20142014年郑州房地产市场年郑州房地产市场 白银时代元年白银时代元年 新常态 新格局 新形势 同致行地产郑州分公司研究中心 二零一四年十二月 前言前言 20142014年全国楼市的宏观政策环境变了 市场供求及年全国楼市的宏观政策环境变了 市场供求及 行业未来走势也在变 毫无疑问房地产将迎来白银行业未来走势也在变 毫无疑问房地产将迎来白银 时代 转型已成行业普遍共识 时代 转型已成行业普遍共识 20142014年亦成为郑州年亦成为郑州 楼市白银时代元年 楼市白银时代元年 20142014即将过去 值此年底之际 同致行研究中心对即将过去 值此年底之际 同致行研究中心对 郑州楼市总结梳理 最大还原郑州楼市白银时代元郑州楼市总结梳理 最大还原郑州楼市白银时代元 年运行特征 为未来行业发展提供一些有益参考 年运行特征 为未来行业发展提供一些有益参考 第一篇 房地产市场新常态 市场新常态 2004 上调存准 加息 严格土地管理 主 要 措 施 主 要 措 施 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 国八条 国六条 两次加息 90 70 6次加息 10次上调存准 严格二套房 注重保障房 5次上调存准 2次降息 1次下调存准 7折利率 首付下调 物业税 国11条 最严调控 8次上调存准 1次下调 限购 禁墅令 严格限购 新国五条 调控差别化 限购解除 限贷放松 降息 政 策 方 向 政 策 方 向 收紧 适中 收紧 收紧 前紧后松 放松 收紧 收紧 收紧 适中 放松 十年房地产宏观调控政策经历三轮调控周期 基本上每三年一轮调控周期 在调 整政策收紧放松的周期内 郑州楼市也经历了 涨两年 跌一年 的周期表现 纵观十余年来的调控 行业政策法规与金融手段并重 行业政策法规影响较为深远 金融手段对市场销量影响更加直 接 明显 也是政府反复使用的调控工具 今年调控措施更多的集中在行政手段方面 但因为属 调控大招 因此 其影响不仅直接且力度也大 十年房地产调控措施和调控方向变化十年房地产调控措施和调控方向变化 6 6月月2929日日 8 8月月9 9日日 郑州房管局发布消息 经报请上级部门批准 自即日起 在郑州市市内五区 郑 东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住 纳税和社保等情况证明 9 9月月3030日日 央行房贷松绑 首套首付比例30 买房贷款利率最低7折 无债改善型买房享首 套优惠 三套限贷解禁 非本地居民也可贷款 1010月月1313日日 住建部 财政部 人民银行联合发文 取消住房公积金个人住房贷款保险 公证 新房评估和强制性机构担保等收费 连续缴存6个月即可申请公积金 实现异地互认 1111月月 除北上广深和三亚还在坚守限购之外 其他城市已取消或放松限购 1111月月2121日日 贷款基准利率下调0 4个百分点至5 6 一年期存款基准利率下调0 25个百分点至 2 75 放宽利率上浮空间 央行28个月来首次降息 一举下降0 4 5 5月月1212日日 央行 银监会 银行不许停个人房贷 呼和浩特市第一个明文松绑限购 今年的调控政策力度最大的非限购放松 限贷取消以及降息莫属 这 三大招 重树购房者入市信心 尤其利好改善 型需求 降低入市门槛 节约购房成本 促使需求积极释放 同时开发商积极开展跑量出货 多地购房热情升温 重 现 日光盘 市场新常态 限购取消 限贷松绑 降息开启 中国经济持续走弱背景下 国内楼市限购取消 限贷松绑以及货币政策宽松 楼 市爆发性增长未出现 明年经济仍处深度调整中 房地产新常态将出现 中国房地产市场新常态四大特征 从高速增长时代转向平稳增长时代 从密集政策调控时代转向市场调整时代 从供不应求时代转向供过于求时代 从高利润时代转向高现金流时代 第二篇 郑州楼市新格局 土地市场新格局 截止12月20日 全市共成交土地167167幅 占地面积592592万 