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1、（营销策划）楚州茗墅雅居项目前期定位策划第一部分 市场调研分析一、区域经济环境的分析和生活结构研究u 区域概况1、地理环境淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。2、交通条件n 高速公路淮安楚州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。目的城市北京上海南京连云港徐州盐城宿迁高速公路京沪高速淮宁高速淮连高速徐宿淮盐高速时间
2、（h）8.53.521321n 铁路交通新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。n 水运空运交通京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等1、人口增量及组成分析2006年年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。预计到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万。表1-1楚州
3、区2004-2006年总人口及总户数年份2004200520062010年（预计）总人口（万人）119.49119.46121.1城镇人口51万，其中城区人口28万总户数（万户）35.1435.0335.21城镇人口（万人）38.9539.2340.37城市人口（万人）24.4122.7223.4图1-1 2004-2006 楚州区人口状况数据来源：江苏省统计年鉴2、GDP发展状况及产业结构情况2005年实现生产总值87.12亿元，比上年增长8.1%。其中，第一产业增加值21.39亿元，增长2.9%；第二产业增加值37.11亿元，增长13.8%；第三产业增加值28.62亿元，增长5.3%。人均
4、生产总值7292元，比上年增长8.3%。2006年实现生产总值101.67亿元，比上年增长16.7%。其中，第一产业增加值22.60亿元，增长4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增长21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增长17.3%。人均生产总之9526元，比上年增长20.7%。数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值）2007年楚州实现地区生产总值118.2亿元，比上年增长16.3%。实现农业增加值23.94亿元，比上年增长5.93%。实现工业增加值40.23亿元，比上年增长20.09。服务业实现增加值39.32亿元，比上年增长17.13%。楚州区的经济结构调整和增长方式转变取
5、得新进展。工业发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加快。2006年三次产业增加值比例为22.2：44.8：33。从表可见，楚州第三产业占国民生产总值的比重虽然逐步增加，但是增长速度比较慢。第三产业产值比重仅占国民生产总值的三分之一，表明楚州经济发展还是停留在工业、农业唱主角的发展时期，与发达地区服务业占50%以上比重相比差距还比较大。这也表明随着城市化进程的加快，楚州的服务业，特别是商业发展还有较大的上升空间。3、城乡居民人均收入及消费水平分析根据统计显示2006年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增长10.8%；人均消费性支出5796元，增长7.6%。农村居民人均纯收入459
6、7元，比上年增长9.5%；人均生活消费支出2589元，增长3.6%。全区在岗职工人均工资11670元，比上年增长17.5%；楚州城乡居民生活水平得到新提高。2007年，城镇居民人均可支配收入9950元，农民人均纯收入5095元；2008年目标城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增长10.89%。数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值）从收入表上可以看出，2007年城镇居民农村居民人均收入均有大幅度增长，分别比上年增加2104元和498元，分别增长26.8%和10.8%。这也为城市商业发展提供坚实的基础。但是城乡居民收入差距却逐渐拉大，农
7、村与城镇居民收入比逐年下降，2007年农村居民人均收入仅为城镇居民的51.21%，由于农村人口比重大，收入水平低将对地区商业发展产生制约效应。从城乡居民支出表上可以看出2006年城镇居民支出增加1056元，而农村居民支出仅增加90元。一方面原因是当年城镇居民收入增加较农村居民多，另一方面是农村固有的节俭消费习惯使农村居民消费支出增加很少。进一步分析楚州与淮安其他区县在职人员年工资收入水平可以看出，楚州在职人员年工资为11670元，仅为全市16590元的70.34%，是所有9区县中最低的。因此，楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展，但是其基础差、基数低的现状仍未有效改变。当地总体收入和消费水平
8、不高的现状在短时期内仍难有根本性改变。4、社会消费品零售总额分析数据来源：楚州统计公报2005年楚州实现社会消费品零售总额30.33亿元，比上年增长15.6%；2006年楚州实现社会消费品零售总额34.06亿元，比上年增长15.8%；2007年楚州实现社会消费品零售总额39.58亿元，比上年增长16.21%。分行业看，2005年批发零售贸易业零售额25.96亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额4.34亿元，增长17.4%；其他行业零售额0.03亿元，增长0.03%。2006年批发零售贸易业零售额28.89亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额5.11亿元，增长17.7%；2007年批发零售业
