《易居中国·克而瑞-2017年度成都房地产市场报告(终稿)教学提纲》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居中国·克而瑞-2017年度成都房地产市场报告(终稿)教学提纲（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2017年成都房地产市场报告 版权声明 本报告仅供客户内部使用 未经易居企业集团的书面许可 其它任何机构和个人不得擅自传阅 引用或复制 免责声明 本报告中的内容和意见仅供参考 并不构成对所述市场的出价或评估 我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责 本报告数据统计口径 a b c 数据来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 数据时间 2017 01 01 2017 12 31 统计口径 本报告统计范围包括成都市主城区及龙泉 郫都 双流 温江 新都所有成交数据均为实际备案信息 政策解析 走势及预判 政策解析 成都政策基本面解析 2016年成都房地产呈现峰回路转局面 上半年以去库存为
2、目的的宽松政策为导向 实现缓慢回升 下半年受外来投资需求带动 市场则出现爆发式增长 政策由宽松转向调控 短期内市场趋于平稳 2017年成都改善需求井喷 通胀预期 市场供应不足等多重因素影响下 成都楼市价格呈现全面快速大涨态势 调控政策持续加码 出台了成都历史最严调控政策 2016年成都 共计出台44条与房地产相关政策 楼市变化趋势 缓慢回升 爆发 严控 平稳发展过程 2017年成都楼市高温不退 调控政策持续加码强调 房子是用来住的 不是用来炒的 2月2日降低首付 放宽二套房贷款认证 2月22日降低营业税 改5为2 6月6日提高公积金贷款额度 3月25日商改住细则 6月21日取消7090 降低首
3、付 不再建保障性住房 10月1日限购政策 10月9日限贷政策 11月18日独立区限购政策 12月7日土地熔断机制 12月16日明码标价 3月24日限购升级二手房纳入限购 4月12日提高首付二套以上限贷 认房认贷营业税2改3 4月21日禁止商改住 7月20日限价 10月17日2022年底实现从清水房到成品房转变 10月25日成都降低开发强度 容积率从4 0降至最高2 5 11月16日成都出台 摇号买房 新规 政策解析 成都政策基本面解析 首次执行独立限购区 首次将二手房纳入限购 限制外地炒房团 控制本地杠杆投资者 快速降温热点区 保证自住需求抑制投资需求 控制利用杠杆投资者 2016年上半年处于
4、去库存的宽松政策环境中 2016年10月政策收紧2017年调控政策升级 首次将二手房纳入限购 二套房停贷 政策解析 政策基本面解析 保证自住需求 遏制房价跳涨 降低杠杆缩短开发周期 抵制投机炒作避免购房区别对待 限商 限价 首次执行买房摇号 降低开发强度提升住宅居住品质 政策解析 市场表现 政策解析 走势及预判 后市预判 2018年房地产政策将以十九大的精神而展开 十九大报告指出 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 该表述为2018年楼市调控创造了明确的方向 体现了 房住不炒 政策思路的不断成熟 同时也会积极围绕房地产长效发展机制进行推进 政策方向 房住不炒是政策出发点 供给端政策 继续强调
5、结构调整 补库存的政策思路会强化 在总量刺激的同时 结构调整也会积极开展 尤其是结合住房体制改革的思路 在供给端上会有细分领域的划分 租赁市场2018年的供应量会上升 需求端政策 下半年不排除个别城市限购略松的可能 购房需求政策将继续从紧 但若是市场交易继续下滑 也不排除部分城市会有购房政策松动的可能 除了购房市场以外 租赁市场各种鼓励政策依然会频繁出现 价格端政策 稳定价格决心不变 稳定价格的决心依然不会改变 后续针对此类价格依然会有各类管控的做法 最典型的就是若部分城市房价指数上涨过快 不排除依然会有包括限购和限贷在内的管控政策出现 土地市场 土地市场 熔断 土拍1 0拍卖 2016年12
