了作为血液的现金流，企业就失去了生存能力，就无法实现它的价值。首先我们应该假设企业今后能够持续经营，这此基础上考虑每年预期现金净流量
9、在风险情况下的总贴现值。众所周知利润和风险是共同存在的，高利润伴随着高风险，企业只0有保证现金净流量和风险达到均衡时企业才能稳定持续的发展。当企业的现金净流量达到最大化且风险最小化时，也就是企业价值达到了最大化。二、房地产企业现金流运行状况及特点 （一）房地产开发企业现金流量基本运行的情况房地产开发企业通常不仅仅进行单一的活动，他们一般拥有许多类型的投资活动，分布范围广，且不可移动。房地产开发企业一般从事：房屋的承建、基础设施的建设、转让房地产的开发项目，或者销售、出租商品房等。项目类型涉及广泛，运营周期通常在一年以上。针对以上情况，我们可以大致将房地产企业的活动分为四个部分：第一部分的主要任
10、务是提出活动方案、进行可行性研究、明确活动定位、寻找合适的投资机遇，我们称之为投资决策，这部分的工作是项目的基础，起到引导经营方向的作用。第二部分的主要任务是规划设计项目内容、筹集所需资金、拆迁善后安置计划，我们称之为准备阶段，这部分的工作比较繁琐，涉及的层面十分丰富广泛。第三部分的主要任务是招标投标、施工建设、监察检测、竣工验收，我们称之为施工建设，这部分的工作不仅涵盖了所有最精湛的技术，而且直接决定了项目的资金运作和周期运作，是整个项目的精髓。第四部分的主要任务是销售、管理、服务以及物业完善，我们称之为市场营销。这部分的工作室整个项目回收投资并获取利润的部分，是项目是否盈利的关键，直接决定
11、了项目的成败。各项目在时间上大致呈现并行或顺序并行的运行关系，若给企业全部寿命期中的所有项目编号，那么在某个时刻前后若项目运营数量为N个，则第M+N+1个项目最早也应是在前面N个项目中全部运营最先结束的那个项目，即第M+1个项目完成之后才开始运营。 通过对房地产开发企业的实际运行情况来分析，会发现其总部和各投资项目之间存在着一种密切的联系，不仅互为前提和保障，而且相互制约和影响，共同对企业的运行和发展产生影响。从某种层面上我们可以这样定义，总部作为一个中枢机构，对企业的所有活动负责，引导着整个项目的运行。总部通常承担着制定企业发展规划、作出投资决策、进行项目融资、管理企业财务和人力资源等重要职
12、责。而各投资项目作为从属于企业的部分，是企业生存和发展的核心要素，关键部分的项目对企业的整体能起到决定性的作用，能够促进企业的发展，决定企业的成败。各投资项目承担的任务是具体的运作和管理，通过这些活动达到总部制定的任务的目标。综上，现金流是对企业总部，包括各投资项目在内的所有营运资金运行状况的综合体现。除了以上情况，房地产开发企业及各投资项目的现金流状态还存在其它的形式，分为预计现金流和实际现金流。分析以上两种具体情况，我们将房地产开发企业的现金流归纳为四种基本类型：第一种是企0业总部预计现金流，第二种是各相对独立的投资项目的预计现金流，第三种是企业总部实际现金流，第四种是各相对独立的投资项目
13、的实际现金流。 （二）房地产企业现金流量的特点房地产开发过程同大部分生产销售的企业相同，都是通过对将来某种需求的预测，从而进行产品生产的过程，不同的是房地产开发企业自身所拥有的特点，决定了企业现金流量的特点。价值大、开发周期长、一次性、风险因素多等这些特点，直接反映到企业的现金流上，就表现为： 1.对资金需求数额巨大房地产开发项目价值大，在资金需求方面无可避免的需要有强力的支持。然而，如果仅仅靠企业自身的资本资金，将会使房地产开发企业无法展开任何活动，企业就成了无任何用武之地的空壳。因此，房地产开发企业必然需要借助金融机构和资本市场进行融资。另一方面，房地产开发企业的资金来源具有分散性，在使用
14、上却明显的具有大量的集中性，二者相互矛盾，因此更应该有大量的现金流入作为支持，不能够再局限于自身的资本资金。而我国房地产企业以社会资源整合为核心，“以小博大”的发展模式对银行资金的依赖度长期以来居高不下。在这样的情景下，中小企业将因为资金链的断连而面临种种严峻的考验，甚至在考验中面临直接的失败。 2.现金的占用周期长房地产开发项目从最开始的选择地皮，开始承建，到最后的建设完成，竣工验收，包括期间的销售或者出租，至少需要3-5年的时间。然而，目前我国的房地产由于价值偏大，对于一般居民而言无法直接消费购买，因此销售方式一般采用分期付款的方式。不仅如此，租赁经营中还需要追加一些固定的费用，比如装修维
15、修物业管理等等，这些费用后续地相应投入,导致资金的回收不能一次完成。这样我们不难推测，房地产开发的商品要想收回成本，甚至是开始产生利润，是需要一定时间的，或者是需要在数量上达到一定量的。从工程投资开始计算，一直到企业开始计算盈利，至少需要三年的时间。由此可见，房地产开发项目具有周期长、资金周转慢、回收期长的特点，相应地，现金的占用周期就会是一个很漫长的过程。我们可以很容易地推算出，从工程初期投资开始，一直到第一笔资金回笼，最少需要3年的时间。 3.现金占用的风险性大房地产开发项目由于自身的某些特定条件，使得它的商品属性与一般的商品具有很大的不同。例如房地产开发项目的不可移动性，导致一旦投入资金开始建设，就很难因为一些外部因素而发生改变或调整，各种社会经济环境、国家政策等因素，一般对于房屋建设很难产生动摇性变化，因此现金流的投入就增大了风险。房地产开发项目的周期0性，使得风险的不确定性被无限放大，周期越长、不确定因素随之增大,风险也就越来越大。三、房地产企业现