9、33.02亿元，比上年增长15.8%，住宿餐饮业6.06亿元，比上年增长19.8%。预计2008年完成社会消费品零售总额45.87亿元，同比增长15.89%；以住房、非义务教育、汽车、信息通讯、旅游等为代表的新型消费保持较快增长，居民消费结构升级加快。楚州区社会消费品市场发展中的亮点主要有：亮点之一：社会消费品零售总额接近40亿元2007年楚州区通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施，积极推动国家扩大内需政策的贯彻落实，为消费品市场发展营造了良好的环境。全区消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。全年12个月中，除2月份增速受去年同期基数影响较低外，其
10、他各月消费品零售额均保持了较快增长，全年社会消费品零售总额接近40亿元,累计实现社会消费品零售总额39.58亿元，比去年同期增长16.21%。亮点之二：农村市场消费出现明显回升近年来，淮安市认真贯彻落实中央和省委、省政府一系列的惠农政策，采取取消农业税、加大“三农”投入、增加农民补贴等措施，切实减轻农民负担，使农民收入得到较快增长。使得农村居民购物消费环境得到进一步优化，购买欲望进一步提升，从而推动了农村消费的进一步增长。农村市场消费出现明显回升，城乡市场增幅差距逐渐缩小，呈现同步发展态势。亮点之三：餐饮市场消费继续红火城乡居民收入水平逐步提高和消费观念的不断更新，使外出就餐成为一种新的消费时
11、尚，推动了楚州餐饮业的发展。另外，随着楚州社会经济的发展，各种公务和商务性应酬交往活动不断增加，也对餐饮业的发展产生了较大拉动作用。2006年，全区餐饮市场消费继续红火，累计实现零售额5.11亿元，比上年同期增长19.8%。亮点之四:“假日经济”拉动效应依然明显随着居民收入逐步增加和生活节奏不断加快，节假日集中消费的特征依然明显，假日消费为零售市场发展带来了巨大商机。淮安市商贸流通企业抓住节假日有利时机，积极开展各种丰富多彩的促销活动，有力地促进了市场消费。2006年春节、“五一”和十一黄金周期间，全区各大商场、超市商品丰富、购销两旺，继续出现假日消费热潮。亮点之五：限额以上贸易企业销售稳步增
12、长2006年，楚州区限额以上批发零售贸易企业经营状况良好，全年实现商品零售额1.75亿元，比上年增长3.1%。其中吃的商品类增长31.3%、穿的商品类增长11.9%、用的商品类增长14.5%。亮点之六：通讯器材、汽车等消费升级商品热销居民消费结构升级加快，是推动消费品市场发展的重要因素。目前，楚州区居民消费结构正处于由传统的基本生活消费向以住行消费为代表的发展型和享受型消费过渡的阶段，由此所带来的市场热点，给与之相关的产品和服务行业，带来了前所未有的商机，并由此带动相关产品出现热销，成为全区消费品市场的持续增长点。亮点之七：新型商业业态保持快速发展2006年，苏宁电器楚州店开业，使楚州区以连锁
13、经营为特征的新型商业业态发展又迈上了新的台阶，为全市消费品市场的发展注入了新的活力。这些以连锁经营为特征的新型商业业态，以其现代营销模式和先进经营理念，吸引了越来越多的消费者，有力地推动了楚州消费品市场的发展。目前，时代超市、苏宁电器、中信电器、五星电器等超市、大卖场，已成为广大居民购买日用品、家用电器等商品的主要场所，其中时代超市、苏宁电器等企业年零售额均超过亿元。5、固定资产投资及房地产投资状况2006年完成全社会固定资产投资60.2亿元，比上年增长34.9%。全年完成500万元以上项目投资32.62亿元，同比增长6.3%；其中城镇19.85亿元，增长36.8%；农村4.55亿元，下降54
14、.4%；房地产开发投资8.21亿元，增长40.8%。2007年全社会固定资产投资80.5亿元，比上年增长33.72%。2008年目标完成全社会固定资产投资105亿元，同比增长30.43%。20042006年固定资产投资及房地产投资状况6、民营经济民营经济加快发展。2006年末全区工商部门登记的私营企业达2898户，总注册资本达28.65亿元；个体户20681户，总注册资本达5.47亿元。非公有制经济创造的增加值在地区生产总值中的份额达65.2%，比上年提高2.8个百分点。营业收入超亿元的工业企业达15家，新增5家。2007年新增私营企业640家，新增注册资金12.5亿元，个体工商户5600户。
15、民营经济的快速发展，为楚州区社会购买力的提升有较大的推动作用，民营经济越发展，地区商业也就能够得到快速发展。二、区域结构调查与城市发展规划调查1、公共设施状况及规划“十五”期间，楚州区城市建设累计投入59.2 亿元，实施城市建设重点项目224个；城市建成区面积由2000年的15.6平方公里扩展到 20平方公里；城市人口由2000年的17万人增加到21万人。累计新增绿化面积141.8万平方米、道路面积118万平方米、住房面积82万平方米，新铺设下水道、排污管网9.6万米、供水管道3.9万米，新建城区泵站8座、压缩式垃圾中转站10座。经过多年发展建设，楚州在水利、住房、教育、医疗、交通、邮政、电信、电力、供水等基础设施建设上有长足发展。完善的基础设施建设在提高人民群众生活水平的同时，也大幅度提高了楚州投资环境和经济发展。“十一五”发展目标：以国家级历史文化名城、具有旅游特色的城市为发展战略定位，建设“交通便捷、设施配套、环境怡人、特色明显、经济繁荣、社会文明”的新城市。以城区建设为核心，城镇建设为基础，构建布局合理、功能完善、设施先进、特色鲜明、协调发展