6、月28日熔断2 0 限价 2017年4月6日熔断3 0 限价 加价 抽签 2017年7月18日熔断4 0 限价竞买 商业自持比例 抽签竞得 2017年9月7日熔断5 0 1 配建并无偿移交定量租赁住房 限价竞买 续竞配建并无偿移交租赁住房面积2 限价竞买 竞自持商品住房面积比例 抽签竞得 成都土拍熔断已更新为5 0机制 并首次增加竞自持模式 以住宅自持比例高低作为开发商拍卖土地的竞价条件 但对楼市本身而言 自持虽然名义上降低了地价 但实际上可出售部分减少 房企整体拿地成本亦变相提高 市场 供不应求 的问题仍然待解决 土地成交 139宗 628万平米住宅15宗 商住70万平米 商办54万平米 成
7、交金额 1085亿平均楼板价 6214元 平平均溢价率 41 地王刷新 中海地产 1600万 亩总价47 9亿 溢价率108 天府新区兴隆街道罗家店村 最热区域 双流 上半年成交土地4146亩占全市的44 未来上市 住宅用地53万方商住用地397万方商办用地177万方 均为可开发建筑面积 土地市场 概况 土地市场 量价 图 月度土地成交量价走势 万方 元 平 图 月度土地成交溢价率走势 2017年土地成交量高于去年 溢价率与楼面地价涨幅较大 土地市场 成交热力图 土地市场 市场总结 2017年的土地市场降温较为显著 成交溢价率进一步降低 但土地成交量持续上行 整体处于 量涨价跌 的运行状态 土
8、地市场竞相角逐态势火热 各路品牌房企纷纷入市众相角逐抢地战况全面升级 小房企拿地更加困难 公开市场拿地难度大 资源稀缺 各房企均面临土地储资源不足的问题 纷纷转向收并购 合作开发等模式 整体市场量涨价跌 溢价率降低 市场总结 土地市场 土地市场 后市预判 特别是城市轨道交通覆盖的地块 将是未来项目开发的重点 并将有效带动相关地区的发展 令购房需求进一步外溢 土地起拍价提高 保证金缴交比例提高 出让条件较以往更加复杂等因素影响 预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚 开发经验 资源丰富的房企上 土地市场竞争激烈 但成都土地市场拿地越来越困难 未来更多的将是以寻求产业拿地 多维度拿地模式扩大
9、土地储备 保证市场份额 由于主城区土地资源有限 新房供应明显放缓 加之日益攀高的土地成本 市区平均资本值仍有上浮空间 令购房压力持续增大 出于对居住环境和购房压力等因素的考量 购房需求或将外溢至城市周边区域 后市预判 土地市场 住宅市场 注 1 统计区域包含主城区及近郊2 统计数据为商品房数据3 商办数据包含公寓产品数据 供应量 133330套 1433 38万 面积环比 32 01 成交量 195275套 2012 28万 面积环比 23 66 成交均价 9608元 均价环比 16 27 库存量 1438 72万平米 去化周期9个月 主城区及近郊政策持续收紧 分区限购 限售 限贷 限价 摇号
10、买房 积分落户 公证摇号选房等政策频发 致使供需关系紧张 购买需求未完全释放 市场供需未达去年同期 住宅市场 概况 住宅市场 供求 2017年全年商品住宅整体出现供不应求的态势 1 12月的累计供求比为0 71 住宅市场成交均价为9608元 住宅价格同期增幅达到16 27 市场均价已超过2016年全年的涨幅水平 图 月度住宅供求量及成交价 万方 元 平 住宅市场 区域 表 2017年1 12月各区住宅供求量 万方 新都区12 72 双流区25 59 温江区13 71 龙泉区16 67 1 12月供应占比 1 12月成交占比 龙泉区17 66 双流区17 73 成都市1 12月住宅供应 成交量最
11、高的区域均为双流区 供应占全市总量的25 59 成交占全市总量的17 73 其次是龙泉区域 供应占全市总量的17 66 成交占全市总量的16 67 住宅市场 区域 价格最高的城中区住宅成交均价已超20000元 其次是城南区域均价18184元 价格最低的温江区均价为6836元 目前住宅库存较多的是天府新区 其次是郫县和高新区 图 2017年1 12月各区住宅成交均价 元 平 图 2017年12月底各区住宅存量 万方 7208 141 57 200 41 169 01 住宅市场 结构 2017年住宅成交主力面积为100 120 其次是90 100 成交主力单价为6000元 以下 其次是6000 7
