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1、房地产开发与经营 重要知识点第一章 绪论 第一节房地产开发与房地产经营一.房地产开发的含义、特征和分类（一）房地产开发的含义 根据中华人民共和国城市房地产管理法第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”具体来讲，房地产开发企业依据相关法律法规或政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取得土地进行投资、建设、管理的行为。 房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合，形成建筑产品，再通过后续的销售活动，实现经济效益。（二） 房地产开发的特征1.全面系统性 2.广
2、泛联系性 3.风险与效益并存 4.地域性（三）房地产开发的分类1.成片开发（1）有计划的成片旧城改造 (2) 成片的新城区开发 (3) 农业地产的开发 (4) 旅游地产的开发2.单项开发（1）土地开发 (2) 房屋开发A住宅楼项目开发 B. 写字楼项目开发 C.工业项目开发D .商业项目开第二节房地产开发程序一、房地产开发的主要工作阶段A . 投资决策分析阶段B . 依法取得土地使用权阶段C . 可行性研究阶段D.前期准备 E. 阶段实施阶段 F. 销售阶段二、房地产开发的主要参与者1.房地产开发企业(开发商) 2. 投资公司（投资商）3. 建筑承包公司 4.质量检查单位 5. 政府建设主管部
3、门 6. 金融机构l 地产经营的基本环节 第二章 房地产开发与经营基本理论第一节房地产开发与经营策略分析一、产品策略主要内容包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模，以及开发或经营方式的确定等。二、市场开发策略一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。三、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。第二节房地产开发与经营决策理论 一、房地产开发与经营决策类型（一）构成决策问题的基本条件1有明确的目标2有两个以上可供选择比较的方案3有评价方案优劣的标准4有真实反映客观实际的信息（二）开发与经营决策原则1.遵守政策法规原则2. 经济效益原则3. 风
4、险意识的原则 4.定性分析与定量分析相结合的原则二、房地产开发与经营决策的类型（一）确定型决策（二）风险型决策1.期望值法 2.净现值期望法 3.最大可能法（三）不确定型决策1大中取大法 2. 小中取大法 3.最小最大后悔值法三、房地产开发与经营决策的程序（一）发现问题（二）确定目标1.针对性 2.明确性 3.层次性 4.可行性（三）拟定方案1.整体详尽性 2.相互排斥性（四）分析评价1.限制因素分析 2. 潜在因素分析 3. 综合评价（五）选择方案（六）实施追踪方案1.反馈控制 2. 追踪决策第三节房地产开发与经营新理念一、节约型房地产开发理念（一）节约型房地产开发理念的提出（二）实现节约型
5、房地产开发的途径 （1）强化集约利用土地，提高土地利用率 （2）积极推进原材料的节约 （3）大力推进建筑节能（4）整合优化利用城市建筑资源 二、房地产资产经营管理理念内容： （1）制定经营管理目标 （2）制定推广计划 (3) 投资管理 （4）资金融资的管理 第三章房地产企业的概念：房地产企业是指集合土地，资本，人力，物力，企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发，房屋买卖，物业管理，租赁，房地产抵押以及房屋信托，交换，维修，装饰乃至房地产信息，咨询，管理服务，并包括土地使用权的出让，转让等经济活动在内的经济组织。房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企
6、业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。房地产企业的一般属性:1.经营目的2.与政府关系3.与员工关系4.与其他房地产房地产企业的特殊属性:1.知识密集型企业2.资金密集型企业3.业务运作具备商业企业的特征4.业务内容体现服务行业的特色5.经营方式具有租赁企业的特点房地产企业在国民经济中的地位1，为国名经济的发展提供物质保证2，为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源3，为相关产业的发展起到有力的带头作用4，促进消费结构和产业结构的合理化与房地产生产环节相关的企业形式1，房地产开发公司2，地产开发公司3，住宅建设公司4，房屋拆迁公司与房地产流通环节密切相关的企业形式1，房产经营公司2，地产
