《《中指院--2020年一季度中国写字楼租金指数研究报告》-房地产季报-Q1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《中指院--2020年一季度中国写字楼租金指数研究报告》-房地产季报-Q1（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、写字楼租金指数运行分析 4 租金变动 2020 年一季度 重点城市主要商圈写字楼租金环比 下跌 0 82 5 租金涨跌幅较大的商圈 受疫情影响 超九成商圈租金环比下 跌 海口国贸 南昌红谷滩中心区等商圈跌幅较大 6 租金运行趋势研判 短期下行压力较大 但复工复产推动经济转 好 长期将平稳发展 8 写字楼租金指数编制说明 1 主要研究成员 莫天全 黄瑜 曹晶晶 付源 姚卓 李云鹤 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 陈丽娜 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 胡国华 马琛 辛芸娜 葛海峰 赵丽一 高静 张志杰 白彦军 李建桥 牛晓娟 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴
2、婉蘭 薛建行 薛琳 黄雪 王玲 袁彬彬 王永斌 黄艳 姚一维 李宁 胡佳娜 石蕊 梁波涛 高院生 唐爽 唐懿 童晓玲 谢俊云 田文刚 范诒杰 方颃 张梦圆 刘莉芬 01 02 研究主持 中指研究院 中国房地产指数系统 1 2020 一季度一季度中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 写字楼租金指数1是中国房地产指数系统的重要组成部分 反映了全国重点城市在租写字楼在不同时点上 的租金水平及其变化情况 其中租金水平以重点城市在租写字楼样本项目租金报价均值表示 主要以典型甲 级写字楼为指数计算的样本 写字楼租金指数主要用于帮助广大写字楼运营机构 写字楼租赁企业 金融机 构 写字楼投资者
3、和房地产经纪公司准确了解中国写字楼市场价格水平和最新发展动向 为政府及各类社会 投资机构提供数据支持 为行业管理以及政策制定提供参考 样本选取样本选取 根据写字楼的分类和特征 结合广大写字楼运营机构 写字楼租赁企业 金融机构 写字楼投资者和房 地产经纪公司对写字楼租赁市场的关注程度 我们按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体 系的构架 该指数以城市商圈指数为最低层级 逐级生成城市综合指数 重点城市总指数 本次重点研究城 市商圈写字楼租金 以典型甲级写字楼为样本标的 1 写字楼租金指数 为适应当前中国写字楼市场快速发展需要 中指研究院在二十多年指数研究基础上 结合写字楼市 场发展实际
4、情况 启动中国房地产指数系统写字楼租金指数的研究和编制 并于 2019 年 7 月首次公开发布 按照写字楼的功能分类及等级划分 进行写字楼租金指数体系的构架 写字楼租金指数写字楼租金指数 城市写字楼租金指数城市写字楼租金指数 以写字楼商圈 作为指数编制的商圈样本 商圈写字楼租金指数商圈写字楼租金指数 以商圈中典型甲级写字楼 作为指数编制的样本标的 写字楼租金指数编制说明写字楼租金指数编制说明 2 2020 一季度一季度中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 城市选择城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性 根据人口流入情况 商业地产市场发展水平以及国家重点区域 规划政策 我们
5、综合选定了写字楼租金指数编制覆盖的 15 个重点城市 北京 上海 广州 深圳 天津 武 汉 重庆 南京 杭州 成都 苏州 青岛 南昌 长沙 海口 写字楼样本选取写字楼样本选取 数据来源数据来源 写字楼租金指数的样本数据主要通过 F 3F 平台 商业运营管理机构及经纪公司等中 介机构多种渠道获取 指数模型指数模型 方法选择方法选择 为了能够更加准确的反映写字楼租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势 我们并行采用加权平均法和 中位数法来进行写字楼租金指数的编制 其中 加权平均法以样本写字楼建筑面积为权重 商商 圈圈 写写 字字 楼楼 租租 金金 指指 数数 样样 本本 选选 取取 商圈选取 商圈选取