其中住宅121121幅 占地面积480480万 按照容积率3 0计算 可建筑面积14401440万 商务金融用地39幅 占地面积8888万 金水区土地均价882万 元 亩 郑东新区土地均价775万元 亩 中原区土地均价592万元 亩 管城区土地均价329万元 亩 二七区土地均价314万元 亩 2014年土地供应相对充足 各区域土地成交均价差距进一步拉大 土地成交均 价差异促使未来区域间房价格局变化 金水区房价呈现较高增长可能 2014年土地市场与商品房市场冰火两重天 郑州 地王 多次被刷新 地王超 1700万 亩 郑东龙湖区域房价有望突破3万元 平米 引领郑州楼市 单价1550万 亩 新东润集团 70亩 单价913万 亩 领创置业 单价1587万 亩 中盟地产 单价1624万 亩 国投置业 单价1704万 亩 豫农置业 单价1510万 亩 建业集团 土地市场新格局 2014年8月20日 由河南豫农置业竞得位于郑东新区朝阳路南 九如路西的一幅67 7 亩的商品住宅用地 成交单价为1704万元 亩 成为年度单价 地王 年度单价 地王 2014年8月27日 由建业集团竞得位于朝阳路南 九如路东的一幅95 6亩 的商品住宅用地 成交总价为14 44亿 成为年度总价 地王 年度总价 地王 年度最大 地主 正商集团旗下的多个项目 在全市共取得18幅土地 总计 面积达945亩 成为年度最大 地主 年度楼面单价 地王 地王奖项花落谁家 商品房市场格局 2014年郑州商品房供求量大幅下滑 预计供应量1070万 同比降17 预 计成交量750万 同比降27 商品房均价增幅放缓 同比增长10 商品房供应 商品房成交 商品房均价 商品房市场格局 2014年郑州商品住宅预计供应量730万 同比降5 预计成交量580万 同比降 27 商品住宅均价增幅缓慢 同比增长4 创近五年来最低增幅 商品房供应 商品房成交 商品房均价 2014年刚需产品仍是商品住宅成交主力 占比60 以上 限购取消 改善型户型 需求释放增长 高端住宅产品市场份额加大 商品住宅市场进一步分化 2014年1 11月住宅成交面积段分布 2014年1 11月住宅成交单价段分布 受郑州城市属性影响 刚需市场需求旺盛 80 100 的面积段产品共成交26004套 占比全市的近50 较13年同期有小 幅上涨 其中受限购放开影响 改善型产品继续受追捧 120 144 产品共成交8614套 占比16 本年度价格虽然整体上涨动力不足 但各项目价格依然处于上涨态势 其中价格相对较低的西 南三环沿线已经位于 8000元 以上 市区仅有的7000 8000元 项目主要集中在高新区 商品房市场格局 商品房市场格局 2014年郑州商业物业预计供应量102万 同比降22 预计成交量56万 同期保持稳定 商业物业均价增幅较大 同比增长13 需求稳定 价格过快 商品房供应 商品房成交 商品房均价 商品房市场格局 2014年郑州办公物业预计供应量125万 同比降37 预计成交量108万 同比降15 办公物业均价稳定 同比增长3 价格稳定 需求略减 商品房供应 商品房成交 商品房均价 2014年各区域商品住宅市场差异明显 二七区与高新区库存量增大 价格增长乏 力 中原区与经开区供求平衡 价格平稳增长 郑东新区供不应求 均价突破1万 元 平米 基于区域土地稀缺与成本加大 价格将快速上扬 继续引领郑州楼市 济郑东经开 2014年1 11月住宅物业分区域供求对比 高新区和二七南区项目持续发力 代表项目有正弘高新数码港 万科城 泰宏建业国际城 绿地滨湖国际成等 需求方 面 除了供应比较旺盛的高新区和二七南区外 金水区和中原区等核心城区优势凸显 需求比较旺盛 高新 二七 金水 供过于求明显 明年去化压力相对较大 价格方面 郑东新区和金水区分别以10357元 和9739元 的价格领跑全市 西北 西南片区依然是价格洼地 价格分别为7062元 8190元 商品房市场格局 2014年1 11月商业物业分区域供求对比 供应方面 