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1、 调控高压下多城热度褪减 量价稳定成常态2018年上半年二手房市场半年报ZHUGE COM 2018 ZHUGEZHAOFANG 2018年上半年全国二手房市场总结 ZHUGE COM 2018年上半年是政策和市场激烈博弈的半年 一方面是市场继续保持很高的热度 二手房市场在一线城市回暖迹象明显 这其中既有受政策抑制的需求自然释放 也有一系列利好政策诸如人才引进的带动 但在二手房市场我们也看到了较为明显的市场分化 北京随着持续一年的价格调整 观望的需求开始积极入市 虽然距离市场高点仍有较大差距 但是已经有走出低谷的迹象 上海却没有展现出这种市场爆发力 二三线城市市场两重天 重庆 武汉量价齐升 天
2、津 石家庄等几个城市却愈发呈现出有价无市的状态 这其中有政策的影响 可能也是价格持续上涨后 市场需要更多时间消化 而据我们7月2日发布的重点城市城区一二手倒挂结果显示 在新房价格受到严管控的背景下 二手房价格可能存在短期明显的偏高 另一方面政策调控逐步加强 不断地查漏补缺 先是住建部约谈12城市 大部分城市继续进行调控加码 随后多个城市颁布新政禁止企业购房 30城严格整顿销售市场 市场热度被一轮又一轮的调控压制 开发商融资渠道受阻 现金流的安全比以往任何时刻都更加重要 市场的整体环境比以往任何时刻可能都要严肃 由于近一年新房市场的特殊性 为了能够探究市场的真实情况 特别是市场参与者共同造就的市
3、场形态变化 诸葛找房数据研究院选定全国20个重点城市 通过对二手房市场挂牌量价 以及涨降价房源等指标进行研究 力图还原当前市场的真实状态 01全国市场分析 城市市场分析 02 ZHUGEZHAOFANG 1 1上半年二手房市场整体量价齐涨 二季度上涨较为明显 市场在慢热中稳定 102538 100716 106907 118615 119205 117075 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 全国20个重点城市挂牌量变化 1 0 0 6 0 2 0 2
4、0 6 1 0 25000 25500 26000 26500 27000 27500 28000 2018年1月 2018年2月 2018年5月 2018年6月 全国20个重点城市挂牌价变化 2018年3月挂牌均价 2018年4月价格变化幅度 ZHUGE COM 从全国20个重点城市挂牌量价变化来看 2018年上半年市场整体较为稳定 在政策调控压制和市场需求恢复的冲突中 挂牌均价呈现稳中缓涨态势 6月挂牌均价相较于1月上涨1 76 从时间变化来看 挂牌价格二季度呈现明显的上涨趋势 2月份受春节返乡影响 二手房挂牌均价小幅下跌 由于新房供应不足 但需求一直旺盛 3月之后二手房市场持续火热 开启
5、三连涨模式 从挂牌量情况来看 全国20个重点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套左右 3月份开始市场升温 挂牌量有所上涨 4月份时随着热点城市人才引进政策带动 政策限制的需求定期释放 部分观望需求开始入市 需求上涨带动市场价格上涨幅度较大 挂牌量也随之大幅上涨 高达12万套左右 呈现量价齐涨态势 随着市场成交量的上涨 挂牌房源被快速消耗 6月挂牌量微降 但相较1月份挂牌量仍然上涨14 17 表明市场现阶段仍然较热 单位 元 单位 套140000 ZHUGEZHAOFANG 1 2城市挂牌均价梯度分布明显 北京最高 杭州领跑二线 6000050000400003000020000100000 全国
6、20个重点城市2018年6月挂牌价 在经过2018年上半年的市场变化后 全国20个重点城市2018年6月挂牌价分化明显 北京 深圳 上海位于第一梯队 挂牌价摇摇领先于其他城市 展现出一线城市强大的吸引力和高房价的支撑能力 广州 杭州 南京 天津位于第二梯度 杭州和南京由于2016年市场的持续火热 房价上涨较快 杭州更是领跑二线城市 挂牌均价仅次于4个一线城市 苏州 珠海 武汉等城市受2017年去库存影响较大 加之其城市本身有一定的竞争优势 房价领先于其他二线城市 中西部二线城市房价与东部城市相比 仍然差距较大 重庆 昆明 长沙在选定的20个重点城市中排在最后三位 均价不足北京四分之一 单位 元
