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1、最新资料推荐第七章 投资收益分析一. 成本预测依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、新城东区实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，估算该项目总投资8.68亿元，单位可售面积完全成本2892元/平米，详细构成如下：项 目总成本(万元）单位成本说 明一、土地成本31,3941,046土地方补偿费22,470749总用地525亩，每亩42.8万元;地价中包含土地使用权转让及地上、地下建/构筑物、各种管线设施拆迁合作方补偿费1,00033与合作方初步确定。出让金1,96065出让面积525亩(35万平米)，评估价约800元/平米,应按17%计算，应为136元/平米，污染企业外
2、迁可优惠到7%，计56元/平米大市政配套费5,033168建筑面积18万平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤气30、自来水25、道路及其他45元/平米交易费472评估值的0.21%契税88429土地补偿费/出让金/大配套之和的3%二、开发前期费5,205173勘察设计费1,19040报批报建费3,752125三通一平费1224场地具备道路场地平整，按新城标准考虑临水31万元临电92万元.临时设施费1425临时围墙31万/临时办公室50(装修)/临时围板61万三、主体工程费28,500950新城东区多层签约价827元/平米,变更及签证35元/平米,本项目按860元/平米考虑;另考虑
3、20套样板间500万、考虑提高建造档次2200万,折73元/平米；四、社区管网费11,943398给排水系统费1,89163供暖系统费3,416114含换热站建设费、红线外管网费25元/平米、锅炉房建设费40元/平米、锅炉房征地费17元/平米；区内工程费为40元/平米；室外燃气系统1,55652含气源发展基金20元/平米、区内工程费28元/平米、灶表费3元/平米；室外高低压3,353112室外消防系统923室外智能系统67122道路及广场76325新城此项造价约为45.27元/平方米.综合管网设计2037工程费的2%。五、园林环境1,77059依设计方案的不同而不同环境设计1615环境工程总造
4、价*10%绿化建设费1,22041区内、区外绿化支出，新城约为65元/平方米建筑小品923新城此项造价约为5.6元/平方米围墙建造费1154包括永久性围墙、围栏及大门,约为500元/延米,本项目围墙约为2300米室外照明923室外照明电气工程，如路灯、草坪灯,新城此项造价约为6.54元/平方米室外零星设施923各种指示牌、标识牌、示意图等,新城此项造价约为3.15元/平方米六、公建配套费1,49550幼儿园2809按2000平米考虑，每平米土建1200元，配置费200元/平米游泳池45015网球场753建造成本及配套物品购置,一个标准尺寸的网球场为40万儿童游乐设施2408土建、设备、各项设施
5、,非营业性公建45015会所、居委会等3000平米，土建1200元/平米，设备及装修300元/平米七、直接费合计80,3062,677八、不可预见费80827直接成本*1%九、开发间接费1,66455监理费214万(7元/平)/行政管理费960万(20万每月)/利息730万十、开发成本82,7782,759十一、营销费用3,990133销售收入*3.5%十二、总投资86,7682,892二.税务分析天津地区通过公司争取，一般可从政府取得灵活的优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税50%、营业税20%(区外项目均为50%)的优惠；住宅发展公司享受营业税及所得税50%的优惠，目前初步计划以住宅发
6、展公司名义开发该项目，但能否实现税收优惠尚有一定的不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑：1、 营业税及附加：销售收入的5.05%；2、 所得税：税前利润的33%；3、 土地转让契税：土地成本（拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费）的3%；即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目（业务）及公司本部费用的存在，实际税付可能远低于33%，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。 三.经济效益分析1.项目总体收益情况：根据上述售价、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入3800114,000直接成本264980,306总投资289286,768税前利润
7、71621,475税后利润48014,388内部收益率51.53%销售净利率12.62%总投资回报率1658%销售毛利率22.34%获利指数1.12资金峰值比例0.06地价支付贴现比0.88启动资金获利倍数1.68项目开发周期内各年的利润体现如下表:经济指标2002年2003年2004年合计结算面积（m2）100,000100,000100,000300,000单位利润(元/m2)480480480480利润(万元)47964796479614,3882.敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。1） 成本变动对各项经济指标的影响：估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（1
8、00%）（95%）（90%）（105%）（110%）单位成本(元/m2)2,759.272,621.302,483.342,897.233,035.19总投资86,767.9582,429.5678,091.1691,106.3595,444.75项目利润25,465.0529,803.4434,141.8421,126.6516,788.25税后利润14,388.2817,295.0120,201.7311,481.558,574.83销售净利率%12.62%15.17%17.72%10.07%7.52%内部收益率%51.53%54.24%57.26%49.08%46.85%2） 售价变动对
9、各项经济指标的影响：一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）销售均价(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180营业收入114,000108,300102,600119,700125,400项目利润25,46520,05314,64130,87736,289税后利润14,38810,7627,13618,01421,641销售净利率%12.62%9.94%6.96%15.05%17.26%内部收益率%51.53%48.95%46.38%48.70%56.68%3） 容积率变动各项指标的变化主要指标容
10、积率（1.2）容积率（1.0）容积率（1.1）容积率（1.3）容积率（1.4）可售面积（m2）300,000.00 300,000.00300,000.00300,000.00 300,000.00营业收入114,000.00 97,500.00105,875.00117,000.00 122,500.00总投资86,767.95 78,412.0082,436.0093,641.00 100,316.00项目利润25,465.05 18,154.0022,082.0021,441.00 19,987.00税后利润14,388.28 9,490.0012,122.0011,692.00 10,
11、718.00销售净利率%12.62%9.73%11.45%9.99%8.75%内部收益率%51.53%4.盈亏平衡点分析（1） 保本售价：3046元/m2（2） 保本销售率： 85.78% 5.项目收益水平综合分析：就项目本身的收益水平而言，12.62%的销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响：1）税务资源的充分运用：若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税50%的优惠，则可增加税后利润5472万元，使项目销售净利率达到17.42%;2）成本中大、小市政配套费、人防等政策性收费均按政府规定标准估算， 操作中尚存在一定减免可能；3）地块
12、中有27000平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本，但仅考虑5000平米非营业性公建，操作中，存在调整规划、改建成住宅的可能；若学校改建住宅，增加住宅净用地约15000平米，按1.2容积率计算，可增加住宅1.8万平米，增加净利润2000万元。总体上来看该项目收益水平相当理想。四.项目资金预测1、 资金流量及有关指标：01年 02年 03年 04年 05年 合计 一、现金流入 销售面积（m2） - 100,000 100,000 100,000 - 300,000 平均售价(元/m2) - 15,200 15,200 15,200 - 45,600 销售额 38,000 38,000 38,000 114,000 回款额 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小计 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 现金流入现值NPV - - - - - 89,784 二、现金流出 - - - - - - 1、付地价款 8,091 11,320 11,983 31,3942、付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,7213、开发间接费 211 829 357 267 - 1,664 4、期间费用 1,330 1,330 1,330 - 3,990 5
