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1、复地北京复地天赋3号楼房地产产品策划报告复地天赋3号楼产品策划书项目面临的核心问题产品评估项目开发背景分析建筑方案设计建议公共区域设计建议设备设施建议户型设计建议产品策划建议基础研究本项目定位 汇报框架项目开发背景分析 项目规划条件 开发目标项目规划条件 项目开发背景分析总建筑面积：83670其中：地上建筑面积：54070地下建筑面积：29600住宅建筑面积：477762商业建筑面积：.24机动停车位：地上5辆，地下380辆 开发目标 项目开发背景分析 本项目开发应立足于“品牌塑造”和“相应收益”。 土地价值的提炼证实投资价值的提升 。 高价值的土地创造出高附加价值的产品。项目面临的核心问题
2、项目面临的核心问题 本项目3号楼是否有成为“豪宅” 的可能性？从供需市场特征考察： 3号楼与2号楼的关系与和谐性？基 础 研 究 高端公寓市场项目的选取与分布 高端公寓市场供应状况 高端公寓市场销售状况与成交价格 高端公寓市场未来发展趋势预测 高端公寓市场项目的选取与分布（共计23个项目）北京房地产市场单价18000元/m2以上高档公寓分布图万城华府、缘溪堂、西城晶华、立方庭、锦官苑、融泽府、长河湾西部区域Naga上院、北京花园、银泰中心、东方之子、九号公寓、公园大道、顺景园、维多利亚花园、皇石国际公寓、银钻公寓、昆仑公寓、US联邦公寓、华远裘马都、新城国际3期、世界城、星河湾二期东部区域 取
3、证供应量 取证供应量的户型配比 截至07年2月份的现供应量 现供应量户型配比 高端公寓市场供应状况 取证供应量1607615.268172总计470883.032617合计1.5945长河湾11-13楼20090.7976融泽府24990.42156锦官苑二期34151.92675立方庭78892.08799西城晶华122825300缘溪堂173636.23566万城华府西部区域1136732.235555合计61219.7719世界城88776.95228星河湾二期80282.11492新城国际三期25740166皇石国际公寓39988214维多利亚花园227952948公园大道70368.
4、53242九号公寓143157.8650华远裘马都60377.19293US联邦公寓10514.6323昆仑公寓26495.1577东方之子55.99260银泰中心36101124北京花园61642.84870银钻公寓101917145顺景园46577.34104Naga上院东部区域取证面积取证量项目名称区域（以下数据均来自北京市房地产交易信息网） 由上表可知，截至2007年2月份单价在18000元/以上的北京市高端公寓的市场供应量为8172套，取证面积接近161万平米。 其中西部区域的高端公寓项目达到了2617套，取证面积47万，超过总量的四分之一。 由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的
5、稀缺因素，导致北京高档公寓市场供应项目主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞争也要大过于西部地区。81720.76%.07%16915%119380.5%6579合计26170.5%131.6%432.2%5819.1%49876.6%2005西部区域55551%492%1262%11113%69582%4574东部区域合计600以上500600400500300400300以下户型配比区域名称 取证供应量的户型配比 无论是东部区域还是西部区域的高端公寓市场，300以下的户型供应量最大，共有6312套，占到总供应量的80； 其次是300400之间的户型产品，占总供应量的15左右。 其中西部区域
6、市场300400的产品所占比例要高于东部区域，由此可见东西部之间的主观市场判断有所不同。5555491%1262%1112%69513%457482%合计7192-46671世界城2281333246692星河湾二期492-17484新城国际三期166-1-165皇石国际公寓214-2212维多利亚花园948-285663公园大道242532953152九号公寓650-46604华远裘马都293-4289US联邦公寓232-21-昆仑公寓77-5864-东方之子260-16-24220银泰中心124-124北京花园870-870银钻公寓145368281828顺景园10424-80-Naga上
7、院合计600 以上500600 400500 300400300以下户型配比项目名称东部区域各项目供应量户型配比 东部区域高端市场中，300平米以下的户型供应量最大，为4574套，占东部区域高端公寓总体供应量的82，为东部区域高端公寓的主流产品； 其次是300400平米之间的户型供应量为695套，占供应量的13； 户型面积越大的产品，供应的楼盘数量越少，供应的套数也有限。西部区域各项目供应量户型配比2617130.5%431.6%582.2%49819.1%200576.6%合计45-45长河湾11-13楼76-1966融泽府156-156锦官苑二期675-675立方庭799-2797西城晶华
8、30013435716621缘溪堂566-321245万城华府合计600 以上500600 400500 300400300以下户型配比项目名称 西部区域的高端公寓产品仍然以300平米以下为市场的主流产品，供应量为2005套，占西部区域高端公寓市场总供应量的76.6； 300400平米之间的户型供应量也较大，达到了498套，占西部区域高端公寓市场总供应量的19.1； 拥有400平米以上产品供应量的项目较少。 截至07年2月份的现供应量4521总计1039合计37长河湾11-13楼43融泽府131锦官苑二期111立方庭421西城晶华175缘溪堂121万城华府西部区域3482合计641世界城159
9、星河湾二期419新城国际三期71皇石国际公寓114维多利亚花园57公园大道166九号公寓476华远裘马都244US联邦公寓20昆仑公寓40东方之子55银泰中心11北京花园785银钻公寓139顺景园85Naga上院东部区域现供应量（套）项目名称区域 截至2007年2月底，北京市单价在18000元/平米以上的高端公寓现供应量为4521套，占总供应量的55； 其中东部区域的高端公寓供应量为3482套，占总现供应量的77； 其中西部区域的高端公寓供应量为1039套，占总现供应量的23； 东区供应量约为西区供应量的三倍，东区高端公寓的竞争要远高于西区。 现供应量户型配比45211.155231263.2
10、31461151881.43679合计10391.3132214.74916.817475.3782西部区域3482139310539710344832897东部区域合计600以上500600400500300400300以下户型配比区域名称 在4521套现供应量中，300平米以下的产品数量最多，并且东部区域约为西部区域的3.7倍； 西部区域仍然在300以上的大户型产品供应比例上要略高于东部区域，但实际供应套数仅为东部的一半。3482391%1053%973%34410%289783%合计6412-38601世界城159923173971星河湾二期419-17411新城国际三期71-71皇石国
11、际公寓114-2112维多利亚花园57-2433公园大道16643264885九号公寓476-46430华远裘马都244-4240US联邦公寓202-18-昆仑公寓40-1732-东方之子55-14-2021银泰中心11-11北京花园785-785银钻公寓139364281826顺景园8519-66-Naga上院合计600 以上500600 400500 300400300以下户型配比项目名称东部区域各项目现供应量户型配比 东部区域3482套的高端公寓中，300平米以下的产品现供应量为2897套，占东部区域全部现供应量的83； 300400平米之间的产品现供应量为344套，占东部区域全部现供应量的10； 400平米以上的产品现供应量所占比例较少。西部区域各项目现供应量户型配比1039131.25%212.02%
