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1、 南昌“海纳1927”项目营销 策划方案 江西省海纳集团 2013 ALL COPYRIGHTS OF DUGUANG CO.,LTD 机密文件，严禁外涉目 录前 言本项目运作精神概要.汇报框架项目分析篇一、区域价值 二、地块分析三、环境分析四、项目分析第壹节. 7商业地产宏观政策分析宏观政策租售价格租售情况南昌商业物业未来发展趋势分析第贰节. 10一、项目SWOT分析二、项目市场定位1、项目目标客群定位 2、项目功能定位 3、项目经营管理模式定位4、项目业态定位第叁节 项目招商思路. 12一、本项目招商初步招商思路 （一）、招商目标（二）、招商对象（三）、商家的引进方式 （四）、招商总体策略
2、. （五）、租金价格策略（六）、招商渠道 （七）、招商推广策略第肆节项目营销推广策略. 17一、项目推广战略.二营销策划初步建议 第伍节营销策略小结.24 “海纳1927”项目 前 言 本报告旨为南昌市二经路、三经路四经路与爱国路开发经济圈项目提供项目前期的市场分析、策划，供贵公司分析参考，对项目开发的合理规划、定位、和运作，进行精确的市场定位，使得效益最大化、品牌最优化以及发展可持续化，是我们的工作重点。 作为专业的商业地产运营机构，本着科学、系统、专业的全程营销策划理念，经过对南昌市场和本项目进行了深入调查、分析和研究，结合以往的专业操作经验，为保障项目稳健、快速、有计划地良性运作，特制定
3、本方案作为实际操作的战略指导。 非常感谢贵司对我方工作的信任和支持，使我方能有机会与贵司共同探讨本项目之营销策划工作。我司深信：凭籍丰富的专业经验和高度的工作热诚，在今后的项目推广销售工作中，我们必会全力以赴，做到最好。 特别需要说明的是，本报告是一份沟通方案，期待与双方更加完美的合作！ “海纳1927”项目 本项目运作精神概要 一、本项目为开发商第一次运作的纯商业开发项目，所以： 1、本项目对开发商的重要性不言而喻； 2、与贵司的合作不是简单的销售代理运作，应该是全程的、多方面的为其提供相关服务及配合。 二、本项目的重点及难点应该是项目本身的30年使用权的销售新模式推广，及其商墅、写字楼以及
4、LOFT公寓部分。结合本项目的实际情况，本项目的商业部分在设计、规划及销售策划等方面必须更加客观、专业、合理、科学运作，以保证本项目的成功、寻找最佳的去化较快、利润回报以及品牌影响力的最大化。 三、本项目的所在地为江西南昌市，深刻理解与其它地区差异明显显得十分重要，所以，本项目运作必须结合当地的实际情况，即贯彻本土化运作项目的精神，定位、策划、运营，只有这样，才能充分保证本项目的成功，千万不可过分超前。 四、本项目的前期策划、定位等工作应尽量完善、科学，在项目的实施过程中，做到完美，完善，扎实，务实。 五、项目运做中，我们将结合实际操盘情况，及时反馈优弊差异，结合当地的购买力及市场现状，做出相
5、应的调整，提出合理化建议，做到品牌与效益共赢。 HOPSCA “HOPSCA”综合体，作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。 就开发面积在 20 万平方米以上的“HOPSCA” 而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。因此我们本着诚信和对市场精密调研的情况下提出本项目的弊端，及其我们对商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通
6、及停车系统等的区划，和业态定位。 从而延展了城市的空间价值。 u 店铺层面过高，无形中加大了招商工作的难度，而这种困难很可能导致：商铺招租率低，空置率高；在没有完成招商目标后，资金无法回笼；为求资金的快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险； u 店铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤、杂乱； u 商品种类过多，则很难保证入驻的都是精品，且影响限制了展示功能的发挥，最终很可能轮为一个多元化简单的二类市场，层次参差不齐； u 由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象的降低，而很多名牌商品，尤其是国外知名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场的品牌形象、发展方向是否与品牌形象相符，这样很可能造成对名
