《房地产企业税务筹划研究—以大明公司为例.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业税务筹划研究—以大明公司为例.doc（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 工商管理碩士論文房地产企业税务筹划研究 以大明公司为例 學生姓名： 徐明 學 號： 01208-0102-0112 指導教師： 张蓓蕾 2014年7月摘 要本论文运用“有效税务筹划理论”，以大明房地产公司为案例，对其涉税业务中的常见业务，用表格形式列举两个方案进行比较，用税后收益指标进行衡量，选取最优方案。本论文的创新之处是提出了运用数学方程进行免征土地增值税的筹划，并且建立了线性方程，解决了一直以来免征土地增值税的筹划只是针对个案而不具有普遍性的问题，为房地产企业提供参考。关键词： 税务筹划；大明房地产公司；案例分析；方案比较。Abstract This paper using the e
2、ffective tax planning theory, to Daming real estate company as a case, on the common business of tax-related business, in the form of a table list two solutions, with after-tax income index measure, select the optimal scheme. The innovation of this paper is proposed using mathematical equations is e
3、xempted from land value-added tax planning, and establishes the linear equation, solve the exemption of land value-added tax planning have been only for case and not the problem of universal, provide a reference for real estate enterprises. Key Words: the tax planning; Daming real estate company; Ca
4、se analysis; Scheme comparison.1 问题背景及研究目的房地产行业税种多，税负重，核算复杂，其税收政策繁杂且变动频繁，因而本论文的研究目的是房地产企业只有通过合法合理地税务筹划，减轻税收负担，降低税务风险，才能实现企业价值最大化的目标。2 税务筹划的理论概述有效税务筹划理论是“以税后收益最大化为目标”， 童锦治：税收筹划，科学出版社2009年8月版，第11页。有效税务筹划理论，是迈伦.斯科尔斯和马克.沃尔夫森等人于1992年提出的。 梁文涛：税收筹划，北京交流大学出版社和清华大学出版社2012年7月版，第27 页。3 研究对象及研究方法 本论文的研究对象是大明房地产
5、公司。本论文采用的主要研究方法是案例分析法。4 大明公司税务筹划4.1 大明公司简介大明公司是中国的一家小型股份制房地产公司，注册地址是广州市，股东是三个自然人：李江、赵湖、宋海，投资比例分别是60%、20%、20%，企业全称是广州市大明房地产开发有限公司。4.2 大明公司常见业务的税务筹划4.2.1 土地获取方式的筹划案例分析4 - 1：大明房地产公司打算以20000万元的价格购买翔飞公司的一块土地，开发建设一栋商业大楼，该地块位于珠海市区，那么，是采用购买土地方式，还是购买股权方式呢？笔者认为：“购买这块地，开发建设完工后，如果不销售，而是持有（出租或者自用），则采用购买股权方式，对买卖双
6、方都有利；如果是销售，则采用购买土地方式对大明公司（买方）更有利。选择哪种购买方式，关键是看建成后的商业大楼是否要销售。”商业大楼用于持有的筹划对于建成后自用的房地产项目，没有销售收入，不征收相应的营业税及附加、土地增值税和企业所得税。 方案一：购买土地方式：大明公司应缴纳契税=200003%=600（万元）方案二：购买股权方式：大明公司不需要缴纳契税。筹划结论：将方案一和方案二比较，可以看出，如果商业大楼建成后，是用于持有，则选择方案二，即选择购买股权方式可以节税600万元。商业大楼用于销售的筹划继续上述案例4 - 1，预计销售总收入是100000万元，预计建安成本10000万元，预计管理费
7、用等期间费用500万元（含印花税和土地使用税），翔飞公司账面原始土地成本是5000万元。方案一：购买土地方式扣除项目金额=（20000+600+10000）（1+10%+20%）+5500=45280（万元）增值额= 10000045280=54720（万元）增值率=5472045280100%=120.85%，适用50%的税率，土地增值税=5472050%4528015%=20568（万元）应纳税所得额=100000（20000+600+10000+500+5500+20568）=42832（万元）方案二：购买股权方式扣除项目金额=（5000+10000）（1+10%+20%）+5500=2