7、经营公司3，房产信托公司4，房产顾问公司5，房产评估公司根据房地产企业经营特点进行分类1房地产专营企业版2房地产兼营企业3房地产项目型企业房地产企业的建立1房地产企业组建的条件2房地产企业设立的程序3房地产企的资源4房地产开发企业业务范围5房地产开发企业资源审批6房地产开发企业违规处罚我国房地产开发企业发展现状1企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小2企业经营业绩普遍提高，但也增长缓慢3企业成长性良好，但盈利能力相对滞后4企业的区域分布具有较高的集中性5企业融资渠道比较单一6企业的经济类型及具有多样性，民营企业的发展势头要远强于国有企业房地产企业人事分类1经济管理类2专业类3工程技术类房地产企
8、业人员构成1注册建筑师2工程师3财务人员4经营策划人员5项目拓展及发展人员6法律顾问房地产企业组织房地产企业组织基本概念1目标2人员与职务3指责与职权4信息房地产企业组织的一般原则1目标统一性原则2分工协作原则3统一指挥原则4全责一致原则5机构精简原则6有效管理制度原则7授权原则8均匀性原则9弹性原则房地产组织结构设计组织结构的基本概念 （一）组织结构的定义：组织为了协调及控制成员的活动，以实现组织目标而创设的结构体系。古典的组织理论是静态的，它主要研究组织结构本身的设计。但一个组织能否实现精简效能，单有一个良好的结构设计是不够的，还须有一套系统的运行制度和方法，才能保证原定的组织结构得到顺利
9、实现（二）组织结构的形式： 1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构房地产企业经营与管理房地产企业经营目标制定原则1可行性原则2可量化性原则3弹性原则房地产企业经营目标的内容1成长性目标2盈利性目标3竞争性目标房地产企业经营目标的调整1手机信息2分析3论证4决策房地产企业经营决策的特点1目标性2灵活性3选择性房地产企业经营决策的因素1坏境2决策者对风险的态度3思维定势4时间房地产经营计划的概念与特点房地产开发与经营相关概念（一）房地产开发与经营业 房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的
10、新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。中华人民共和国城市规划法中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。（二）与相关行业的关系 1、与“建筑业”的关系 在我国
11、三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。2、与“房地产管理业（物业）”的关系 二者同属于房地产业，且同属于第
12、三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入
13、应按相应的税目、税率纳税房地产经营计划的调整1滚动计划法2启动备用计划法第四章 房地产开发与经营环境分析（1）房地产开发与经营环境的含义：就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。（2）房地产开发与经营环境的构成：宏观环境（国家）中观环境（行业）微观环境（项目本身）（3）房地产开发与经营环境的特点：关联性 可变性 相对性层次性（4）房地产开发与经营环境分析的原则：客观性原则 全面性原则 比较性原则 预测性原则（5）房地产开发与经营环境分析的基本内容：宏观环境：政策环境（财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策）经济环境（宏观经济条件、居民经济收入和购买力）人口环境（人口总量
14、、人口的年龄结构、人口的地理分布、家庭结构）自然环境技术环境中观环境：我国房地产市场的法律体系 房地产市场态势房地产行业规范微观环境：区域地理位置特点 区域经济发展战略与发展规划 区域房地产市场发展特点（6）房地产开发与经营分析法多因素加权分析法70100分投资环境稳定5569分有少量的投资风险4054分外资企业的经营面临高风险4039分为外国投资者不能接受的经营环境道氏评估法SWOT分析法（S优势 W劣势 O机会 T威胁）企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）（7）房地产开发与经营机会选择时机的选择（房地产周期不同阶段时机选择、政策研究与时机选择）区位地段的选择（国家、城市、区域）投资类型的选择（土地、住宅、商业设施、写字楼）质量的选择（8）房地产开发与经营风险分析政治风险经济风险金融风险来自自然界和冲突的意外风险个别风险第五章 房地产开发用地的获取1.土地使用权出让（一）土地使用权出让的特征（1）土地所有权与使用权分离（2）受让主体的多样性（3）有偿、有期限性（4）计划性（二）土地使用权出让的基本原则（1）国