7、品招商的障碍； u 卖场形象的降低，将会带来更多的同档次竞争者； u 产品定位比较混乱，百货，综合百货，小商品，商场百货，这样的格局第一将引起不良竞争，第二导致市场价格混乱，一些名品店无法生存，第三，客户观望，导致租赁销售陷入尴尬局面，无法正常进行。 u 主力店过多，经营单一，市场购买力不强，直接影响整体格局 u 项目定位偏于卖场及零售业，而餐饮，娱乐，等综合体过少。 根据以上我们对项目的分析及对南昌市场的调研结果，经斟酌后特提交以下业态划分，及运营方案。 汇报框架 u 项目分析 u 写字楼定位篇 u 酒店定位篇 u 商业定位篇 项目分析篇 一、区域价值： -周边资源： 阳明路中央商圈，项目处
8、于南昌龙头地位，是南昌传统商业中心旧城改造项目。 -医院： 省人民医院、二附院、省儿童医院、妇保院-银行： 工行、中行、招商、北京银行、建行、农行-商场： 沃尔玛、百货大楼、百盛、天虹、洪客隆 -辐射区域资源： 南昌市区为核心客户，周边开发区为辅助客户。 25-45 岁之间的企事业单位，政府机关，私营业主为主。 -区域具有极高的战略价值： 是政府提升城市形象，市场呼之欲出的龙头商业目。 二、地块分析 -道路条件： 主要通过一经路-三经路，一纬路-五纬路所在的范围 -人群条件：对接红谷滩新区、内连中山路商圈，外延青山路商圈，阳明路中央商圈优势明显。-人行条件：四纬路商业街作为一个步行街，横穿整个
9、商业体中心位置。 -公共交通： 主要从二经路、三经路引入。 -立体规划： 注重“以人文为本”，提升项目总体的商业价值 地块分析结论： 1、每一个组团均设立了公共广场，对提升项目的商业价值有重要的作用。 2、写字楼和公寓的出入通道应该以步行街道路为主。 三、环境分析 1、商墅会馆通过入口空间设计了辅助绿化 2、1#、4#、5#、6#、9#、22#建筑与风情街景观带有机的结合优势。 3、目前从规划路看现场还没有完全封顶，现场环境杂乱，因此需要排除阻力，加快项目的进程。 -项目主要有沿二经路、三经路两侧的商业，和沿河的写字楼和酒店构成 -主要功能为商业步行街，百货、超市、专业市场 -其次办公和酒店也
10、是本项目重要功能 项目特点： -规模大 -功能综合 -位置显赫，形象醒目，建成后将是南昌区域新地标项目 本项目的经济技术指标：南昌1927项目建筑指标详图序号建筑名称楼号层数户数地上建筑面积（含商业面积）含商业面积地下建筑面积1商务酒店1#18/13220/10002商墅会馆2-6#8-9#22#21#45324674/27963会所7#612953/4794青年公寓13#1210458562976715（-1）青年公寓14#183501170630681134（-1）青年公寓15#234751797261734008Loft公寓16#17234161587089443017#17286189
11、40817648225写字楼 （三经路）18#263778010534508019#27362737362405420#方案待定6跨街影院23#232007地上建筑面积8地下建筑面积-1、-228518四、项目分析： -商业：本项目商业的地上总建筑面积约为40万平米 ，是整个物业的核心部分，成功的解决这部分是本项目成功的关键，需要各个板块专业化的运作，最大程度的降低本项目的风险所在。 商业项目比较复杂，但是手法也多； 就本项目而言，关键是通过合理的业态组合，招商组织、合理的组合产品结构，使得销售顺利的同时，为后期的运营提供良好的基础。 -写字楼 ：随着南昌服务业经济的不断发展，对办公楼的需求也将更加旺盛。 -酒店-本项目的酒店可以考虑通过委托专业的酒店管理公司管理，采取自营的方式。酒店甚至可以考虑做成住宿和会议为主的高端酒店。 -车位：采