8、5000（万元）增值额=10000025000=75000（万元）增值率=7500025000100%=300%，适用60%的税率，土地增值税=7500060%2500035%=36250（万元）应纳税所得额=100000（5000+10000+500+5500+36250）=42750（万元）根据本案例的论述和计算，编制不同的土地获取方式的两个方案比较表如表4 - 1所示。 表 4 - 1 不同的土地获取方式的两个方案比较表 单位：万元 税种方案一:购买土地方式 方案二:购买股权方式 计税金额税率税额计税金额税率税额契税200003%600.00 营业税、城建税及教育费附加1000005.5
9、%5500.00 1000005.5%5500.00 土地增值税5472050%20568.00 7500060%36250.00 企业所得税4283225%10708.00 4275025%10687.50 合计37376.00 52437.50 （资料来源：以上表格，笔者根据本案例的论述和计算编制。）筹划结论：将方案一和方案二比较，方案二比方案一多缴税款15061.5万元（52437.5-37376=15061.5）、减少税后利润15061.5万元，所以，如果建成后的商业大楼，是用来销售的，选择方案一更优，即选择购买土地方式。4.2.2 增加建安成本的筹划 筹划思路：成立建筑公司或者建材公
10、司，可以增加建安成本，使得土地增值税的增值额和企业所得税的应纳税所得额降低，从而少缴土地增值税和企业所得税。因为房地产企业普遍采用增加建安成本的方式，所以笔者就不详细论述了。 房地产企业通过成立建筑、建材公司或园林绿化公司，把房地产企业的利润向其上游公司转移，又因为其上游公司只缴纳营业税及附加和企业所得税，不缴纳土地增值税，所以其上游公司比房地产企业税负轻，利用关联企业把利润由高税负企业向低税负企业转移，是企业常用的避税方法（利用关联企业转让定价的避税方法）。不仅适用于房地产企业，也适用于其他企业。按照这个避税方法，也可以把房地产企业的利润向其下游公司（关联企业）转移。 税务风险：目前，很多房
11、地产企业采用虚开建安发票或者开具假发票来增加建安成本的方法，这样就会给企业及其相关人员带来严重的税务风险。4.2.3 精装修房的筹划案例分析4 - 2：大明房地产公司在珠海市区有个楼盘，成立了珠海市大明房地产公司（项目公司），分三期开发，一期的销售面积60000平方米，含精装修的售价是15000元平方米，其中包含精装修的价款是1000元/平方米，销售总收入90000万元，一期的土地和建安成本是50000万元（其中包含精装修的成本是700元平方米），管理费用及其他费用1000万元。 方案一：只签订一份房屋销售合同（房屋售价是15000元/平方米） 扣除项目金额=50000*(1+10%+20%)
12、+4950=69950（万元） 增值额=90000-69950=20050（万元） 增值率=2005069950100%=28.66%，适用30%是税率， 应纳税所得额=90000-（50000+1000+4950+6015）=28035（万元） 方案二：成立M装修公司，签订两份合同（房屋销售合同和房屋装修合同）与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，由珠海大明房地产公司和购房者签订，毛坯价是14000元平方米，另一份是装修合同，由M装修公司（大明公司的全资子公司）和购房者签订，并写明由珠海大明房地产公司监督装修质量，装修款是1000元/平方米。由于分解为两份合同，则房屋销售总收入是8400
13、0万元，土地和建安成本是45800万元（50000-4200=45800）,装修总收入是6000万元。装修总成本是4200万元。珠海大明房地产公司的税务核算如下：扣除项目金额=45800*(1+10%+20%)+4620=64160（万元）增值额=84000-64160=19840（万元）增值率=1984064160100%=30.92%，适用30%是税率，应纳税所得额=84000-（45800+1000+4620+5952）=26628（万元）M装修公司缴纳的税款如下：营业税、城建税及教育费附加=60003%（1+7%+3%）=198（万元）企业所得税=6000-（4200+198）25%=
14、400.5（万元）。根据本案例的论述和计算，编制精装修房的两个方案比较表，如表4 - 2所示。 表 4 - 2 精装修房的两个方案比较表 单位：万元 方案一：只签订一份房屋销售合同 方案二：成立M装修公司，签订两份合同（房屋销售合同和房屋装修合同） 税种计税金额税率税额纳税人税种计税金额税率税额纳税人营业税、城建税及教育费附加90000 5.5%4950.00 珠海大明公司营业税、城建税及教育费附加84000 5.5%4620.00 珠海大明公司土地增值税20050 30%6015.00 珠海大明公司土地增值税19840 30%5952.00 珠海大明公司企业所得税28035 25%7008.75 珠海大明公司企业所得税26628 25%6657.00 珠海大明公司营业税、城建税及教育费附加6000 3