7、70000 ZHUGE COM ZHUGEZHAOFANG 1 3涨价 降价房源量逐月不断增多 整体市场较为活跃 0 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 3000 6000 9000 12000 15000 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年6月 涨价量变化降价量变化 2018年4月2018年5月涨价量 降价量 ZHUGE COM 诸葛找房以往的监测数据显示 涨价 降价房源量的变化可以明显看出市场的活跃度 通常涨价 降价房源总量增长的时候 也是市场交易活跃的时候 这时候业主希望借助市场上行周期尽快完成置换或者变现 而当市场较为冷淡 业主对
8、市场缺乏信心时 通常选择待价而沽 房源价格调整数量较少 从2018年上半年涨降价房源量变化情况来看 除2月份涨降价房源量下跌外 其他月份均在不断增长 涨价房源量方面 一直处于稳定增长状态 这主要是因为业主对于市场普遍持有积极心态 对房源进行涨价销售 降价房源量方面 6月份降价房源量上涨较快 主要是因为部分业主急于套现出手或者换房 主动选择降价减少换房周期 两种需求上涨导致涨价 降价量骤增 涨价量 降价量波动较大 1月份 涨价量 降价量达到近半年的最低点 仅有0 4 随后市场回暖 涨价量上涨速度大于降价量上涨速度 6月份时 市场持续保持热度 降价量快速上涨 涨价量 降价量的比例为0 44 全国2
9、0个重点城市涨降价量情况 单位 套18000 ZHUGEZHAOFANG 从全国20个重点城市涨价房源量平均涨价金额及平均涨幅来看 3 4 5月份市场热度减弱 平均涨价金额有所减少 6月份随着市场的回暖及优质房源的减少 平均涨价金额再度上涨 2018年上半年涨价房源中 平均套均涨价金额在15万左右 涨价房源平均涨幅一路走高 市场热度不减 6月时到达上半年最高峰 平均涨幅为6 52 1 4涨价房源量套均涨价14万 降价套均11万 涨幅不断上涨 降幅收窄 市场热度仍在持续 0 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2018年1月 2
10、018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 全国20个重点城市涨价房源平均涨价金额及平均涨幅 5 0 4 5 4 0 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 0 5 0 0 0 2 4 6 8 10 12 14 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 全国20个重点城市降价房源平均降价金额及平均降幅 降价金额 万元 降价幅度 从全国20个重点城市降价房源平均降价金额来看 降价房源平均降价金额略低于涨价房源的涨价金额 2018年上半年每个月的平均降价金额变化不大 套均降价12万左右 更多的降价房源或
11、为降低价格急于出手或者换房 从平均降价幅度来看 也低于涨价房源的平均涨价幅度 除2月份略高于4 5 之外 其他月份均在4 左右 降价幅度较小且稳定 单位 万元 单位 万元 ZHUGE COM ZHUGEZHAOFANG 1 5二手房挂牌价半年14城上涨6城下降 西安涨幅最高 珠海市场降幅最大 从全国20个重点城市挂牌价变化幅度来看 14个城市挂牌价有不同程度上涨 6个城市挂牌价下跌 显示出不同城市二手房市场出现不同的走势 西安 重庆 大连 长沙 昆明等城市由于市场较热 二手房交易活跃 2018年上半年挂牌价上涨幅度超过或接近5 其中西安挂牌价涨幅最大 高达11 3 其次为重庆 涨幅为8 9 苏