12、000元 成交主力总价为60万元以下 其次是总价60 70万之间 成交面积结构 成交单价结构 成交总价结构 住宅市场 活跃度 2017年一季度至四季度市场活跃度由高至低 就目前的市场发展趋势而言 这一轮市场上涨的动力不足市场表现较为平缓 后续市场活跃度受到宏观调控影响极大 市场还将持续放缓 活跃度是当季度发生成交的项目个数 项目单位产值是当季度成交量除以发生成交的项目个数 住宅市场 集中度 市场集中度平缓上升后保持平稳的趋势 表明市场分化已逐步定型 而核心地段的重点项目受关注度较高 成交量与其他项目拉开的差距较大 住宅市场 库存量 市区 三环内 早期供应量基本去化结束 目前的库存量及成交量中
13、多数来自2016年下半年以及2017年上半年的近郊 龙泉 郫县 双流 温江 新都 供应 积压待售库存量持续减少 但是以目前的月均去化来计算 完整去化仍需要约9个月的时间 当前各区域商品住宅库存量 单位 成都市商品住宅库存量 2017年库存占比 天府新区14 80 高新区11 75 郫县区13 93 商品住宅 市场 市场总结 住宅市场 伴随着政策的升级 成都楼市也经历了从年初开发商毛胚变精装的变相涨价 首付逐渐提高直至 全款往里走 按揭的不要堵门口 最后变成了几个全款客户抢一套房子的过程 企业开工意愿下降 部分房企手中无储备土地 十九大 有关 房住不炒 的定位在新增信贷数据也有显著体现 在房地产
14、去杠杆 信贷持续收紧的背景下 加之 四限 政策短期不松劲 不调整 未来数月商品房销售 投资 新开工等环比回落的趋势仍将维持 成都市中区和天府新区是成都发展的两个核心 加之不少购房者看好天府新区的发展 大部分都选择落户到天府新区 虽然从地理位置上看天府新区处于二圈层 但天府新区热度不减 追随者依然众多 也是房价涨幅最快的区域 且目前房价依然高企 库存量的减少会形成相对的供不应求 加之符合购房资格人群绝对数值增加 即使在目前调控政策不放松的条件下 房价整体下行动力并不强 商品住宅 市场 市场总结 住宅市场 调控政策下大成都上半年住宅销量下跌 但价格显著上涨 成交受供应影响 成交量萎缩 但购房需求依
15、然旺盛 部分投资者受阻隔 市场改善产品增多 进入深水区 考验房企的产品研发和创新能力 成都楼市从最初的限购逐步升级到 限购 限贷 限价 限售 限商 等 政策升级的目的是增加炒房成本 尽可能把投资客挤出楼市 但无形中刚需也很受伤 供应下滑价格上涨 成交萎缩购房需求旺盛 改善需求增多 商品住宅 市场 有资格不得不买的刚需客 改善需求的客群 部分长线投资的炒房者但限购和限售政策还是把部分外地投机炒房客屏蔽 转而投向成都的商业和类住宅产品 市场总结 目前成都购房的活跃群体 商品住宅 市场 在此次房价暴涨后 随着调控政策的深入 政策打压重点是抑制投资投机需求 保护本地合理自住改善需求 严控消费贷使得资金
16、进入楼市的路子越来越窄 以及租赁住房 人才公寓的大量上市 住宅市场的热度将会慢慢降温 成都将会迎来一个两年左右的房价平稳期 平稳期之后根据调控目标 房地产长效机制落地 后期将是一个长期缓慢增长的过程 之前暴涨的机会将不复存在 后市预判 住宅市场 2017 2018 2018年成交量随着供应量增加会有所上升 原因在于2017年调控后需求被明显压制 市场成交量明显低于正常水平 随着调控效果的消化和前期需求积累 市场将会小幅回暖 大量投资投机客群限制在外 住宅市场投资热度将慢慢降温 因此价格短期趋稳 长期缓涨 2018 2017 2017年 因价格未达预期的楼盘2018年上市的可能性较大 因此原则上供应量较2017年均有一定量提升 所以会大于2017的供应 但是2017年政策不断收紧加码 供应量一直被强压萎缩 在现今政策持续维持严控的状态下 2018年供应量较2017年乐观估计涨幅在15 左右 VS 商办市场 2017年商业市场成交小幅上涨 价格较小幅度上涨 办公市场成交量大幅增长 价格小幅上涨 商办物业的存量依然较大 未来市场仍有较大库存压力 去库存仍是商办物业的主旋律 商办市场 概况 商