6、 通过对各城市写字楼商圈的梳理 统计各商圈所含写字楼项目数量和体 量 建筑面积 结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场容量 情况 我们在 15 个城市最终选取了写字楼项目数量较多 体量较大的重点商圈作 为写字楼租金指数编制的商圈样本 写字楼项目选取 写字楼项目选取 根据确定的各商圈写字楼总数量 以该商圈中典型 大型 甲级 写字楼项目作为指数编制的写字楼样本 写字楼房源样本选取 写字楼房源样本选取 以选定的写字楼项目 其全部挂牌房源及项目中层部分在租 商户作为写字楼租金指数编制的房源样本 3 2020 一季度一季度中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 计算公式计算
7、公式 加权平均法加权平均法 单个商圈写字楼样本平均租金计算公式如下 其中 代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的平均日租金 代表第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租 金 为第 i 个商圈的第 j 个写字楼的建筑面积 重点城市写字楼平均租金计算公式如下 重点城市 其中 重点城市 代表 15 个重点城市主要商圈所有样本写字楼在第 t 期的平均日租金 代表第 i 个商圈写 字楼在第 t 期的平均日租金 为第 i 个商圈所有样本写字楼总建筑面积 中位数法 中位数法 单个商圈写字楼样本租金中位数计算公式如下 1 2 其中 代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的租金中位数 Median 是指返
8、回给定数值中值的函数 代表 第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租金 指数发布指数发布 中国房地产指数系统每季度定期对外发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告 4 2020 一季度一季度中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据 2020年年 一季度一季度 全国重点城市主要商圈写字楼租金 全国重点城市主要商圈写字楼租金2整体水平整体水平环比环比下跌下跌 平均租金为 平均租金为4 9元元 平平方方米 天
9、 米 天 跌幅为跌幅为0 82 从商圈来看 租金环比上涨的商圈占从商圈来看 租金环比上涨的商圈占 2 5 租金环比下跌的商圈占 租金环比下跌的商圈占 96 3 1 3 的商圈租金与上期持平 的商圈租金与上期持平 从市场从市场环境环境来看 来看 受受新冠肺炎新冠肺炎疫情影响 疫情影响 2020 年年一季度一季度 我国我国国内生产总值同比下降国内生产总值同比下降 6 8 初步核算 初步核算 结果 结果 消费 投资和出口消费 投资和出口三大需求同比均三大需求同比均下降下降 2020 年年一季度一季度 我国 我国社会消费品零售总额实现社会消费品零售总额实现 78580 亿元 亿元 同比同比下降下降 1
10、9 0 全国全国固定资产投资 不含农户 固定资产投资 不含农户 为为 84145 亿元 同比下降亿元 同比下降 16 1 其中 其中房地产开发投资房地产开发投资同同 比比下降下降 7 7 货物货物进出口总额实现进出口总额实现 65742 亿元 同比下降亿元 同比下降 6 4 进出口相抵 进出口相抵 贸易顺差贸易顺差 983 亿元亿元 从各产从各产 业运行情况来看 业运行情况来看 2020 年年一季度一季度我国我国规模以上工业增加值同比下降规模以上工业增加值同比下降 8 4 服务业 服务业增加值增加值同比同比下降下降 5 2 3 月份 服务业商务活动指数为月份 服务业商务活动指数为 51 8 较
11、较 2 月份月份回升回升 21 7 个百分点 个百分点 其中其中货币金融服务货币金融服务 零售业零售业 交通运交通运 输 仓储和邮政业等行业商务活动指数相对较高 分别为输 仓储和邮政业等行业商务活动指数相对较高 分别为 62 9 60 6 和和 59 3 整体来看 整体来看 2020 年年一季度一季度新冠肺炎新冠肺炎疫情疫情在在全球全球多个多个国家国家蔓延蔓延 世界经济前景 世界经济前景短期短期堪忧 经济增长堪忧 经济增长以及以及就就 业压力上升 企业效益业压力上升 企业效益和和居民收入增长难度加大居民收入增长难度加大 同时 同时外部疫情扩散外部疫情扩散等一系列等一系列不确定性因素不确定性因素