12、州 成都等城市受调控影响 特别是成都 经历了市场由热转冷的变化 上半年挂牌价累计涨幅仅在1 左右 而珠海 郑州 石家庄等城市由于前期市场涨幅较大 市场后劲不足 在政策高压下市场遇冷 挂牌价纷纷下跌 珠海 郑州下跌幅度超过4 全国20城市挂牌价变化幅度14 12 10 8 6 4 2 0 2 4 6 ZHUGE COM ZHUGEZHAOFANG 1 6二手房挂牌量半年13城上涨 西安 杭州市场较热 长沙 珠海挂牌量超4 ZHUGE COM 全国20个重点城市挂牌量变化幅度来看 挂牌量变化幅度差别较大 13个城市挂牌价有不同程度上涨 7个城市挂牌价下跌 其中西安 杭州上半年市场较热 北京之前被抑
13、制的需求在上半年得以释放 半年挂牌量涨幅超过10 而长沙 珠海 石家庄等城市由于前期涨幅过快 2018年上半年调控较为严格 市场渐冷 挂牌量下跌 长沙二手房挂牌量更是减少近10 全国20个重点城市挂牌量变化幅度16 12 8 4 0 4 8 12 ZHUGEZHAOFANG 西安 重庆 大连 长沙 南京 济南昆明 杭州深圳武汉 苏州 成都 广州 无锡 北京 郑州 珠海石家庄 10 5 0 5 上海 10 15 20 6 4 2 天津 0 2 4 6 8 10 12 14 1 7城市挂牌量 价变化幅度分化明显 西安 大连市场火热量价齐涨 石家庄 天津市场回调量价齐跌 ZHUGE COM 从201
14、8年上半年20个城市挂牌量 价变化幅度整体情况来看 我们看到市场可能在发生不同的走向 为了更加全面的展示 我们采用了象限图来直观表现20个城市挂牌量价上半年的变化 西安 大连 南京受人才引进政策等利好影响 市场发展势头较热 处于量价齐涨状态 而珠海 石家庄 天津 苏州 成都由于调控政策较为严格 前期市场发展较热 现在处于市场回调阶段 呈现量价齐跌趋势 而杭州 武汉等也是政策高压城市 整体来看量涨价跌 长沙 重庆等市场较热 二手房市场成交量大使得挂牌量小幅下跌 挂牌价上涨 挂牌量 价变化情况 量价齐涨 量涨价跌 量跌价涨 量价齐跌 ZHUGEZHAOFANG 1 8一 二手房倒挂现象普遍 二线城
15、市较为严重 ZHUGE COM 市场火热情况下 很多城市纷纷出台限购 限价政策抑制楼市上涨过快趋势 但二手房市场价格受政策影响较小 因此新房价格稳定 二手房价格继续上涨 造成新房 二手房价格倒挂 倒挂导致新房收到追捧 使得市场供不应求引发 摇号买房 现象 从全国一二手房倒挂城区榜来看 二线城市倒挂现象较为严重 其中TOP10城区里面 杭州上榜最多 有3个城市上榜 杭州的拱墅区位列榜首 其次为济南的历下区 广州的黄浦区 这几个城区由于城区面积较大 城区内较繁华的商圈抬高二手房价格 而该区域实行限价政策较早 新房价格涨幅小 远不及二手房价格涨幅 造成倒挂现象严重 ZHUGEZHAOFANG 1 9
16、北 上刚需及改善明显增多 仍是市场主力 其他城市以改善需求为主 60平米以下 60 90平米 90 140平米 140 200平米 200平米以上 ZHUGE COM 从挂牌房源面积区间占比来看 北上广深等大城市60 90平米 90 140平米占比差距不大 但其他城市90 140平米占比明显大于60 90平米 以改善型房源为主 大部分城市60平以下户型占比较少 在10 20 之间 而天津 大连等城市60平米以下占比较其他城市较多 高端住宅方面 200平米以上房源占比中 北京 上海显著大于广州 深圳 而140 200平米的房子比例在各城市都比较接近 全国20个重点城市挂牌房源面积区间占比100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 01全国市场分析 城市市场分析 02 ZHUGEZHAOFANG 2 1北京市场筑底企稳 5 6月成交放量 市场回暖 改善需求活跃三居室房源占比减少 1居室17 2居室43 3居室30 4居室7 5居室及以上3 1居室2居室3居室4居室5居室及以上 1居室18 3居室29 4居室7 5居室及以上2 2居室44 1居室2居室3居室4居室5居室