金水区和二七区供应比较旺盛 需求方面 金水区花园路沿线及二七区航海路沿线的商业项目需求比较旺盛 郑东新区受政策倾斜及高铁商圈大量商办综合体项目入市的影响商业物业需求旺盛 中原区的商业物业主要集中在大量 城改综合体项目中 价格方面 郑东新区和金水区分别以22908元 和22703元 领跑全市 惠济区商业项目较少 14年 成交主要为南阳路综合体项目商业物业 因此价格位居第三 其他区域价格均位于15000左右 济郑东经开 商品房市场格局 2014年各区域商业普遍供过于求 整体商业物业去化缓慢 高新区商业物业供求 比例失衡最严重 区域商业物业存在泡沫化倾向 商业开发需谨慎 2014年1 11月办公物业分区域供求对比 供应方面 郑东新区和高新区供应较多 代表项目绿地项目以及四大铭筑 正弘高新数码港 华强城市广场和升龙中 央广场等 需求方面 郑东新区一家独大 成交50 57万 二七区主要为火车站附近办公楼 航海路沿线办公楼和二 七南区绿地滨湖国际城项目 价格方面 郑东新区以14263元 的价格领跑全市 金水区和经开区价格位于10000 11000元 其他片区价格均低于10000元 济郑东经开 商品房市场格局 2014年办公物业成交集中在郑东新区 基于前两年郑东新区供应过大 郑东新区 仍处于去库存化时期 高新区 中原区与惠济区供过于求明显 办公物业消化量小 办公物业与商品住宅价格倒挂 办公物业预计开发量持续增大 开发需谨慎 商品房 商品住宅 商业用房 办公用房 1223 19 453 9 23 38 220 165 20142014年郑州市各物业库存量年郑州市各物业库存量 以 以20102010年为基底 年为基底 郑州商品房整体库存量超出预警线 但各物业差异大 商品住宅库存快速去化 土 地价格高企背景下 未来商品住宅价格增幅加大 商业物业库存量超高 价格增长 过快 泡沫化出现 办公物业仍较长时间处于去库存化阶段 供过于求难以改变 以近3个月月均去化来 看 商品房去化周期为 19个月 商品住宅为9个 月 处于合理区间10 12 个月之内 而商业用房 和办公市场则是严重库 存高企 虽然里面包含 了开发商自持的部分 但集中供应现象仍然比 较严重 尤其是未来城 中村改造后大量的综合 体项目带来更大量的商 办物业体量 该物业库 存压力仍将进一步加剧 数据来源 郑州市房管局 注 去化周期以近三个月月均去化量计算 商品房市场格局 15 2005 20052005 20142014年郑州市二手商品房占商品新房成交量比例年郑州市二手商品房占商品新房成交量比例 郑州二手存量房时代来临 十年前二手存量交易量仅占新房交易量20 2014年 二手存量房交易量猛增 占新房交易量近50 未来五年 郑州存量房与新房交 易量有望反转 商品房市场格局 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 750750 352352 10271027 438438 234234 192192 277277 265265 108108 140140 158158 156156 819819 653653 11291129 11551155 675675 950950 787787 599599 23 4 20 1 16 4 16 0 22 9 24 5 29 4 28 6 42 6 46 9 2005 2014年十年间郑州新房销售面积8500万平米 除安置房 保障房 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 2014年郑州商品房销售面积超10万平米楼盘13个 2013年28个 TOP20楼盘集 中于高新区 中原区 南三环等 郑州进入三环郊区大盘开发时代 房企市场格局 1 2 3 4 5 6 11 7 9 8 20 10 12 13 14 15 16 17 18 19 房企市场格局 2014年郑州商品住宅销售面积超10万平米楼盘11个 。