12、也也对商业信心 对商业信心 投资决策和全球贸易造成了不利影响 投资决策和全球贸易造成了不利影响 在新冠肺炎疫情蔓延在新冠肺炎疫情蔓延和全球和全球经济放缓经济放缓的的背景背景下下 我国我国商品和服务消费商品和服务消费 下降下降明显明显 受受国内国内宏观经济持续下行宏观经济持续下行压力压力影响 本季度影响 本季度全国重点城市主要商圈全国重点城市主要商圈写字楼市场需求写字楼市场需求有所有所下降下降 租 租 金环比继续下跌金环比继续下跌 分城市等级来看 一 二线城市写字楼租金分城市等级来看 一 二线城市写字楼租金环比环比均均下跌 下跌 2 写字楼租金 指写字楼有效净租金 即减掉赠送 优惠 免租期折算后
13、的实际租金 写字楼租金指数运行分析 5 2020 一季度一季度中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 根据全国根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据 2020 年一季度年一季度 全国重点城市主要 全国重点城市主要 商圈写字楼租金商圈写字楼租金整体水平整体水平环比环比下跌 平均租金为下跌 平均租金为 4 9 元元 平平方方米 天 米 天 跌幅为跌幅为 0 82 从城市等级看从城市等级看 2020 年一季度 一线城市中 2 8 的商圈写字楼租金环比上涨 97 2 的商 圈写字楼租金环比下跌 具体来看 一线城市 36
14、个主要商圈中 深圳前海商圈写 字楼租金环比小幅上涨 0 16 上海北外滩商圈 深圳福田中心区商圈 上海漕河 泾商圈等 35 个商圈写字楼租金环比下跌 2020 年一季度 二线城市中 2 3 的商圈写字楼租金环比上涨 95 5 的商 圈写字楼租金环比下跌 2 3 的商圈写字楼租金与上期持平 11 个城市 44 个主要 商圈中 杭州主要商圈写字楼租金环比涨跌互现 其余城市主要商圈写字楼租金均 下跌或持平 其中海口国贸商圈租金跌幅较大 环比下跌 2 44 一线 二线 写字楼租金变动情况 6 2020 一季度一季度中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 2020 年一季度 受新冠肺炎疫情
15、影响 写字楼市场租赁需求疲软 在我们监测的 15 个城市主要商圈中 超九成商圈写字楼租金环比下跌 其中批发零售 住宿餐饮 交通运输 文体娱乐等行业受到的影响较大 这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多 在写字楼租金环比下跌的商圈中 海口国贸商圈 环比跌幅最大 为 2 44 租金下跌至 2 3 元 平方米 天 南昌红谷滩中心区商圈 上海北外滩商圈等 4 个 商圈租金环比跌幅亦在 2 0 2 5 之间 重庆解放碑商圈 深圳南山中心区商圈等 29 个商圈租金环比跌幅 在 1 0 含 2 0 之间 广州北京路商圈 北京 CBD 商圈等 43 个商圈租金环比跌幅在 1 0 以内 尽管疫情期间
16、 企业生产经营活动受限 但线上办公 电商等线上科技与服务行业 医药与医疗行业 以及大数据等行业在疫情影响下租赁需求反而有所增加 呈现扩张势头 同时 TMT 金融业 专业服务业等 行业为一季度写字楼市场需求的主力 部分企业存在扩张需求 因此 这几类行业企业较为集中的商圈 写 字楼租金仍较为稳定 在我们监测的 15 个城市主要商圈中 深圳前海商圈 杭州钱江新城商圈写字楼租金环 比小幅上涨 涨幅均在 0 2 以内 图 图 2020 年一季度年一季度写字楼租金写字楼租金环比环比涨涨跌跌幅较大的商圈幅较大的商圈 数据来源 CREIS 中指数据 3F 租金涨跌幅较大的商圈 5 0 5 10 15 20 4 0 4 8 深 圳 前 海 商 圈 杭 州 钱 江 新 城 商 圈 深 圳 龙 岗 中 心 城 商 圈 深 圳 南 山 中 心 区 商 圈 重 庆 解 放 碑 商 圈 上 海 漕 河 泾 商 圈 深 圳 福 田 中 心 区 商 圈 上 海 北 外 滩 商 圈 南 昌 红 谷 滩 中 心 区 商 圈 海 口 国 贸 商 圈 元 平 方 米 天 平均租金 左 环比涨幅 右 环比跌幅 右 7 2020
